целом, а не отдельно взятая квартира (как принято считать в России), так как квартира
может существовать только в составе дома и качество проживания в ней полностью
определяется свойствами всего дома в целом. Жилой дом предоставляет человеку: 1)
жилищные услуги непосредственно (жилое помещение и коммуникации); 2)
коммунальные услуги опосредованно (является заказчиком коммунальных услуг:
водопровод, канализация, отопление, электроэнергия, газ и т. д.). Таким образом, можно
считать, что жилой дом является своеобразным предприятием по предоставлению
жильцам жилищно-коммунальных услуг. Если дом работает эффективно, то жильцам
предоставляется весь комплекс ЖКХ-услуг высокого качества, и напротив – при
неэффективной работе комплекса жильцы получают эти услуги низкого качества.
При приватизации государственного промышленного предприятия нередко шли
фактически по тому же пути, когда целостные технологические структуры оказались
разорваны и приватизированы по частям. Это привело к параличу одних предприятий, к
банкротству и гибели других, но, к счастью, этот процесс охватил не все производства.
Увы, в сфере ЖКХ исключений практически не было.
Жилье в зарубежных развитых странах
Виды городского жилья
Все городские жилые дома в современных зарубежных развитых странах можно
разделить на две группы – частный односемейный дом (дом для одной семьи, коттедж) и
многоквартирный дом. В среднем по городам Западной Европы доля частных
односемейных домов составляет порядка 30% всего жилого фонда, в странах Южной
Европы их несколько больше – до 40%, в США и Канаде еще больше – до 50%. В крупных
городах доля этого сектора жилых домов ниже, в небольших, естественно, выше, но везде
доля частных односемейных домов велика в структуре городского жилья.
Многоквартирный дом – это дом из нескольких квартир (от 2 до многих сотен), в которых
живут не связанные родством семьи (не путать с таунхаусом, который представляет собой
частные односемейные дома, сблокированные стена к стене). В настоящее время известны
три вида многоквартирных домов, различающихся формой собственности и управления:
1) частный доходный дом – частная форма собственности и управления;
2) кондоминиум, кооператив – коллективная форма собственности и управления;
3) муниципальный арендный дом – государственная (муниципальная) форма
собственности и управления.
Существуют еще многоквартирные дома, находящиеся в собственности и управлении
некоторых фирм, организаций и ведомств, квартиры в которых предоставляются в аренду
служащим этих организаций (служебное жилье, общежития для студентов, казармы для
солдат и полицейских и т. д.). Это ведомственное жилье, доля которого невелика, поэтому
рассматривать его мы не будем.
Рассмотрим более подробно эти виды многоквартирных домов.
Частный доходный дом
Исторически частный доходный дом (ЧДД) является самым древним видом
многоквартирного дома в городах. Первые многоквартирные дома для сдачи квартир
внаем появились еще в Древнем Риме в III веке до н. э. (они назывались инсулами). ЧДД
занимает прочное место среди городского жилья, его доля в городах современных
зарубежных развитых стран составляет до 40%, а в крупных городах – до 70% (Нью-Йорк)
и даже 82% (Вена). Некоторые принципы работы частного доходного дома уже
рассматривались в предыдущей главе, поэтому здесь дополним уже сказанное.
ЧДД – это частная собственность домовладельца (частное лицо, фирма, банк), квартиры
сдаются внаем жильцам по коммерческим ценам без права (естественно) приватизации и
не выделены в отдельные объекты недвижимости. Это коммерческое предприятие,
приносящее прибыль владельцам и налоги в бюджет, это большой сектор городского
бизнеса: крупного, среднего и малого. Взаимоотношения хозяина и жильца-нанимателя
регулируются договором и соответствующими законами. Наибольшего расцвета ЧДД
достигли в Европе в XIX и начале XX века, когда в связи с развитием капитализма и
ростом промышленности миллионы крестьян перебирались в город работать на фабриках
и заводах. Это был «золотой век» ЧДД, они позволили быстро удовлетворить потребности
огромных масс людей в жилье. В те времена практически все многоквартирные дома были
частными доходными.
Поначалу в одном доме домовладельцы сдавали квартиры людям разного социального
уровня: на 1-м этаже были магазины и лавки, 2 и 3-й этажи занимали хорошие квартиры,
чем выше, тем квартиры становились меньше и дешевле – вплоть до каморок на верхнем
этаже и чердачных помещений, которые сдавались бедноте по дешевке. Но такой
социальный «микст» продержался недолго, близкое соседство различных социальных
слоев порождало сильный дискомфорт и снижало спрос и цену аренды квартир, особенно
хороших и дорогих. Постепенно произошла дифференциация доходных домов по
стоимости аренды на дорогие хорошие в престижном районе – для богатых, похуже и
подешевле – для среднего класса и дешевые на окраинах – для низших слоев. В России
даже ночлежки для нищих, за исключением богаделен, представляли собой доходные
дома низшей ценовой категории.
Домовладелец управляет своим домом по одной из следующих схем:
• непосредственно, самостоятельно;
• через управляющего (физическое лицо);
• через управляющую компанию (УК), юридическое лицо.
С управляющим (или управляющей компанией) домовладелец заключает договор на
предоставление услуг управления домом и контролирует его работу. Если управляющий
(или УК) работает плохо, хозяин договор расторгает и подыскивает нового. С жильцом
(нанимателем квартиры) также заключается договор, в котором прописываются правила
проживания и цена аренды. Если жилец исправно платит квартплату и не нарушает
порядка в доме, домовладелец не имеет права его выселить, в противном случае договор
найма может быть расторгнут, а жилец выселен на улицу.
Частный доходный дом как вид жилья оказался очень эффективным. Во-первых, это
доступное жилье, любой человек может легко нанять квартиру в своей ценовой категории
в течение короткого времени. Во-вторых, жилец не заботится ни о содержании жилья, ни
об управлении им, ни о налогах – он просто платит квартплату, всю работу выполняет
домовладелец. В-третьих, такой вид жилья не ограничивает свободы передвижения
человека, поменять место жительства (например, в поисках работы) достаточно просто.
Перечислим еще достоинства ЧДД:
• жилец не обладает собственностью в виде недвижимости, поэтому не рискует ее
лишиться (а заодно и своей жизни) в результате преступных посягательств;
• достаточно высокий уровень комфорта проживания и качества обслуживания в
результате конкуренции домовладельцев;
• как вид бизнеса является прибыльным, обеспечивает пополнение городского бюджета;
• достаточно эффективное управление домом, отсутствие проблем с неплатежами.
Список преимуществ ЧДД можно продолжать, недаром этот вид жилья является одним из
основных среди городского жилого фонда. Хорошо развитый, широкий, свободный рынок
частного арендного жилья способен полностью решить жилищный вопрос в любой
стране.
ЧДД имеет и недостатки. Во-первых, это жесткая регламентация проживания в таком
доме, лишнего гвоздя просто так не забьешь. Во-вторых, стремление домовладельцев
постоянно увеличивать цену аренды. Но если на рынке существует свободная
конкуренция при достаточном предложении, то она не дает ценам взлететь. В настоящее
время в европейских городах цена аренды стандартной двухкомнатной квартиры в
доходном доме составляет порядка 300-400 долл. в странах Южной Европы (Испания,
Греция, Италия) и 400-500 долл. в Центральной Европе (Франция, Германия, Швейцария).
При средней зарплате примерно 2000 долл. это составляет 20-25%, что вполне доступно
для семьи со средним достатком. Повышению качества обслуживания и снижению цены
аренды способствует деятельность различных объединений квартиросъемщиков,
имеющихся во многих странах.
Отметим, что в негосударственном секторе жилья есть и еще один вид аренды – аренда
квартиры у собственника в кондоминиуме. Но такой вид аренды не получил большого
распространения, потому что проще и дешевле нанять такую же квартиру в доходном
доме.
Кондоминиум
Это дом коллективной формы собственности и управления. Такие многоквартирные дома
появились в начале XX века, к ним относятся кондоминиум, кооператив и существующая
в некоторых странах (например, Финляндия, Швеция) форма коллективного владения
типа акционерного общества. Наибольшее распространение коллективная форма
собственности и управления получила в виде кондоминиума.
Кондоминиум (за рубежом для краткости его называют «кондо») – это многоквартирный
дом вместе с земельным участком, оформленные как единый комплекс, в котором
квартиры являются собственностью жильцов, а остальное имущество дома и земля
являются их совместной собственностью, без выделения долей (в некоторых странах
земля находится в долгосрочной аренде). Кондо – это собственность совладельцев, он
является самоуправляющимся объектом, содержание и управление им – обязанность
совладельцев, местная власть не вмешивается в их дела. Дом и земельный участок
находятся в полной юрисдикции совладельцев, без их согласия никто не имеет права ни
снести дом, ни реконструировать его, ни построить что-либо на территории. Даже
парковка чужой автомашины на территории кондоминиума запрещена.
В небольших кондо (5-10 квартир) жильцы сами управляют своим домом или нанимают
управляющего, но для больших кондоминиумов этот способ неприменим. Типичным (и