Еще одним перспективным направлением является продажу ипотечной квартиры из-под залога. На первый взгляд это довольно сложная процедура, предполагающая заключение множества необходимых договоров и соглашений, однако на практике все оказывается не так сложно, и при этом, как ни странно, весьма прибыльно. Механизм действительно прост: клиент берет кредит на покупку квартиры, выплачивает какое-то время деньги по кредиту за право пользования ссудой, а затем продает квартиру из-под залога. Человек находит покупателя на заложенную квартиру и заключает с ним соглашение на продажу с согласия банка. Обязательства сторон оформляются дополнительными договорами и соглашениями, обеспечивающими то, чтобы средства попали "на нужное место". После этого, деньги от продажи квартиры поступают на счета в ипотечном банке, а банк в свою очередь направляет письмо в Росрегистрацию о погашении залога. В результате часть денег идет на досрочное погашение кредита, а остальная доля отдается клиенту. При этом после продажи квартиры заемщик может не уходить с ипотечного рынка, обналичив свои дивиденды, а заключить ипотечный договор на покупку квартиры большей площади. Таким образом, этот механизм позволяет значительно увеличить свою жилплощадь или же получить прибыль от динамики цен.
Аренда ипотечной квартиры. Суть этого механизма "заработка" заключается в том, что арендные платежи, в зависимости от конкурентноспособности квартиры, могут покрыть платежи по кредиту. Таким образом, клиент может сэкономить на выплатах в банк или использовать новые средства для получения нового кредита. Заемщик, имея постоянный доход от своей работы плюс арендную плату, вправе заключить новый кредит. В результате после погашения всех платежей клиент останется с обеими квартирами. Кроме того, интерес этой схемы заключается в том, что в случае, если арендная плата покрывает большую часть расходов по выплате кредита, клиент может взять не только второй, но и третий, и четвертый кредит, и так далее. Если сдавать все эти квартиры в аренду, то расходы по выплате займа, если будут, то будут минимальны и существенно не скажутся на бюджете заемщика. Таким образом, заемщик может экономить на расходах и сохранить за собой несколько квартир.
Социальная ипотека в Москве.
Самым активным регионом, развивающим ипотеку, является Москва. Так с августа 2005 года в Москве начала работу социальная ипотека. Основным отличием этой ипотеки от обычной является то, что очередники смогут купить себе жилье по себестоимости строительства, т.е. приблизительно в два раза дешевле рыночной цены. Кроме того, предусмотренная процентная ставка также минимальна и составляет 10,5% в рублях. Выдавать такие кредиты планируется на срок до 30 лет. Выдает такие кредиты коммерческий банк "Московское ипотечное агентство". В настоящий момент строится три дома по 780 квартир в каждом, участвующие в социальной ипотеке и уже 300 человек получили такие кредиты.
Программы.
Подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей", входит в состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы и предусматривает создание системы государственной поддержки молодых семей в целях стимулирования демографической ситуации.
Государственная поддержка может осуществляться следующими путями:
- предоставления субсидий молодым малообеспеченным семьям на приобретение жилья;
- компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья в случае рождения (усыновления) ребенка;
- выделения строительных материалов для индивидуального жилищного строительства (в первую очередь в сельской местности);
- предоставления многодетным малообеспеченным семьям жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма;
- участия органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления при организации молодежных жилищных комплексов и жилищно-строительных кооперативов.
Эта подпрограмма предусматривает разработку и утверждение программ субъектов РФ, включающих в себя программы муниципальных образований. Основными источниками финансирования подпрограммы являются:
а) средства молодых семей, используемые для частичной или полной оплаты стоимости строительства (приобретения) жилья;
б) средства бюджетов субъектов Российской Федерации, направляемые на следующие цели:
– предоставление молодым семьям безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
– предоставление молодым семьям при рождении (усыновлении) ребенка субсидий на компенсацию части затрат, произведенных ими на строительство (приобретение) жилья, или на погашение части кредита (займа);
– предоставление бюджетных кредитов заказчикам-инвесторам, осуществляющим строительство жилья для молодых семей;
– создание социально-бытовой и инженерной инфраструктуры;
в) средства федерального бюджета, передаваемые бюджетам субъектов Российской Федерации в порядке межбюджетных отношений при реализации региональных программ обеспечения жильем молодых семей и используемые для предоставления молодым семьям при рождении (усыновлении) ребенка субсидий на компенсацию части затрат, произведенных ими на строительство (приобретение) жилья, или на погашение части кредита (займа);
г) средства заинтересованных в закреплении молодых специалистов предприятий и организаций, используемые для предоставления займов молодой семье;
д) средства кредитных организаций, используемые для кредитования молодых семей, в том числе под залог приобретаемого жилья или земельных участков, выделенных под жилищное строительство.
После 2010 года предполагается развитие рыночных механизмов обеспечения жильем молодых семей без существенного участия федерального центра и привлечения в значительном объеме бюджетных средств.
Региональные и муниципальные программы.
Существование федеральной подпрограммы запустило механизм создание региональных и муниципальных программ строительства жилья для молодежи. В частности сегодня в России действует более 30 таких программ, основными целями которых являются:
- поддержка молодых семей;
- улучшение демографической ситуации в регионе;
- решение кадровых вопросов региона.
Жилищные программы помощи молодежи действуют и в провинции, но там процесс обеспечения молодых семей жильем идет гораздо медленней, чем в столице. Ежегодно количество счастливчиков, получающих помощь от государства на решение жилищного вопроса, в каждом регионе увеличивается не более чем на 150 человек. Одна из причин – крайне низкое финансирование.
В ближайшие два года по этой программе планируется возвести не менее 600 тыс. кв. метров жилья (около 10000 квартир), из которых более 200 тысяч – к концу 2009 года (около 3000 квартир). Всего в этом году на реализацию проекта будет потрачено более 10 млрд. рублей, и в новые квартиры смогут въехать более двух тысяч молодых семей.
Естественно, совершенно безвозмездно молодые семьи это жилье не получают. Стать владельцами квартиры они могут только по договорам коммерческого найма или купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом размер ежемесячных выплат зависит от целого ряда обстоятельств: года постановки на учет, размера полученных семьей безвозмездных субсидий, количества детей, размера и стоимости квартиры.
Молодая семья может стать участником Программы при одновременном соблюдении следующих условий:
- оба супруга постоянно проживают в Москве (без ограничений по продолжительности проживания; супруги могут быть прописаны по разным адресам в пределах Москвы);
- продолжительность брака не превышает трех лет (в случае рождения в семье детей данное ограничение снимается);