К сожалению, разработчики Жилищного кодекса, а вслед за ними и чиновники Росстроя,
на которых возложена задача технической разработки национального проекта, тяготеют к
тому, чтобы считать приобретение квартир гражданами единственной целью, и
ориентируют расходование государственных средств исключительно на облегчение
процедуры покупки жилья. При этом очевидно, что доступность жилья в такой стратегии
для весьма значительной части населения, и прежде всего для молодежи, становится более
чем проблематичной.
Расширение свободы выбора выступает в решении жилищной проблемы страны как
несомненно ключевая задача, для решения которой насущно необходим диалог власти и
экспертного сообщества, муниципалитетов и жителей. Совершенно очевидно, что при
огромном разнообразии природных условий и жизненных укладов в России единые
принципы реализации национального проекта должны найти множество форм реального
проектного выражения. При необходимой централизации контроля над расходованием
средств на осуществление национального проекта существует не менее значимая
потребность в общественном экспертном контроле над самой постановкой конкретных
задач и над логикой их решения. Жилищную проблему и способы ее решения необходимо
перевести в категории жилищной политики, которая должна быть понятна каждому,
должна быть понята и принята каждым. Развертывание национального проекта
«Доступное жилье» в принципе несет в себе шанс активного конструктивного
сотрудничества государственной власти федерального и регионального уровней,
муниципального управления и граждан, но для того чтобы этот шанс реализовать, путь к
выработке полноценной жилищной политики должен быть проложен через открытую
деловую дискуссию. Ведомства – одна из сторон такой дискуссии, другую сторону
формирует аргументация независимых экспертов.
Вячеслав Глазычев
Немного истории
Современное российское ЖКХ возникло не в одночасье и не на пустом месте. Ему
предшествовала насыщенная многовековая история.
Жилье в городах дореволюционной России
М. Булгаков устами одного из своих героев заметил, что москвичи остались в общем-то
неплохими людьми, вот только квартирный вопрос их испортил. Заметим, что это было
сказано после Октябрьской революции. А как жили москвичи (и жители других городов
России) до этой самой революции?
В XIX – начале XX века в России горожане жили в основном в частных домах,
государственного или муниципального жилья не было. Частные дома были на одну
семью, односемейные – деревянные или каменные (для тех, кто побогаче), и
многоквартирные. Практически все многоквартирные дома представляли собой так
называемые доходные дома. Доходный дом строился частным лицом – предпринимателем
– на свои деньги для получения прибыли путем сдачи квартир внаем. Этот дом
принадлежал хозяину на правах частной собственности, квартиры сдавались внаем по
коммерческой цене (разумеется, без всякой приватизации). Любой человек, увидевший на
подъезде, или на воротах дома, или в газете объявление о наличии в доме свободной
квартиры, если его устраивала цена, мог заключить договор с хозяином (или
управляющим), зачастую устный, и в тот же день вселиться в квартиру.
Не нужны были ни прописка, ни ордер или другие справки и бумаги. Правда, следовало
зарегистрироваться в местном отделении полиции, и не зарегистрировавшихся строго
наказывали. Законы защищали квартиросъемщика от произвола владельца. Если жилец
исправно платил квартплату и не нарушал порядка, домовладелец не имел права его
выселить. Но если жилец не вносил плату или нарушал порядок, то с помощью полиции
быстро оказывался на улице. Конечно, хозяин, домовладелец следил (сам или через своих
управляющих и приказчиков) за чистотой и исправностью своего имущества, т. е. дома.
Ведь в грязный, неопрятный дом не привлечешь клиентов, плохое состояние дома
снижало цену аренды квартир и соответственно доходы владельца.
За порядком в доме и во дворе следил дворник. Дворник в те времена был не только
уборщиком территории, но выполнял еще и административные функции. Он обязан был
докладывать местному отделению полиции (квартальному надзирателю) обо всех
нарушениях порядка в доме, о незарегистрированных жильцах и т. д. Дворник всегда
находился неотлучно при доме и жил здесь же в служебном помещении. За порядком
следила местная полиция, городовые, которые постоянно патрулировали территорию (за
это их еще называли «хожалые»). Ночью постоянно дежурил ночной сторож. Повсюду
стояли еще и стационарные полицейские посты – будки, в которых сидел полицейский –
будочник. Поэтому во дворах и на улицах был порядок, в «хороших» районах было
спокойно: и днем, и в темное время суток можно было без опаски ходить по улицам. В
случае каких-либо происшествий дворник, будочник или городовой быстро приходили на
помощь. Нередко дополнительные посты будочников учреждались домовладельцами,
которые в этом случае брали на себя расходы по их содержанию.
Цены за аренду квартир колебались существенно, но в целом не были высокими, ведь
заломивший цену хозяин рисковал остаться без жильцов. Цены регулировал рынок, спрос
и предложение, а городская администрация участвовала в регулировании цен тем, что
домовладелец имел право повышать квартплату только один раз в год. Конечно, цены
варьировались в широких пределах: от дорогих, хороших квартир в центре до дешевого
жилья низкого качества на окраине или во флигелях на задних дворах. До сих пор
центральные районы Москвы украшают прекрасные многоквартирные дома – бывшие
доходные Г. Солодовникова, Ф. Афремова, В. Исакова и др. Дифференциация цен
приводила к тому, что в одном доме селились жильцы примерно одного достатка – либо
рабочие, мастеровые, ремесленники, либо средний класс: профессора, чиновники,
юристы, либо высший: банкиры, аристократы, сенаторы. Это улучшало психологический
климат в доме, способствовало мирному соседскому сосуществованию.
В домах, где жила более-менее состоятельная публика (средний класс и выше), в
подъездах дежурили швейцары, на лестничных площадках были ковровые дорожки,
зеркала, фикусы с пальмами в кадках. Дама, пришедшая в гости, прежде чем позвонить в
квартиру, могла поправить прическу перед зеркалом. Понятно, что в таком доме
профессор Преображенский мог спокойно оставить свои галоши внизу, не боясь, что не
найдет их завтра утром.
Чрезвычайно просто решался вопрос с переездом на новое место жительства. Не надо
было ни продавать, ни менять квартиру. Достаточно было заплатить квартплату за
текущий месяц, после чего договор найма без проблем расторгался и человек мог в тот же
день переехать на новую квартиру. Добавьте к этому, что услуги по перевозке мебели
стоили очень дешево. Многие выбирали себе квартиру ближе к месту работы или службы,
театралы – ближе к театру, любители прогулок в парке – поблизости от парка и т. д. Так
как квартиры не принадлежали жильцам и не участвовали в купле-продаже, то не было и
криминализации вокруг жилья.
Иногда несколько человек нанимали квартиру в складчину, и свободную комнату можно
было сдать в поднаем. Люди одинокие или с низким достатком (это могла быть и семья)
жили в доходных домах гостиничного типа, где не было квартир, а были комнаты,
которые сдавались внаем. Наконец, самые бедные снимали койку в ночлежных домах, или
«ночлежках», за несколько копеек на ночь (это были самые дешевые доходные дома,
дававшие, однако, наибольший удельный доход владельцам).
Домовладелец, хозяин, управлял своим доходным домом эффективно, обеспечивая
жильцам комфорт, себе – прибыль, в городскую казну – налоги. Дотации доходные дома
не получали, они были рентабельны, это был крупный сектор городского среднего
бизнеса. В случае неэффективного управления домовладелец разорялся, дом переходил к
другому владельцу или превращался в трущобы, как произошло с известной Хитровкой в
Москве или Вяземской лаврой в Санкт-Петербурге. К чести российских домовладельцев,
трущоб в городах России было немного.
Был еще такой вид жилья, как бараки, или казармы, где за низкую плату жили рабочие
заводов и фабрик, бараки эти строились хозяевами заводов, т. к. рабочими были в
основном переселенцы из деревень. По современной терминологии это было
ведомственное жилье.
Предложение жилья соответствовало платежеспособному спросу. Каждый без особого
труда мог найти себе жилье в любом городе в соответствии со своими средствами, и в
этом смысле жилищной проблемы в городах России не существовало. Никто не ночевал
на улицах, что считалось бродяжничеством, за которое легко можно было угодить в
острог.
Муниципального жилья в дореволюционной России не было вообще, но было
«социальное» жилье, т. е. жилье для самых сирых и убогих. Это были дома,
содержавшиеся на средства благотворительных, религиозных организаций (приюты,
богадельни) и отдельных меценатов. Например, в Москве был широко известен «дом
бесплатных квартир», построенный купцами братьями Бахрушиными на Софийской
набережной. Это был прекрасный большой дом (сейчас в нем помешается головной офис
компании «Роснефть»), содержавшийся полностью на средства владельцев, в котором
жили малоимущие горожане.
Отметим, что пособий, субсидий, дотаций из бюджета не было, казна не участвовала в
решении жилищного вопроса. Рынок в целом справлялся со всеми проблемами. Только в
начале XX века благотворительные дома, в основном из-за нестабильности
финансирования, стали частично переходить на казенное содержание, т. е. появились