Методология и система управления недвижимости (стр. 5 из 6)

Ним (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (Si), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения:

, (1.5)

Si – площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения;

Нзем. – нормативная ставка за землю, установленная по данному участку;

Нуб. – плата за уборку территории – по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

Третья группа затрат Зо.н., связанная с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя:

1) прямые затраты (З):

- на материалы;

- на аренду офисного помещения или при наличии собственного офисного помещения — амортизацию;

- на амортизацию оборудования;

- на заработную плату;

- на отчисления во внебюджетные фонды;

- на коммунальные расходы;

- на транспортные расходы;

- на прочие;

2) накладные расходы (HP):

- стоимость консультационных услуг;

- стоимость услуг аудитора;

- представительские расходы;

- расходы на рекламу;

- прочие расходы;

3) налоги (Н):

- на имущество;

- на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы;

- прочие.

Сумма затрат Зо.н. управляющей компании по виду деятельности, связанной с арендой нежилых помещений, можно рассчитать по формуле:

3о.н. = 3 + НР + Н. (1.6)

Затраты по каждому конкретному помещению, передаваемому в аренду, определяются из выражения:

, (1.7)

где Зо.н. – удельная величина суммы затрат управляющей компании, связанных с арендой нежилых помещений;

Sобщ – общая площадь сдаваемых управляющей компанией в аренду помещений;

Sp – площадь арендуемого помещения.

При проведении таких расчетов управляющая компания имеет обоснованные данные для осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.

Договорная арендная плата будет отличаться от ее лимитной величины. Часть этой суммы может формировать страховой фонд сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся образует ожидаемую прибыль управляющей компании по данному виду деятельности,

В структуре расчета арендной платы используются величины показателей, ставок налогов или иных платежей, которые устанавливаются законодательным путем или иным образом, не зависимым от управляющей компании. Это предопределяет необходимость пересмотра в течение времени величин как лимитной, так и договорной арендной платы. Эти условия, хотя и очевидны, но должны быть оговорены в договоре аренды.

Дополнительным источником может служить объем услуг, оказываемых арендатором. К их числу можно отнести создание общественной автомобильной парковки, предоставление услуг связи, современной, офисной техники и мебели.

Потенциальный Доход — суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) доход — это потенциальный доход, скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр., называется действительным (эффективным) доходом.

Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. В Москве действует несколько десятков частных управляющих компаний, в том числе созданных непосредственно на предприятиях для управления собственным имуществом. Управляющие предлагают услуги по управлению неэффективным собственникам.

Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта. Приведем пример структуры органов управления недвижимостью и компетентных органов исполнительной власти по управлению недвижимостью в Москве, представлена на рис.

ГЛАВА 3. Методология управления недвижимостью

Методы управления – это способы осуществления управленческих воздействий на персонал для достижения целей управления организацией.
В теории управления вопрос о методах управления – один из центральных, поскольку касается сущности и содержания управленческой деятельности. Анализ методов, их четкая, обоснованная классификация имеют важное значение для разработки научных основ построения аппарата управления, определения его структуры и степени централизации и децентрализации, установления круга прав и обязанностей структурных звеньев (отделов, секторов, групп), каждого управленческого работника и др.
Достижение целей управления недвижимостью предприятия осуществляется через использование разнообразных методов, которые, по нашему мнению, нуждаются в классификации. Методы управления, на наш взгляд, должны учитывать специфику субъекта управления и могут быть разделены на следующие основные блоки (рис. 1).

Рис. 1. Методы управления недвижимостью предприятия

При этом указанные методы управления могут быть разделены на уровни применения субъектами управления:

уровень предприятия;

уровень подразделений предприятия;

уровень отдельных специалистов.

3.1 Экономические методы управления

Экономические методы управления являются способами воздействия на персонал на основе использования экономических законов. Наиболее распространенными формами прямого экономического воздействия на персонал являются хозяйственный расчет и материальное стимулирование.

Хозяйственный расчет является методом, стимулирующим персонал в целом на соизмерение затрат на хозяйственную деятельность с результатами хозяйственной деятельности, экономное расходование ресурсов и материальную заинтересованность сотрудников в результатах труда.

Материальное стимулирование осуществляется путем установления уровня материального вознаграждения (заработная плата, премии), компенсаций и льгот.
Система заработной платы, размеры тарифных ставок, окладов, различного рода выплат устанавливаются для работников таможенных организаций соответствующими законами и иными нормативными правовыми актами.

Тарифная система оплаты труда включает в себя: тарифные ставки (оклады), тарифную сетку, тарифные коэффициенты. Тарификация работ и присвоение тарифных разрядов таможенным работникам производится с учетом единого тарифно-квалификационного справочника работ и профессий, единого квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и служащих. Тарифная система оплаты труда работников бюджетной сферы, в том числе и таможенным работникам, устанавливается на основе единой тарифной сетки, являющейся гарантией по оплате труда работников бюджетной сферы. Существуют различные системы премирования, стимулирующих доплат и надбавок.

3.2 Административно-правовые и организационные методы управления

Административно-правовые методы являются способами осуществления управленческих воздействий на персонал, основанными на властных отношениях, дисциплине и системе административно-правовых взысканий.

Различают пять основных способов административно-правового воздействия:

организационное и распорядительное воздействие,

дисциплинарная ответственность и взыскания,

материальная ответственность и взыскания,

административная ответственность и взыскания.

Организационное воздействие основано на действии утвержденных внутренних нормативных документов, регламентирующих деятельность персонала. К ним относятся: устав организации, организационная структура и штатное расписание, положения о подразделениях, коллективный договор, должностные инструкции, правила внутреннего распорядка.

Организационные методы управления - способы воздействия на организационные отношения для достижения конкретных целей. Различают организационные методы управления организационно-стабилизирующего, распорядительного и дисциплинарного воздействия.

Все государственные организации по своей сути являются механистическими.

Распорядительное воздействие направлено на достижение поставленных целей управления, соблюдение требований внутренних нормативных документов и поддержание заданных параметров системы управления путем прямого административного регулирования. К числу распорядительных воздействий относят: приказы, распоряжения, указания, инструкции, нормирование труда, координацию работ и контроль исполнения.
Приказ является наиболее категоричной формой распорядительного воздействия и обязывает подчиненных точно исполнять принятые решения в установленные сроки. Неисполнение приказа влечет за собой соответствующие санкции со стороны руководства. Приказы издаются от имени руководителя организации.
Распоряжение в отличие от приказа не охватывает все функции организации, обязательно для исполнения в пределах конкретной функции управления и структурного подразделения. Распоряжения издаются обычно от имени заместителей руководителя организации по направлениям.