зачатки муниципального жилья. Необходимо также отметить, что большая доля городской
земли находилась в собственности частных лиц и свободно покупалась и продавалась.
Структура жилого фонда по формам собственности в начале XX века в крупных городах
России была примерно следующей:
• частный односемейный дом – 50%;
• частный доходный дом – 40%;
• социальное жилье – 10%.
Так жили горожане в России до революции.
Советский период
Необходимо отметить, что упадок жилого фонда российских городов начался еще во
время Первой мировой войны: инфляция подрывала домовое хозяйство, так как рост
квартирной платы был искусственно ограничен.
Наступил 1917 год, грянула победоносная Октябрьская революция, заводы, фабрики,
банки, магазины, и в том числе жилые дома, были национализированы, стали
собственностью государства. Домовладельцы бежали за границу, кто не успел убежать,
был расстрелян или сгинул в ГУЛАГе. Управлять домами стали домкомы во главе со
Швондерами и Шариковыми, которые впоследствии трансформировались в нынешние
РЭУ и ДЕЗы. Большие богатые квартиры в центре превратились в коммунальные, куда
переселили рабочих с окраинных бараков и бедноту из ночлежек, путем принудительного
«уплотнения». Зеркала были разбиты, пальмы и фикусы завяли, ковровые дорожки
порезали. Украли и галоши профессора Преображенского. Наступил социализм.
Днем рождения советской системы ЖКХ следует считать 24 августа (по н. ст.) 1918 года,
когда был опубликован декрет СНК об отмене права частной собственности на
недвижимость в городах. В результате этого все жилье, которое в дореволюционной
России было в основном частным, перешло в государственную собственность (потом,
правда, права собственности на частные односемейные дома вернули их прежним
владельцам).
Поначалу новоиспеченным государственным многоквартирным домом не управлял
вообще никто и вселиться в него мог каждый желающий, к тому же и квартплата была
отменена. Такое положение долго не могло сохраняться, и домом стал управлять домком,
выбираемый на собрании жильцов. Через некоторое время выяснилось, что домком
управляет домом неэффективно, и после недолгих экспериментов с другими формами
коллективного управления – жилтовариществом и ЖАКТом – он был заменен
домоуправом – специальным уполномоченным советской власти. Это был уже фактически
госчиновник. В дальнейшем управление многоквартирным домом перешло к
специальным органам государственной и местной власти (ЖЭКи, РЭУ, ПРЭО,
впоследствии ДЕЗы).
Это были глубокие институциональные преобразования, точнее, кардинальная ломка
прежней, дореволюционной системы ЖКХ. Сущность «реформ» заключалась в
стопроцентной национализации всех объектов ЖКХ, в переходе их в конечном счете в
государственную собственность и соответственно в систему государственного
централизованного управления. Характерными, сущностными признаками советской
системы ЖКХ являются:
• доминирование государственной собственности на объекты ЖКХ;
• командно-административный характер управления через бюрократические структуры,
характеризующийся низкой эффективностью;
• нерыночный экономический механизм;
• способ планирования всех показателей от затрат, а не от результата (затратный механизм
планирования и функционирования);
• отчуждение потребителей от процессов управления (отсутствие обратных связей).
Климат в ЖКХ определялся низкой эффективностью государственного сектора.
Отметим еще, что на смену социальному расслоению по районам и жилым домам пришло
смешение, когда в одном и том же доме стали жить люди различного культурного,
социального и финансового уровня: вместе с профессорами, чиновниками и артистами
селили буфетчиц, слесарей, уборщиц и т. д. В дальнейшем советская власть сознательно
поддерживала такую политику «социальной однородности». Драма такого рода
вынужденного коллективизма великолепно описана в ранней советской литературе.
Во время НЭПа, когда государство фактически расписалось в неэффективности
централизованного жилищно-коммунального хозяйства, начали появляться дома,
принципиально отличающиеся от государственных. Речь идет о ЖСК, жилищно-
строительных кооперативах – домах коллективной собственности и управления, после
насильственного перерыва, длившегося до конца сталинской эпохи, достигших расцвета к
70-м годам XX века. Этот вид жилого дома демонстрировал более высокую степень
эффективности: кооперативные дома выглядели лучше и лучше обслуживались, чем
обычные государственные, несмотря на то что права собственности и управления были
сильно ограничены. В советский период появился еще и такой сектор жилого фонда, как
ведомственные дома. Это было государственное жилье, «приписанное» или переданное на
баланс крупных предприятий, организаций и ведомств. Управлялись и обслуживались они
специальным органом (и из бюджета) соответствующей организации.
Основой советской жилищной политики с 1955 года стало массовое строительство
государственных дешевых многоквартирных крупнопанельных домов индустриальным
методом. Квартиры предоставлялись органами местной власти в порядке очереди при
множестве специальных разрешений на внеочередную выдачу ордеров. Квартплата и
оплата коммунальных услуг держались на низком уровне за счет бюджетных дотаций
всем жильцам без исключения. Советская власть не поощряла строительство
индивидуального (частного односемейного) жилья как элемента буржуазной идеологии.
Существовал запрет на строительство частного жилья в городах с населением свыше 100
тысяч человек, все должны были жить в многоэтажных «скворечниках». Так, наверное,
проще присматривать за народом... Количество частных односемейных домов в советской
России резко сократилось по сравнению с дореволюционным периодом. Необходимо
отметить, что значительное количество новых квартир, спроектированных как
односемейные, заселялось «с подселением», так что избавление от коммунальных квартир
оказалось существенно заторможено. Тормозилось оно и тем, что новое строительство
велось почти исключительно на месте окраинных деревень и слободок, подлежавших
сносу, тогда как старые городские центры должны были удовлетворяться периодическими
«косметическими» ремонтами. Капитальный ремонт жилых домов почти не производили.
Структура городского жилого фонда по формам собственности к 80-м годам XX века в
СССР была примерно следующей:
• частный односемейный дом – 20%;
• государственный многоквартирный дом – 70%;
• кооператив – 10%;
• частный доходный дом – 0%.
90-е годы, приватизация
После краха социализма и распада СССР среди многочисленных программ
реформирования ЖКХ возобладала либеральная концепция, сущность которой
заключалась в применении идей приватизации и либерализации ко всем объектам ЖКХ
без учета их специфики. Ведущий лозунг времени – приватизировать как можно больше и
как можно быстрее, а дальше рынок все сам расставит по своим местам. Фактически это
вульгарно-либеральный подход к реформам, который проявился и в сфере ЖКХ. В рамках
этой концепции была проведена масштабная бесплатная приватизация квартир в
муниципальных домах, в результате чего в России появился своеобразный
многоквартирный дом. Это гибрид различных форм собственности, не имеющий аналогов
в мире – муниципальный лом с приватизированными квартирами. Реформаторы очень
гордятся этой «рыночной» кампанией, но что реально из этого вышло?
По количеству частных собственников жилья мы догнали и перегнали развитые страны,
однако эта реформа не решила ни одной проблемы ЖКХ, наоборот, породила массу
новых. Новый вид городского жилья – муниципальный дом с приватизированными
квартирами – не стал более эффективным. Это то же самое, что пытаться поднять
эффективность работы госпредприятия путем приватизации его станков и механизмов.
Это была крупная ошибка, которая привела к возникновению устойчиво неэффективной
формы собственности, постоянно самовоспроизводящейся и не поддающейся
реформированию, подлинной «институциональной ловушки».
Собственниками дорогостоящей недвижимости стали миллионы малоимущих горожан,
которые оказались не в состоянии ни содержать ее, ни управлять ею, ни защищать ее от
преступных посягательств. Десятки тысяч новых собственников погибли от рук бандитов
или лишились жилья, превратившись в лиц без определенного места жительства.
Отметим, что с проблемой приватизации муниципального жилого фонда сталкивались и
другие страны. Например, Великобритания сначала также пошла по пути приватизации
отдельных квартир. После того как стало ясно, что задача повышения эффективности
содержания и обслуживания жилья таким способом не решается, власти начали
приватизировать многоквартирный дом целиком, деля его как имущественное целое на
доли, или «шеры». К сожалению, этот опыт у нас не был учтен.
Автором и разработчиком программы бесплатной приватизации квартир в
муниципальных домах выступил фонд «Институт экономики города», созданный на
средства зарубежных организаций и собранный из людей, не замеченных ранее в качестве
специалистов по ЖКХ. Тогдашние российские власти не разбирались в ЖКХ и слепо
доверились «западным специалистам», которые, как тогда считалось, знают ответы на все
вопросы.
Центральным объектом всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям
услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг. Необходимо подчеркнуть,
что основным и единственным поставщиком жилищных услуг является именно дом в