Определение рыночной стоимости бизнеса ООО Фокус (стр. 7 из 14)
V – расчетный объем здания (или общая площадь);
С69 – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.
5) определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.
, (13)ПВСтекущая – полная восстановительная стоимость на дату оценки;
ПВС69 – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;
И84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании приложений №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года №94 составляет 1,19); И91/84 – 1,59;
Итекущий/91 – 37,771 – индекс перехода от сметных цен 1991 года к сметным ценам на дату оценки (включая НДС 18%), по Справке Комитета по государственной статистике Республики Хакасия от 27.09.2005 года №570;
НПР – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (20%).
Определение величины физического износа
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
В зависимости от причин, вызывающи обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Определение физического износа зданий стоимостным методом.
Таблица 17 - Стоимость конструктивных элементов здания
| Конструктивные элементы | % разбивка конструктивного элемента | Удельный вес конструктивного элемента, % | Корректирующий коэффициент | Восстановит. стоим. конст. эл-та, руб. |
| Восстановительная стоимость | 507653 | |||
| Фундаменты бетонные ленточные | 3,0% | 1,0 | 15230 | |
| Стены, перегородки в т.ч. | 31% | |||
| Стены | 86% | 26,7% | 1,0 | 135340 |
| Перегородки | 14% | 4,3% | 1,0 | 22032 |
| Перекрытия | 16,0% | 1,0 | 81225 | |
| Кровля, в т.ч. | 3% | 0 | ||
| Конструкция крыши | 40% | 1,2% | 1,0 | 6092 |
| Кровельное покрытие | 60% | 1,8% | 1,0 | 9138 |
| Полы в т.ч. | 8% | |||
| • керамические | 80% | 6,4% | 1,0 | 32490 |
| из линолеума | 20% | 1,6% | 1,0 | 8122 |
| Проемы, в т.ч. | 10% | |||
| Окна | 56% | 5,6% | 1,0 | 28429 |
| Двери | 44% | 4,4% | 1,0 | 22337 |
| Отделка внутренняя, в т.ч. | 7% | |||
| Окраска | 10% | 0,7% | 1,0 | 3554 |
| Ламинат | 45% | 3,2% | 1,0 | 15991 |
| Обои | 25% | 1,8% | 1,0 | 8884 |
| Подвесной потолок | 20% | 1,4% | 1,0 | 7107 |
| Прочие, в т.ч. | 7% | |||
| Крыльца, лестницы | 51% | 3,6% | 1,0 | 18123 |
| Прочие (козырьки, отмостки) | 49% | 3,4% | 1,0 | 17413 |
| Санитарно-технические устройства в т.ч. | 15% | |||
| Центральное отопление | 25% | 3,75% | 1,0 | 19037 |
| Холодное водоснабжение | 10% | 1,50% | 1,0 | 7615 |
| Горячее водоснабжение | 12% | 1,80% | 1,0 | 9138 |
| Внутренняя канализация | 14% | 2,10% | 1,0 | 10661 |
| Электрооборудование | 30% | 4,50% | 1,0 | 22844 |
| Итого | 91,0% | 98,7% | 500800 |
Таблица 18 - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов
| Наименование | Остаточная восстановительная стоимость конструктивных элементов, руб. | Действит. возраст, лет | Продолжительность эксплуатации до капремонта, лет | Коэф. к ст-ти | Неисправимый физический износ, руб. |
| Фундаменты | 15 230,00 | 13,00 | 60,00 | 0,22 | 3 299,83 |
| Стены | 135 340,00 | 13,00 | 50,00 | 0,26 | 35 188,40 |
| Перегородки | 22 032,00 | 13,00 | 75,00 | 0,17 | 3 818,88 |
| Кровля, в т.ч. | |||||
| Конструкция крыши, стропила и обрешетка деревянные | 87 317,00 | 13,00 | 20,00 | 0,65 | 56 756,05 |
| • кровельное покрытие | 9 138,00 | 13,00 | 30,00 | 0,43 | 3 959,80 |
| Полы в т.ч. | |||||
| • керамические | 32 490,00 | 2,00 | 60,00 | 0,03 | 1 083,00 |
| • из линолеума | 8 122,00 | 2,00 | 10,00 | 0,20 | 1 624,40 |
| Проемы, в т.ч. | |||||
| Окна | 28 429,00 | 13,00 | 40,00 | 0,33 | 9 239,43 |
| Двери | 22 337,00 | 2,00 | 50,00 | 0,04 | 893,48 |
| Отделка внутренняя, в т.ч. | |||||
| Окраска | 3 554,00 | 2,00 | 5,00 | 0,40 | 1 421,60 |
| Ламинат | 15 991,00 | 2,00 | 15,00 | 0,13 | 2 132,13 |
| Обои | 8 884,00 | 2,00 | 8,00 | 0,25 | 2 221,00 |
| Подвесной потолок | 7 107,00 | 2,00 | 10,00 | 0,20 | 1 421,40 |
| Прочие, в т.ч. | |||||
| Лестницы, крыльца | 18 123,00 | 2,00 | 40,00 | 0,05 | 906,15 |
| Остальные (козырьки, отмостки) | 17 413,00 | 2,00 | 8,00 | 0,25 | 4 353,25 |
| Санитарно-технические устройства в т.ч. | |||||
| Центральное отопление | 19 037,00 | 13,00 | 35,00 | 0,37 | 7 070,89 |
| Внутренний водопровод | 7 615,00 | 13,00 | 30,00 | 0,43 | 3 299,83 |
| Горячее водоснабжение | 9 138,00 | 13,00 | 30,00 | 0,43 | 3 959,80 |
| Внутренняя канализация | 10 661,00 | 13,00 | 30,00 | 0,43 | 4 619,77 |
| Электрооборудование | 22 844,00 | 13,00 | 25,00 | 0,52 | 11 878,88 |
| Итого | 500 802,00 | 159 147,97 |
Стоимость земельного участка
Основным условием оценки рыночной стоимости земельного участка является возможность отчуждения на него прав собственности.
Участок земли, на котором расположен оцениваемый объект, передан настоящему владельцу на праве бессрочного пользования. Земельный участок может иметь рыночную стоимость в случае, когда собственник выкупит его у государства в собственность. В этом случае он получает комплекс прав собственности, в том числе и право, отчуждать его.
Оцениваемый объект недвижимости находится в жилом пятиэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49,1 м2. Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3332,5 м2, общая площадь квартир 4 493,5 м2. Следовательно на 1 м2 застройки приходится 0,74 м2 земельного участка. Таким образом, земельный участок приходящийся на оцениваемый объект составляет 36,4 м2, (доля земельного участка под данным объектом составляет 0,01).
Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки.
Следовательно, рыночная стоимость недвижимости определенная в рамках затратного подхода составляет 340 500 рублей.
Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом
Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.
Метод базируется на методе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.
Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым;
2. сбор и проверка информации по объектам-аналогам; вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках;
3. согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 22.
Таблица 22 - Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж
| Месторасположение объекта и его адрес | Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект № 4 | Объект № 5 | |
| ул. Лазо | ул. Пролетарс кая | ул. Ленина | ул. Лазо | ул. Кулакова | ул. Лазо | ||
| Источник информации | газета «Абазинский курьер» | газета «Абазин-ский курьер» | газета «Абазинский курьер» | газета «Абазинский курьер» | газета «Абазинский курьер» | ||
| Цена продаж (предложений), рублей | 450 000 | 500 000 | 350 000 | 800 000 | 600 000 | ||
| Общая площадь (кв. м.) | 49,1 | 50 | 63 | 30 | 86 | 52 | |
| Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб. | 8 946 | 7 886 | 11 628 | 9 302 | 11 472 | ||
| Условия продажи | Продажа | Продажа | Продажа | Продажа | Предложения | Предложения | |
| Корректировка, % | 1 | 0% | 0% | 0% | -5% | -5% | |
| Скорректированная цена, руб. | 8 946 | 7 886 | 11 628 | 8 837 | 10 899 | ||
| Условия рынка (время продажи) | Август 05 | Май 05 | Август 05 | Сентябрь 05 | Октябрь 05 | Октябрь 05 | |
| Индекс инфляции | 12,00% | 1,000 | 1,034 | 1,003 | 0,993 | 0,974 | 0,974 |
| Корректировка, % | 1,00% | 2 | 3,37% | 0,30% | -0,73% | -2,60% | -2,60% |
| Скорректированная цена, руб. | 9 248 | 7 910 | 11 543 | 8 607 | 10 615 | ||
| Место положения здания | Центр | Центр | Центр | Центр | Центр | Центр | |
| Корректировка, % | 3 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб. | 9248 | 7910 | 11543 | 8607 | 10615 | ||
| Физические характеристики | |||||||
| Материал стен | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | |
| Корректировка, % | 4 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Сумма корректировки, руб. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Материал перекрытий | ж/б плиты | ж/б плиты | ж/б плиты | ж/б плиты | ж/б плиты | ж/б плиты | |
| Корректировка, % | 5 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Сумма корректировки, руб. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Наличие коммун. систем | есть | есть | есть | есть | есть | есть | |
| Корректировка, % | 6 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Сумма корректировки, руб. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Техническое состояние объекта | отличное | текущий ремонт | текущий ремонт | текущий ремонт | отличное | отличное | |
| Корректировка, % | 7 | 5% | 5% | 5% | 0% | 0% | |
| Сумма корректировки, руб. | 462 | 396 | 577 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная цена физических характеристик | 462 | 396 | 577 | 0 | 0 | ||
| Общая сумма корректировок | 9710 | 8306 | 12120 | 8607 | 10615 | ||
| Количество корректировок k | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | ||
| Общее количество корректировок K =Σ k | 10 | ||||||
| Удельное количество корректировок по каждому аналогу m=k/K | 0,2 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | ||
| Величина y, обратное m | 5,00 | 5,00 | 5,00 | 5,00 | 5,00 | ||
| Сумма y | 25,00 | ||||||
| Вес аналога W=y/Σy | 1,00 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | |
| 1942 | 1661 | 2424 | 1721 | 2123 | |||
| Средневзвешенное значение стоимости одного м2 общей площади, руб./м2 | 9872 | ||||||
| Площадь помещения, м2 | 49,1 | ||||||
| Итого по зданию (руб.) | 484 700 | ||||||
Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом составляет 484 700 рублей.