Земельный участок, на котором будет располагаться многофункциональный комплекс будет находиться в федеральной собственности. ОАО "РЖД" получает землю на правах аренды, с возможностью дальнейшей передачи в субаренду. В настоящее время неизвестна величина арендной платы за пользование землей и данная статья расходов исключена из расчетов, в следствие чего все расчетные показатели будут завышены и потребуют корректировки после уточнения условий аренды.
Все расчеты ведутся в рублях. Все результаты расчетов содержат погрешность, заданную при определении исходных данных для проекта. Точность приводимых чисел является только арифметической.
В настоящее время отсутствуют утвержденный проект и технико-экономические расчеты по строительству многофункционального комплекса. Таким образом, данные о площадях будущего объекта, полученные на основании эскизов здания, являются ориентировочными и могут в дальнейшем изменяться.
Планируемая общая площадь объекта составит 42 390 кв. м., полезная площадь - 40 500 кв. м., в том числе паркинг - 12 000 кв. м. (около 400 машино-мест).
Основное здание будет иметь не менее 7 этажей, включая подвальный этаж. Согласно предварительным расчетам, площадь отводимая под службы пассажирского хозяйства Куйбышевской железной дороги, составит не менее 17,4% от общей площади здания или 5 280 кв. м., полезная площадь - 4 752 кв. м., в том числе паркинг - 2 000 кв. м. При оформлении долевой собственности, ОАО "РЖД" сможет распоряжаться площадями объекта только в пределах своей доли.
Потребность в денежных средствах, необходимых для производства строительно-монтажных работ, осуществляется непосредственно инвестором, согласовывающим проектно-сметную документацию.
Общая стоимость строительства и потребность в финансировании второй очереди складывается из суммы величин стоимости строительства основного здания и паркинга. По данным Куйбышевской железной дороги ориентировочная стоимость строительства основного здания составляет 1055,00 млн. руб., стоимость паркинга - 144,00 млн. руб.
Таким образом, стоимость строительства составит 1199,00 млн. руб. (включая НДС).
Расчет стоимости достройки приведен на основе приблизительных расчетов. Согласно представленным данным, строительство 1 кв. м здания второй очереди составляет (1055,00 млн. руб. / (42390 кв. м - 12000 кв. м)) = =34,72 тыс. руб., стоимость строительства 1 кв. м паркинга составит ориентировочно 12,00 тыс. руб.
Следует отметить, что при реконструкции первой очереди вокзала были выполнены работы, относящиеся и ко второй очереди на общую сумму 290,06 млн. руб. (в ценах 2004 года). Перечень работ представлен в табл.4.1.
Таблица 4.1
Работы, относимые к Комплексу, выполненные при строительстве здания вокзала
| Выполненные работы | Сумма, млн. руб. |
| Подготовка территории, вынос коммуникаций и др. | 56,47 |
| Переустройство ливневой канализации и строительство самотечного канализационного коллектора | 21,48 |
| Реконструкция узловой котельной с увеличением мощности с учетом теплоснабжения Комплекса, строительство теплотрассы длиной 900 п/м | 95,07 |
| Строительство дополнительной котельной, для разгрузки узловой котельной | 27,00 |
| Вынос пункта экипировки пассажирских вагонов на станцию Звезда | 59,06 |
| Строительство водопровода и канализации | 5,12 |
| Усиление энергоснабжения | 6,60 |
| Благоустройство привокзальной площади | 17,06 |
| Проектные работы по Комплексу | 2, 20 |
| Итого | 290,06 |
В то же время, некоторые из перечисленных работ, такие как - переустройство ливневой канализации, вынос пункта экипировки пассажирских вагонов на станцию Звезда и благоустройство привокзальной площади, на общую сумму 97,61 млн. руб., подлежали выполнению независимо от планируемого к строительству Комплекса. Таким образом, целесообразно для дальнейших расчетов исключить их из суммы вклада ОАО "РЖД".
Главным условием, определяющим возможность реализации рассматриваемого проекта, будет распределение площадей здания.
В настоящее время достигнута договоренность между Куйбышевской ж. д. и ГК "Восток" на следующее предварительное распределение площадей многофункционального комплекса на основании эскизного проекта (табл.4.2). Данное распределение утверждено Заместителем начальника дороги по пассажирским перевозкам 27 сентября 2004 г. и согласовано с начальником Дорожной дирекции по обслуживанию пассажиров Кбш ж. д. и представителем потенциального инвестора, руководителем проекта ГК "Восток". Стороны договорились о следующем распределении площадей:
- не менее 17% общей площади постройки остается в собственности Куйбышевской железной дороги;
- не менее 80 % общей площади постройки остается в собственности ЗАО "Группа компаний Восток".
Кроме того, 3% составляет погрешность, которая будет уточнена после утверждения проектно-смектной документации.
Таблица 4.2
Предварительное распределение площадей многофункционального комплекса между Кбш ж. д. и ГК "Восток"
| Наименование | Всего,кв. м | В том числе | |||
| Куйбышевская ж. д. | Группа "Восток" | ||||
| Кв. м | % | кв. м | % | ||
| Общая площадь | 30390 | 5280 | 17,4 | 25110 | 82,6 |
| Полезная площадь | 28562 | 4752 | 16,6 | 23810 | 83,4 |
| В том числе по этажам | |||||
| Подвал - общая | 5788 | 1790 | 31,3 | 3830 | 68,7 |
| полезная | 5510 | 1720 | 31,2 | 3790 | 68,8 |
| 0-й этаж - общая | 3600 | 3200 | 88,9 | 400 | 11,1 |
| полезная | 3110 | 2770 | 88,1 | 340 | 10,9 |
| 1-й этаж - общая | 4370 | 290 | 6,6 | 4080 | 93,4 |
| полезная | 4172 | 282 | 6,3 | 3910 | 93,7 |
| Наименование | Всего,кв. м | В том числе | |||
| Куйбышевская ж. д. | Группа "Восток" | ||||
| Кв. м | % | кв. м | % | ||
| 2-й этаж - общая | 1750 | 0 | 0 | 1750 | 100 |
| полезная | 1620 | 0 | 0 | 1620 | 100 |
| 2, 3-й этаж - общая | 1180 | 0 | 0 | 4180 | 100 |
| полезная | 3990 | 0 | 0 | 3990 | 100 |
| Наименование | Всего,кв. м | В том числе | |||
| Куйбышевская ж. д. | Группа "Восток" | ||||
| Кв. м | % | кв. м | % | ||
| 3, 4-й этаж - общая | 3900 | 0 | 0 | 3900 | 100 |
| полезная | 3680 | 0 | 0 | 3680 | 100 |
| 4, 5-й этаж - общая | 3860 | 0 | 0 | 3860 | 100 |
| полезная | 3640 | 0 | 0 | 3640 | 100 |
| 5-й этаж + антресоль - общая | 2370 | 0 | 0 | 2370 | 100 |
| полезная | 2220 | 0 | 0 | 2220 | 100 |
| Технический этаж - общая | 640 | 0 | 0 | 640 | 100 |
| Полезная | 620 | 0 | 0 | 620 | 100 |
Окончательное распределение площадей будет определено с учетом условий, при которых сохранятся доли участников проекта.
В результате реализации данного проекта возрастает стоимость имущества, находящегося на балансе его участников. Это вызовет увеличение отчислений налога на имущество, уплачиваемого в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Согласно статьи 377 НК РФ, в отношении имущества, приобретенного и (или) созданного в процессе совместной деятельности, исчисление и уплата налога производятся участниками договора простого товарищества пропорционально стоимости их вклада в общее дело.
На основании постановления №504 Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. "О перечне имущества, относящегося к железнодорожным путям общего пользования, федеральным автомобильным дорогам общего пользования, магистральным трубопроводам, линиям энергопередачи, а также сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, в отношении которых организации освобождаются от обложения налогом на имущество организаций" участники данного инвестиционного проекта не освобождаются от налога на имущество, так как имущество вокзала не указано в перечне.
В соответствии с законом Самарской области от 28 февраля 2006 года №19-ГД "Об инвестициях и государственной поддержке инвестиционной деятельности в Самарской области" и согласно закона Самарской области №187-ГД от 25 октября 2005 года "О пониженных ставках налога на прибыль организаций, зачисляемого в областной бюджет" при условии ведения раздельного бухгалтерского учета имущества, создаваемого или приобретаемого для реализации инвестиционного проекта стоимостью 1 миллиард рублей и более устанавливается пониженная ставка налога на прибыль в размере 13 % на период окупаемости инвестиционного проекта, но не более чем на семь лет [13].
По закону Самарской области №98-ГД от 25 ноября 2003 года "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области", ставка налога равна 2,2%. Налог уплачивается путем внесения в течение налогового периода авансовых платежей по налогу [12].
Кроме того, инвесторы освобождаются от уплаты земельного налога в доле, зачисляемой в областной бюджет.
Прочие налоги начисляются и уплачиваются в порядке установленным Налоговым кодексом РФ.
Расчеты налогов приведены в табл.4.3 и 4.4.
Таблица 4.3
Налоговые отчисления для Куйбышевской железной дороги, тыс. руб.
| Показатель | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 |
| Налог на прибыль | 0,00 | 3665,23 | 4290,01 | 4841,61 | 5436,14 | 6077,04 | 6768,01 | 7513,06 | 8316,52 | 9183,06 |
| Налог на имущество | 0,00 | 4887,41 | 4825,02 | 4762,62 | 4700,23 | 4637,84 | 4575,45 | 4513,06 | 4450,66 | 4388,27 |
| НДС | 0,00 | 5577,49 | 6135,24 | 6626,06 | 7156,14 | 7728,64 | 8346,93 | 9014,68 | 9735,86 | 10514,72 |
| ИТОГО | 0,00 | 14130,13 | 15250,27 | 16230,29 | 17292,51 | 18443,52 | 19690,39 | 21040,80 | 22503,04 | 24086,05 |
На основании данных табл.4.3 построим диаграмму динамики изменения налоговых отчислений с 2007 г. по 2011 г.: