быстро происходит социальное расслоение, часть владельцев беднеет, маргинализуется –
и опять готов новый «винегрет»! Причина этого – высокая прибыльность при
строительстве конгломератов и продаже квартир в собственность (до 200-300%) для
строительного бизнеса и связанного с ним коррумпированного чиновничества.
Примерно 5% многоквартирных домов сумели создать юридическое лицо – ТСЖ и взять
владение и управление домом в свои руки. Еще 5% – это ЖСК советских времен, которые
с самого начала имели юридическое лицо и организованные формы коллективного
управления.
За все время реформ в России не было построено ни одного частного доходного дома. И
это при огромном спросе на арендное жилье! Сейчас в России роль коммерческого
арендного жилья играют квартиры в собственности. Этот рынок узок, в основном
нелегален, предложение невелико, поэтому цены очень высокие. Например, в Москве в
2005 году цена аренды стандартной двухкомнатной квартиры в непрестижном районе
достигала 500 долл. в месяц, что сравнимо с Западной Европой (при том что средняя
зарплата примерно в 10 раз меньше). Фактически коммерческая аренда квартиры в России
доступна только для семей с высокими доходами. Отметим как курьез появление в
Подмосковье доходных дачных поселков, в которых дома сдаются в аренду, и ни одного
частного доходного дома в Москве!
Среди причин этого отметим:
• отсутствие законодательной базы;
• длительный срок окупаемости проекта (8-10 лет);
• проблемы с частной собственностью на городскую землю;
• высокая прибыльность при строительстве конгломератов и продаже квартир в
собственность;
• противодействие строительной олигархии и связанных с ней коррумпированных
чиновников.
Муниципальный многоквартирный арендный дом в современной России также
отсутствует. После того как в бывшем муниципальном доме приватизируется хоть одна
квартира, он автоматически переходит в категорию конгломератов. Роль муниципального
жилья играют квартиры, оставшиеся неприватизированными. Среди причин этого:
• отсутствие законодательной базы;
• нежелание городских властей строить и обслуживать такие дома;
• противодействие строительной олигархии, которой выгодно, чтобы все малоимущие
покупали квартиры с дотацией из бюджета.
Структура городского жилья по формам собственности жилых домов приведена в таблице
2, для сравнения – структура в среднем по Западной Европе.
Таблица 2
Из этой таблицы видно, что структура городского жилья по формам собственности жилых
домов в России резко, принципиально отличается от зарубежных развитых стран.
Управление многоквартирным домом
Под управлением понимается воздействие на объект (изменение его параметров,
характеристик) для достижения некоторой цели (целей), поставленной субъектом
управления. Все объекты, принадлежащие к биологическим и социально-экономическим
системам, имеют цель, которой они должны достичь: живые организмы имеют целью
физическое выживание и производство потомства, коммерческие предприятия имеют
целью получение прибыли, некоммерческие – выполнение возложенных на них функций
и т. д. Если нет одной какой-то четко выделенной цели, то, как правило, целью становится
выживание объекта и повышение эффективности его работы, т. е. снижение расходов и
увеличение отдачи, полезного эффекта.
Любое управление состоит из трех этапов:
1) сбор информации об управляемом объекте и окружающей среде;
2) анализ этой информации и выработка управленческого решения;
3) воздействие на объект управления.
Управление может быть неэффективным, если управляемый объект цели управления не
достигает вообще; низкоэффективным, когда на достижение цели затрачивается много
ресурсов и времени; и эффективным (оптимальным), когда цель достигается быстро и с
минимальными затратами. В условиях конкуренции и борьбы за выживание в
биологическом мире и конкурентной рыночной экономики в социально-экономических
системах управление становится одним из важнейших факторов. В биологическом мире
наибольшего успеха достигли млекопитающие, у которых имеется наиболее совершенный
орган управления – головной мозг.
Все сказанное справедливо и для ЖКХ в целом, и для многоквартирного дома в частности
как элементов социально-экономической системы, причем по мере усиления рыночных
факторов роль управления возрастает. Отметим, и это принципиально, что объектом
управления в жилом секторе может быть только дом в целом, но никак не отдельная
квартира (как принято считать в России), так как квартира может существовать только в
составе дома и подвести к ней коммуникации отдельно от всего дома невозможно. Целью
управления многоквартирным домом является обеспечение для жильцов комфортного
проживания, качественных коммунальных услуг при наименьшей оплате.
Субъектом управления всегда является собственник, владелец, он формулирует цели
управления, он больше всех заинтересован в выживании и эффективном
функционировании объекта. Частной собственностью управляет частный собственник,
коллективной собственностью – коллектив, муниципальной – орган муниципальной
власти. Владелец управляет своей собственностью в своих интересах, преследуя свои
цели.
Как отмечалось выше, управление различается по эффективности, для ее повышения
владелец может привлекать профессиональных управленцев – менеджеров (физических
лиц) или управляющую компанию (УК) – юридическое лицо. В настоящее время в России
распространено заблуждение, что объектом (в частности, многоквартирным домом)
управляет УК, на самом деле управляет владелец, а УК – всего лишь посредник, команда
наемных менеджеров, нанятая владельцем для повышения качества управления. Владелец
обязан контролировать этих управленцев, иначе они начинают действовать в
собственных, а не в его интересах.
До введения в действие нового ЖК российские многоквартирные дома-конгломераты
управлялись органом местной власти через муниципальную УК – РЭУ или ДЕЗ. Все мы
знаем на собственном опыте, что эффективность этого управления низка. После 1 марта
2006 года все конгломераты на собраниях жильцов должны выбрать себе УК или
управлять самостоятельно (создав ТСЖ или непосредственно). В противном случае
местная власть принудительно назначит дому некую УК – в связи с тотальным провалом
этой нормы ее пришлось продлить на год. Повысится ли при этом качество управления
многоквартирным домом, мы обсудим в следующей главе. Отметим, что существуют еще
и органы общественного самоуправления домом (домком, старшие по дому, по подъезду),
но они не имеют реальных полномочий, и их участие в управлении незначительно.
Несколько иначе обстоят дела с управлением в многоквартирных домах, где создано
ТСЖ, и в ЖСК советских времен. Некоторые ТСЖ, в основном созданные по инициативе
самих жильцов, и некоторые ЖСК сумели организовать механизм коллективного
управления и управляют домом достаточно эффективно. Такие дома обслуживаются
лучше, и квартплата растет не так быстро, как в конгломератах. Остальные ТСЖ
(особенно созданные принудительно при строительстве нового дома, при
административном вмешательстве и т. д.) и ЖСК работают неэффективно, нередко еще
хуже, чем дома под управлением РЭУ и ДЕЗов. Неэффективность коллективного владения
и управления выражается в узурпации власти правлением, необоснованных тратах и
хищениях, непрозрачности и финансовых махинациях, резком повышении квартплаты
при снижении качества обслуживания и прежде всего в некомпетентности как самих
владельцев квартир, так и избранного ими правления. Способствуют этому пробелы и
явные просчеты в законодательстве о ТСЖ. Жильцы таких домов мечтают о переходе в
управление ДЕЗом, для защиты своих прав они даже создают общественные организации,
например движение «Против произвола в жилищных объединениях» (лидер – Галина
Нагария).
Нередко застройщик (строительная фирма) сам организует ТСЖ, за гроши покупая
подписи учредителей, сажает туда своих людей, а затем превращает этот дом в «дойную
корову», завышая коммунальные платежи и поправляя таким образом свое финансовое
положение. Распространено мошенничество в виде создания фиктивных ТСЖ,
фальсификации общих собраний, подделки документов и печати ТСЖ и т. д.
Таким образом, на сегодняшний день в России лишь малая часть многоквартирных домов
(не более 5%) управляется более-менее удовлетворительно, управление остальными
домами низкоэффективно.
Эффективность видов городского жилья
В современных городах существует четыре вида городских жилых домов:
• частный односемейный дом;
• частный доходный дом;
• кондоминиум, кооператив;
• муниципальный арендный дом.
И в России есть еще один, пятый вид – российский конгломерат.
В Институте проблем управления РАН на основе математических моделей и экспертных
оценок было проведено исследование эффективности этих пяти видов городских жилых
домов. Оценки проводились по 20 критериям, среди которых: доступность жилья,
мобильность жильцов, степень криминогенности, уровень расходов (доходов) бюджета на
содержание дома, коррупционная емкость, степень эффективности управления, качество
жилищно-коммунального обслуживания, однородность локального социума, безопасность
и т. д. Результаты обшей интегральной оценки эффективности каждого вида жилого дома
приведены ниже:
• частный доходный дом – 8.50;
• частный односемейный дом – 2.45;
• кондоминиум, кооператив – 1.90;
• муниципальный арендный дом – 1.15;