недвижимости (вариант 3).
1. Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости по вариантам.
2. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансировании.
3. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости:
а) расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений;
б) расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений.
Общая характеристика реконструируемого
объекта недвижимости
В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 6720м2, на уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 420 м2. Ниже уровня улицы имеется 2 подземных парковочных этажа. В здании расположено 45 квартир средней площадью 150 м2. Количество парковочных мест рассчитано на 77 автомобилей (в среднем около 30 м2 на 1 место).
Таблица. Баланс помещений
| 1. Коммерческие помещения | 4% | 420 м2 | Мест для автомобилей – 77 |
| 2. Офисные помещения | - | - | Высота квартир – 3,3-3,8 м. |
| 3. Квартиры | 64% | 6720м2 | Высота коммерческих помещений – 3,8 м. |
| 4. Технические помещения | 10% | 1050м2 | Объем здания – 35650 м3 |
| 5. Парковочный холл | 22% | 2310м2 | Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный вход как со двора, так и с парковочного холла. |
| Итого площадей: | 100% | 10500м2 |
Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.
Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2004 года. В конце 2009 года объект продается по рыночной цене (срок владения – до 2009 года включительно). За счет полученных средств выплачивается долг по займу (в 2004 году мы берем кредит на реконструкцию на 10 лет).
Уровень доходности принят в размере 10%.
Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений. Таблица 1.
| Доходы от аренды | Ед. изм. | Годы | |||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | ||
| 1. Жилые помещения | |||||||
| a. площадь помещения | м2 | 6720 | 6720 | 6720 | 6720 | 6720 | 6720 |
| b. площадь, приносящая доход | м2 | - | 5376 | 5712 | 6048 | 6384 | 6518,4 |
| c. доход от аренды с учетом индексации | руб. | - | 6709248 | 7413719,04 | 8242311,17 | 9048226,04 | 9793037,91 |
| 2. Коммерческие помещения | |||||||
| a. площадь помещения | м2 | 420 | 420 | 420 | 420 | 420 | 420 |
| b. площадь, приносящая доход | м2 | - | 357 | 386,4 | 399 | 403,2 | 411,6 |
| c. доход от аренды с учетом индексации | руб. | - | 1856400 | 2089651,2 | 2265681,6 | 2381112,12 | 2576561,74 |
| 3. Парковочный холл | |||||||
| a. площадь помещения | места | 77 | 77 | 77 | 77 | 77 | 77 |
| b. площадь приносящая доход | места | - | 62 | 62 | 66 | 66 | 69 |
| c. доход от аренды с учетом индексации | руб. | - | 773760 | 804710,4 | 899458,56 | 935436,9 | 1036634,17 |
| Итого доходы от аренды: | руб. | - | 9339408 | 10308080,64 | 11407451,33 | 12364775,06 | 13406233,82 |
Площадь, приносящая доход рассчитывается путем перемножения площади типа помещения и степени занятости этого помещения арендаторами.
Доход от аренды определяется умножением площади, приносящей доход, на арендную ставку, приведенную к уровню цен данного года.
1. Жилые помещения: S=6720 м2
Степень занятости: 80%, 85%, 90%, 95%, 97%
Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%
Уровень арендной платы в 2004 году: 1200 руб/м2
2. Коммерческие помещения: S=420 м2
Степень занятости: 85%, 92%, 95%, 96%, 98%
Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%
Уровень арендной платы в 2004 году: 5000 руб/м2
3. Парковочный холл: S=2310 м2 (2310:30=77 мест)
Степень занятости: 80%, 80%, 85%, 85%, 90%
Прогнозные изменения арендных ставок: 4%, 4%, 5%, 4%, 6%
Уровень арендной платы в 2004 году: 12000 руб/место
Расчет финансовых результатов. Табл. 2.
| Расчет финансовых результатов | Ед. изм. | Годы | |||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | ||
| 1. Доходы от аренды | руб. | - | 9339408 | 10308080,64 | 11407451,33 | 12364775,06 | 13406233,82 |
| 2.Техобслуживание | руб. | - | 6489000 | 6748560 | 7153473,6 | 7725751,49 | 8421069,12 |
| 3. Проценты за привлеченный капитал | руб. | 1080000 | 1080000 | 972000 | 864000 | 756000 | 648000 |
| 4. Чистый операционный доход (ЧОД) | руб. | -1080000 | 1770408 | 2587520,64 | 3389977,73 | 3883023,57 | 4337164,7 |
| 5. Амортизация | руб. | - | 590000 | 590000 | 590000 | 590000 | 590000 |
| 6. Финансовый результат перед уплатой налога | руб. | -108000 | 1180408 | 1997520,64 | 2799977,73 | 3293023,57 | 3747164,7 |
| 7. Налог | руб. | - | 283297,92 | 479404,95 | 671994,66 | 790325,66 | 3747164,7 |
| 8. Финансовый результат после уплаты налога | руб. | -1080000 | 897110,08 | 1518115,69 | 2127983,07 | 2502697,91 | 2847845,17 |
1. Доходы от аренды берем из табл. 1.
2. Техобслуживание рассчитываем умножением общей площади (10500) на стоимость 1 м2 техобслуживания и капремонта (600 руб/м2), переведенную в уровень цен данного года.
2005 г =600*1,03*10500=6489000 руб.
2006 г = 600*1,03*1,04*10500=6748560 руб.
2007 г =600*1,03*1,04*1,06*10500=7153473,6 руб.
2008 г = 600*1,03*1,04*1,06*1,08*10500=7725751,49 руб.
2009 г =600*1,03*1,04*1,06*1,08*1,09*10500=8421069,12 руб.
3. Проценты за привлеченный капитал рассчитываем исходя из данных:
Доля заемных средств составляет 40% от инвестиций (9000000 руб.).
Начиная с 2005 года, погашаем долг равными долями по 10% в год (900000 руб.).
Начиная с 2004 года выплачиваем проценты по кредиту (12% годовых)
2005 г. = 0,12*9000000=1080000 руб.
2006 г. = 9000000-900000=8100000*0,12=972000руб.
2007 г. = 8100000-900000=7200000*0,12=864000 руб.
2008 г. = 7200000-900000=6300000*0,12=756000 руб.
2009 г. = 6300000-900000=5400000*0,12=648000руб.
Обслуживание долга. Табл. 3.
| Обслуживание долга | Ед. изм. | Годы | |||||
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | ||
| 1. Заемный капитал на начало года | руб. | 9000000 | 9000000 | 8100000 | 7200000 | 6300000 | 5400000 |
| 2. Погашение долга в конце года | руб. | - | 900000 | 900000 | 900000 | 900000 | 900000 |
| 3.Заемный капитал в конце года | руб. | 9000000 | 8100000 | 7200000 | 6300000 | 5400000 | 4500000 |
| 4.12% от стоимости кредита в начале года | руб. | 1080000 | 1080000 | 972000 | 864000 | 756000 | 648000 |
4. ЧОД = Доходы от аренды – техобслуживание – проценты за привлеченный капитал.