• российский конгломерат – 1.00.
Таким образом, по интегральной оценке наиболее эффективным среди всего городского
жилья является частный доходный дом, наименее эффективным – конгломерат,
эффективность которого оказалась в 8,5 раза ниже, чем у доходного дома. Эти результаты
подтверждаются мировой практикой: в структуре городского жилья в современных
развитых странах наибольшую долю занимает наиболее эффективное жилье – частный
доходный дом, наименьшую – муниципальный арендный дом, и нигде не встречаются
конгломераты, т. е. наименее эффективное жилье. Это понятно, так как такой конгломерат
(наиболее близкой аналогией служит низкоэффективный кондоминиум) не выживает в
рыночной среде, которая существует в ЖКХ, он погибает, превращается в трущобу.
Выжить он может только с помощью финансовых вливаний из бюджета и
административного вмешательства, что в зарубежных странах не практикуется. И вообще,
чем менее эффективно функционирует многоквартирный дом, тем больше у местной
власти головной боли и финансовых затрат для предотвращения его деградации в
трущобное состояние. Из результатов этого исследования следует вывод, что
сложившаяся в современной России структура жилого фонда по формам собственности
является резко неэффективной. Ситуация, при которой в социально-экономической
системе возникает устойчивый, постоянно самовоспроизводящийся неэффективный
объект, в экономике называется «институциональной ловушкой». Выбраться из нее очень
трудно. Причина нашего попадания в эту ловушку – ошибочная приватизация
обособленных квартир в государственных домах.
Функционирование ЖКХ
Центральным звеном всей системы ЖКХ является жилой дом, который предоставляет
жильцам услуги жилья непосредственно и коммунальные услуги опосредованно (рис. 2).
Кратко рассмотрим функционирование российского ЖКХ применительно к жилому
многоквартирному дому – конгломерату. В настоящее время входные общедомовые
приборы учета (счетчики) поступающих ресурсов в большинстве многоквартирных домов
отсутствуют. Единицей, объектом потребления ресурсов является квартира, которая
заключает (теоретически) договор с поставщиками. Жильцы платят не за фактически
потребленные ресурсы (за исключением электроэнергии), а некий тариф, умноженный
либо на количество квадратных метров, либо на число зарегистрированных (отнюдь не
проживающих фактически) в квартире людей.
Рис. 2. Укрупненная структурная схема ЖКХ
Тариф устанавливается местной властью исходя из некоторых «экономически
обоснованных» соображений. Эти соображения учитывают низкую эффективность
предприятия – поставщика ресурсов, потери в ветхих сетях и расходы на их ремонт,
административные расходы, зарплату персоналу, различные убытки, потери (в том числе
воровство и хищения) и т. д. Чем эти расходы больше, тем тариф выше, т. е. применяется
затратный механизм ценообразования. Все предприятия – поставщики ресурсов
монополисты, и альтернативы им в настоящее время нет. Есть еще плата за наем жилого
помещения, которую собственники квартир не платят.
При такой схеме оплаты услуг ЖКХ предприятия – поставщики ресурсов (электроэнергия,
горячая и холодная вода, тепло) не особенно утруждаются качеством своей продукции.
Отключения воды, электричества, чуть теплая вода из-под крана, еле теплые батареи,
скачки напряжения в сети – обычное явление. Попытки жильцов дома снизить плату за
некачественные и непоставленные ресурсы не имеют успеха даже через суд. Зато у
жильцов есть возможность не оплачивать коммунальные услуги вообще. Существующие
методы противодействия неплатежам неэффективны: предприятие не имеет права
отключить весь дом от ресурсов, отключить отдельно квартиру неплательщика
технически и организационно очень сложно, муниципальные чиновники неохотно
(обычно демонстративно-выборочно, что дает лишь кратковременный эффект)
занимаются выбиванием долгов с неплательщиков, они в этом не заинтересованы.
Основной метод борьбы – затыкание финансовых дыр из бюджета и перекладывание
долгов на плечи честных плательщиков путем повышения тарифов.
По причине низкой эффективности и неплатежей большинство предприятий ЖКХ на
сегодняшний день – банкроты, существование которых поддерживается только за счет
бюджетных финансовых вливаний и административного вмешательства. Очевидно, по
мере повышения тарифов на услуги ЖКХ неплатежи будут нарастать, массовые
неплатежи грозят крахом всей системы ЖКХ.
В тех домах, где установлены входные счетчики ресурсов, ситуация с неплатежами и с
качеством услуг ЖКХ не улучшается. Без договорных отношений между поставщиком и
потребителем, регулируемых Гражданским кодексом, и до тех пор, пока предприятие не
получит право отключать за неоплаченные поставки ресурсов (зафиксированные
входными счетчиками) весь дом целиком, с неплатежами справиться невозможно. Но при
этом возникают другие проблемы, которые мы обсудим в следующих главах.
Московский «оазис»
Москва претендует на особый путь в реформировании ЖКХ и гордится якобы
продвинутостью, мягкостью реформ и социальной защищенностью жителей.
Действительно, в Москве состояние ЖКХ в целом лучше, чем в среднем по России. Если
многие регионы уже перешли на стопроцентную оплату услуг ЖКХ, то москвичи
оплачивают порядка 80%, если федеральный стандарт оплаты составляет 22%, то в
Москве – 13%, а с 2004 года малообеспеченные платят от 0 до 10%. Но ведь Москва –
богатый город. А что же сделала Москва непосредственно в жилищной сфере?
Московское правительство с помпой инициирует различные программы в сфере ЖКХ,
объявляя их очередным этапом реформы. Но все их ждет одна участь – через некоторое
время после рекламной шумихи они тихо умирают. Так было с программой добровольной
стопроцентной оплаты услуг ЖКХ богатыми, так было с намерением посадить во все
московские подъезды консьержек (частично за счет бюджета), с идеей массового
внедрения ТСЖ и т. д. Неудачным был и проект первого муниципального доходного
дома, сама идея которого в корне ошибочна: муниципальный дом строится не для
извлечения прибыли, а для решения социальных задач, тогда как муниципальная власть не
имеет права заниматься бизнесом. Фактически, кроме повышенных дотаций на ЖКХ,
Москве нечем похвастать перед остальной Россией.
Зато московские власти преуспели в другом. В городе идет колоссальное, невиданное с
хрущевских времен строительство. Каждый год строится 4,5-5 млн. м2жилья – это
средний по российским меркам город с населением в 200 – 300 тыс. жителей, в огромных
масштабах возводятся муниципальные объекты: бизнес-центры, театры, галереи,
концертные залы и т. д. Строительство идет днем и ночью, без праздников и выходных,
новостройки пытаются «воткнуть» на каждый свободный квадратный метр земли.
Особенно выгодно строить и продавать жилье – себестоимость 1 м2составляет порядка
500 долл., а продается он уже за 2000 долл., что означает 300% прибыли(!) на вложенный
капитал. Помните, у Маркса: «Обеспечьте 10%, и капитал согласен на всякое применение,
при 20% он становится оживленным, при 50% положительно готов сломать себе голову,
при 100% он попирает все человеческие законы, при 300% нет такого преступления, на
которое он не рискнул бы, даже под страхом виселицы».
Московский строительный бизнес не останавливается ни перед чем: уничтожаются
памятники архитектуры, проводится сверхуплотнительная застройка, дома специально не
ремонтируются, чтобы потом признать их ветхими и снести, освободив площадку для
коммерческой застройки. Строительство в Москве носит ярко выраженный хищнический
характер при поддержке связанных со строительным бизнесом высших московских
чиновников. Львиная доля городского бюджета – это бюджет строй комплекса. Не будет
преувеличением сказать, что подлинным хозяином в Москве является именно
строительная олигархия. Свыше 50% построенного жилья приобретается иногородними –
Москва медленно, но верно превращается из мегаполиса в гигаполис.
А ведь строятся преимущественно те же конгломераты! Попытки создать в них ТСЖ не
имеют успеха, в Москве из 40 тыс. жилых домов только примерно в 2000
зарегистрированы ТСЖ, реально работают около 600, в основном в Центральном округе,
эффективно работающих еще меньше. Убедившись в тщетности попыток создания ТСЖ,
московские власти вновь обратились к идее домкома. Одна из последних новаций
московского правительства – приобретение малообеспеченными жилья в собственность с
помощью дотаций из бюджета, т. н. социальная ипотека. О порочности такого подхода мы
уже упоминали ранее: малоимущие не способны содержать свою собственность,
управлять ею, защищать от преступных посягательств. Нищие собственники ее все равно
рано или поздно лишатся (часто вместе со своей жизнью) и опять станут претендентами
на социальное жилье. Впрочем, логика здесь все же есть – перекладывание бюджетных
денег в карман все той же строительной олигархии.
В отличие от большинства российских городов в Москве не строятся частные
односемейные дома, что было бы вполне возможно при наличии грамотных договорных
отношений с Московской областью. Московское правительство предпочитает строить
многоэтажные дома, ее примеру следует и область. Поэтому среди всех российских
городов в Московской агломерации сложилась самая неблагоприятная структура жилого
фонда по формам собственности жилых домов, 90% которого – низкоэффективные
конгломераты. Такое жилье можно поддерживать на более-менее пристойном уровне
только за счет двух факторов – крупных бюджетных вливаний и мошной командно-