административной системы. Когда эти подпорки ослабеют, а это произойдет неизбежно,
московское ЖКХ ждут тяжелые времена.
Всеобщая кондоминиумизаиия
Итак, основным видом многоквартирных домов в городах России в настоящее время
является конгломерат. Наиболее близкий аналог этого вида дома – кондоминиум. Это
коллективная форма собственности и управления, которая даже в своем классическом
виде не является эффективной, российский же конгломерат – это кондоминиум без
управления, он еще хуже, еще менее эффективен. Таким образом, за период с начала
реформ мы перешли в жилищной сфере от низкоэффективной госсобственности к
коллективной форме собственности в ее худшем виде, т. е. фактически произошла
всеобщая коллективизация (кондоминиумизация) жилого фонда.
Явно напрашиваются параллели с всеобщей коллективизацией сельского хозяйства в
России в 20-30-х годах XX века. Тогда в качестве единственной формы
сельскохозяйственных предприятий искусственно насаждались колхозы, которые в силу
специфики коллективной собственности в большинстве своем были низкоэффективными
и убыточными. Результатом такой политики стал тяжелейший кризис отрасли, не
преодоленный до сих пор, голод миллионов людей, разорение деревни. Приватизация
квартир в государственных домах и массовое строительство конгломератов практически
означают вторую волну коллективизации, только в жилищной сфере. Каковы будут
результаты и последствия, предугадать нетрудно.
Подведем итоги. Комфортной жизнь жильцов наших домов-конгломератов не назовешь.
Низкое качество коммунальных услуг, грязь, заплеванные лифты, пьянь и хулиганье в
подъездах; плохая работа слесарей, дворников и уборщиц, соседство с малоимущими,
пьяницами, наркоманами и опустившимися людьми (которые становятся опасными для
соседей и всего дома: пожары, утечки газа с угрозой взрыва, протечки, нападения на
жильцов и т. д. – эти риски вполне реальны); чужие, незнакомые, нелегальные арендаторы
(иногда это десятки людей в одной комнате, среди которых могут быть и преступники, и
террористы, и зараженные опасными инфекциями); расслоение, разобщение, отчуждение
и т. д. и т. п. В тяжелую проблему превратились неквалифицированные (вплоть до
полного безумия) перепланировки – постоянный шум и грохот мешают жильцам,
нарушение строительных конструкций грозит всему дому авариями и даже разрушением.
Все меры борьбы с этим явлением неэффективны. Неэффективны существующие методы
борьбы и с вандализмом, наносящим серьезный ущерб имуществу дома.
Качество жизни в таком доме можно определить как тяжелый дискомфорт и стресс.
Причем в каждом вновь построенном многоквартирном доме, за исключением
чрезвычайно дорогих, т. н. элитных, картина повторяется. Во многих ТСЖ жизнь
осложняется еще и «участием в управлении», что нередко выражается в непрерывной и
тяжелой борьбе с самодурами, а то и проходимцами, засевшими в правлениях, в
бесплодных попытках собрать общее собрание и как-то повлиять на ситуацию.
Иностранцы удивляются, почему русские покупают квартиры в таких домах. Но других
вариантов нет, и мы продолжаем уверенно штамповать конгломераты (и объявляем это
даже национальной программой), для нас главное – как можно больше квадратных
метров. Но об этом – в следующей главе.
Реформирование ЖКХ
Как уже отмечалось, 1 5 лет с начала новейшей истории России мы живем в состоянии
перманентной жилищно-коммунальной реформы, окончания которой не видно, как не
видно и реальных результатов. Главным недостатком современной российской системы
ЖКХ является ее крайне низкая эффективность. При больших, постоянно растущих
затратах человеческого труда, финансовых и материальных ресурсов качество жилищных
и коммунальных услуг остается неудовлетворительным. Реформирование ЖКХ – это
комплекс мероприятий, методов, способов, направленных на существенное (в разы)
повышение эффективности его функционирования. Под эффективностью обычно
понимается максимальный полезный эффект (удовлетворение нужд жильцов) при
минимальных затратах. К сожалению, большинство мероприятий в рамках проводимой
ныне «реформы» направлены скорее на поддержание текущей работоспособности
отрасли, попросту, чтобы она не умерла вообще.
Правительственная программа
Кратко рассмотрим основные положения проводимой в настоящее время реформы.
Переход на стопроцентную оплату услуг ЖКХ
Мы отмечали, что жильцы российских домов платят не за фактически потребленные
ресурсы, а некий тариф, который формируется исходя из затрат, потерь, неэффективности
предприятий-поставщиков, включая изношенные сети, хищения, убытки и прочие
расходы. Эти предприятия являются государственными (или муниципальными), и вместо
того, чтобы сокращать эти издержки и убытки, правительство ничтоже сумняшеся
предлагает гражданам оплатить их на 100% из своего кармана. Что такое 100%, на самом
деле не знает никто – это цифра, которую нам нарисуют чиновники, а запросы у них не
маленькие. В эти 100% можно включить: повышение окладов чиновникам от ЖКХ,
зарубежные командировки, коллективный отдых на курортах, замену служебных авто на
иномарки, содержание футбольной команды, строительство и обустройство офисов и т. д.
Список можно продолжать. Кроме того, предприятия-поставщики являются
монополистами, поэтому справедливой, т. е. рыночной, цены на их продукцию не
существует.
Очевидно, что эта мера не приведет к повышению качества ЖКХ-услуг, скорее наоборот:
зачем снижать расходы и потери, если они полностью оплачиваются. Кроме того, вряд ли
эти 100% удастся собрать с населения: чем выше тариф, тем больше неплатежи, а
эффективных способов борьбы с ними нет. Таким образом, для реформирования ЖКХ
переход на стопроцентную оплату – мера бесполезная и даже вредная.
Привлечение малого и среднего бизнеса в ЖКХ, создание конкурентной среды
Идея, безусловно, правильная, но пока в ЖКХ не созданы субъекты рынка, она
осуществляется чиновниками, которые не заинтересованы в конечном результате.
Конкурсы по отбору фирм для работы в ЖКХ проводятся формально, а зачастую
пристрастно, в пользу тех или иных влиятельных лиц или за взятки, эффективный
контроль за деятельностью этих фирм отсутствует. Эти попытки внедрения рыночных
отношений в госсекторе напоминают реформы горбачевского периода – бригадный
подряд, внутрицеховой хозрасчет, госприемка и т. д. Это псевдорынок, суррогат, который
может принести лишь кратковременный и незначительный эффект. В настоящее время
привлечение малого и среднего бизнеса в ЖКХ не привело к сколько-нибудь заметным
результатам, зато повысился уровень коррупции.
Привлечение крупного бизнеса
Не так давно кампания по привлечению крупного бизнеса на правах концессии в
коммунальную инфраструктуру широко рекламировалась и освещалась. Были созданы
несколько крупных компаний (РКС – «Российские коммунальные системы» и др.),
которые вроде бы начали работу. Реальных результатов пока не видно, заодно и шумиха в
прессе поутихла. Мы оставим эту проблему за рамками анализа, т. к. наша основная тема
– жилищный комплекс.
Дотирование через «социальные счета»
Семья имеет право на дотацию услуг ЖКХ, если их доля превышает 22% семейного
бюджета, независимо от того, собственники это, социальные или коммерческие
наниматели. Очевидно, что к реформированию ЖКХ, в смысле повышения его
эффективности, эта мера никакого отношения не имеет. Кроме того, она нелогична и даже
абсурдна и с социальной, и с экономической точек зрения. Семья может жить в
собственной квартире стоимостью $300 тыс. и получать при этом дотацию, может нанять
квартиру в супердорогом элитном доме и тоже получать дотацию из бюджета и т. д.
В зарубежных странах с правильно устроенным и работающим ЖКХ, как отмечалось
ранее, дотируются только малоимущие в социальном жилье, остальные при снижении
доходов или возрастании квартплаты (если им не по силам ее платить) продают свои
квартиры (или расторгают договор аренды в доходном доме) и переселяются в более
дешевое жилье. Такая ротация жильцов крайне необходима жилому дому, она позволяет
поддерживать социальный состав (локальный социум) на постоянном уровне. Без ротации
дом «засоряется» малоимущими и маргиналами, что негативно сказывается на качестве
проживания и управления домом. В зарубежных странах многоквартирный дом
коллективной формы собственности (кондоминиум) при «маргинализации», как правило,
деградирует до трущоб.
Российская система дотирования всех, с одной стороны, способствует усилению
социального иждивенчества, малоимущим быть «выгодно», но главное – можно жить в
хорошем, дорогом доме и получать крупную дотацию. Кроме того, вызывает сильное
сомнение возможность точного определения дохода семьи, что увеличивает риск
мошенничества в этой области. Этот пункт реформы следует признать ошибочным, это
шаг в неправильном направлении.
Управление многоквартирным домом
Самым тяжелым пороком, ахиллесовой пятой наших домов-конгломератов является
отсутствие эффективного собственника и как следствие – низкоэффективное управление
домом. Разношерстный контингент конгломерата не способен объединиться для
совместного владения и управления. Провал кампании по созданию ТСЖ – лучшее тому
доказательство. Для преодоления этой ситуации предлагается, чтобы жильцы дома на
общем собрании выбирали способ управления домом: самостоятельно (создав ТСЖ или
непосредственно) или с помощью управляющей компании (УК). Фактически реформа
предполагает, что конгломератом управляет общее собрание, как Вече новгородское (ст.