Оценка рыночной стоимости гаража (стр. 3 из 5)
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.
Физический износ здания определяется по формуле:
,где ФЗ - физический износ здания, %;
ФК,I -физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;
II - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.
Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу, результаты заносятся в таблицу (см. табл. 4).
Таблица 4 -Определение физического износа объекта оценки
| № п/п | Наименование конструктивных элементов | Удельный вес конструктивного элемента | Износ, % | Процент износа к строению |
| 1 | Фундамент | 7 | 4 | 0,28 |
| 2 | Стены и перегородки | 25 | 5 | 1,25 |
| 3 | Крыша | 16 | 7 | 1,12 |
| 4 | Перекрытия | 6 | 3 | 0,18 |
| 5 | Полы | 7 | 3 | 0,18 |
| 6 | Наружная и внутренняя отделка | 13 | 6 | 0,78 |
| 7 | Двери | 14 | 2 | 0,28 |
| 8 | Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации | 12 | 1 | 0,12 |
| ИТОГО | 100 | 4,19 |
Таким образом, процент физического износа гаража составляет 4%.
Корректировка восстановительной стоимости
Стоимость гаража, определяемая с помощью затратного подхода, определяется по формуле:
Сзат = Св * ( 1 – Ифиз) * (1 – Ифун) * (1 – Ивнеш),
где Св – восстановительная стоимость
Ифиз – величина физического износа объекта оценки в долях,
Ифун – величина функционального (морального) износа в долях;
Ивнеш – величина внешнего (экономического) износа в долях.
Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического и функционального износа, его остаточная стоимость составит:
Сзат = 220 000 * (1 – 0,0419) = 210 782 рубля или округленно 211 000 рублей.
8.2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.
В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:
Ср = Цi + Ki,
где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости;
Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.
Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 5.
Таблица 5 – Таблица характеристик объектов по сравнимым продажам
| № п/п | Номер объекта сравнения | Объект оценки | 1 | 2 | 3 |
| 1 | Местоположение | ул. Кутузова | ул. Металлургов | ул. Фрунзе | ул. Галкина |
| 2 | Юридическое описание | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| 3 | Цена предложения, продажи, руб. | 150 000 | 183 000 | 168 000 | |
| 4 | Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное |
| 5 | Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Нерыночные |
| 6 | Условия продажи | Предложение | Предложение | Предложение | Предложение |
| 7 | Дата предложения, продажи | Ноябрь 2010 года | Октябрь 2010 года | Ноябрь 2010 года | Ноябрь 2010 года |
|
| Физические характеристики | ||||
| 8 | Строительные характеристики | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные |
| 9 | Общая площадь, м2 | 22,56 | 16,5 | 25 | 23 |
| 10 | Площадь участка, м2 | 39,44 | 26 | 40,38 | 44,2 |
| 11 | Коммуникации | Все необходимые | Все необходимые | Все необходимые | Все необходимые |
| 12 | Состояние | Хорошее, ремонт не требуется | Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт | Хорошее, после ремонта | Хорошее, ремонт не требуется |
| 13 | Удалённость от магистралей | Рядом | 150 м | 100 м | Рядом |
| 14 | Использование | Гараж | Гараж | Гараж, подвал | Гараж |
Таблица 6 – Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов
| № п/п | Элемент сравнения | Ед. изм. | Объекты сравнения | |||
| Оцениваемый | 1 | 2 | 3 | |||
| 1 | Цена продажи (предложения) | Руб. | 150 000 | 183 000 | 168 000 | |
| 2 | Площадь | м2 | 22,56 | 16,50 | 25,00 | 23,00 |
| 3 | Цена за единицу площади | Руб./м2 | 9 090,91 | 7 320,00 | 7 304,35 | |
| 4 | Право собственности | полное | полное | полное | полное | |
| Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Сумма корректировки | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная цена | 9 090,91р. | 7 320,00р. | 7 304,35р. | |||
| 5 | Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | |
| Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | ||
| Сумма корректировки | 0 | 0 | 0 | |||
| Скорректированная цена | 9 090,91р. | 7 320,00р. | 7 304,35р. | |||
| 6 | Условия продажи | Предложение | Предложение | Предложение | Предложение | |
| Корректировка | % | -10% | -10% | -10% | ||
| Сумма корректировки | -909,09р. | -732,00р. | -730,43р. | |||
| Скорректированная цена | 8 181,82р. | 6 588,00р. | 6 573,91р. | |||
| 7 | Условия рынка (время продажи) | Ноябрь 2009 года | Октябрь | Сентябрь | Ноябрь | |
| 2009 года | 2009 года | 2009 года | ||||
| Корректировка | % | 5% | 10% | 0 | ||
| Сумма корректировки | 409,09р. | 658,80р. | 0 | |||
| Скорректированная цена | 8 590,91р. | 7 246,80р. | 6 573,91р. | |||
| 8 | Местоположение в Туле | ул. Кутузова | ул. Металлургов | ул. Фрунзе | ул. Галкина | |
| Корректировка | % | 0 | 5% | -5% | ||
| Сумма корректировки | 0 | 362,34р. | -328,70р. | |||
| 9 | Физические характеристики | |||||
| Материал стен | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | ||
| Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | ||
| Сумма корректировки | 0 | 0 | 0 | |||
| Наличие коммуникаций | все необходимые | все необходимые | все необходимые | все необходимые | ||
| Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | ||
| Сумма корректировки | 0 | 0 | 0 | |||
| Техническое состояние | Хорошее | Требуется косметический ремонт | Хорошее | Хорошее | ||
| Корректировка | % | 10% | 0 | 0 | ||
| Сумма корректировки | 859,09р. | 0 | 0 | |||
| Удаленность от магистралей | Рядом | 150 м | 100 м | Рядом | ||
| Корректировка | % | 5% | 3% | 0 | ||
| Сумма корректировки | 429,55р. | 217,40р. | 0 | |||
| Скорректированная цена | Руб./кв. м |
| 9 879,55 | 7 826,54 | 6 245,22 | |
| Средневзвешенная цена | Руб./кв. м | 7 983,77 |
|
|
| |
|
| Стоимость | Руб. | 180 114 |
|
|
|
Таким образом, рыночная стоимость гаража, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 180 114 рублей или округленно 181 000 рублей.