Министерство образования и науки РФ
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Ростовский государственный строительный университет»
Кафедра городского и строительного хозяйства
Отчет
по производственной практике
Выполнил: студент гр. зЭУН-305у
Долгов Юрий Геннадьевич
Руководитель производственной практики:
Шеина Светлана Георгиевна
г. Ростов-на-Дону
2011г.
2
Содержание:
1. Общие сведения о предприятии………………………………………………….3
2. Недвижимость и ее оценка……………………………………………………….5
3. Основные методы оценки объектов недвижимости……………………………9
3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости…………10
3.1.1 Технология реализации метода анализа продаж…………….....11
3.1.2 Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора………………………………………….....15
3.1.3 Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью общего коэффициента капитализации…………………………………………16
3.2 Затратный подход к оценке недвижимости……………………………..17
3.2.1 Технология применения затратного подхода…………………..19
3.3 Доходная подход к оценке недвижимости……………………………....27
3.3.1 Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации)27
3.3.2 Метод дисконтирования денежного потока…………………....30
4. Данные о работе студента……………………………………………………….32
4.1. Дневник прохождения производственной практики………………….....32
4.2. Мнение студента о качестве проведенной производственной практики.32
4.3. Отзыв руководителя практики от производства о работе студента, качестве выполнения программы практики…………………………………..……32
3
1. Общие сведения о предприятии
ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт» (сокращенное наименование - ООО «АОиЭС «Дисконт») создано в г. Пятигорске Ставропольского края в 1996 году (свидетельство о государственной регистрации № 465 от 23.07.1996) и с момента создания оказывает услуги по профессиональной оценке стоимости бизнеса предприятий (акций), оценке недвижимости, оценке транспортных средств, оценке оборудования и прочего имущества. Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 001795 выдана Министерством имущественных отношений от 15.10.2001 года и продлена на срок до 15 октября 2007 года.
В соответствии с действующим законодательством, с 01.01.2008 г. лицензирование оценочной деятельности отменено, а оценочные организации должны иметь в штате (для юридических лиц) не менее двух специалистов оценщиков, являющихся действительными членами «Саморегулируемых организаций оценщиков» (СРО). В связи, с чем с октября 2007 года и по сегодняшний день в штатном списке ООО «АОиЭС «Дисконт» имеются восемь специалистов оценщиков, являющихся действительными членами СРО.
Основными направлениями деятельности оценщиков «Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт» являются:
• оценка стоимости имущественных комплексов различных организационно-правовых форм собственности, пакетов акций (долей участия, бизнеса) и иных ценных бумаг;
• оценка стоимости недвижимого имущества (в том числе воздушных, речных и морских судов, незавершенного строительства);
• оценка стоимости земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения), земельных долей и агробизнеса;
• оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности;
• оценка стоимости оборудования и иного движимого имущества, а также работ, услуг;
4
• выполнение оценочных процедур в рамках компиляции (составления) финансовой отчетности в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности;
• экспертиза финансовых проектов и расчетов, рецензирование отчетов об оценке стоимости;
• эксклюзивные услуги на рынке РФ и Восточной Европы: оценка и управление стоимостью брендов по технологии Brand Valuation & Analysis, направленные на максимизацию стоимости бизнеса и эффективное использование рекламных бюджетов.
Долгосрочное эффективное сотрудничество специалистов-оценщиков ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт» с оценочными и консалтинговыми компаниями России привело к созданию эффективного партнерства, способного решать в том числе самые сложные задачи в области оценки стоимости и управленческого консультирования.
ООО «АОиЭС «Дисконт» располагается по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Мира д.40
Телефоны/факс:
(8793) 33-48-85
(8793) 39-08-01/02
(8793) 33-72-92 факс
5
2. Недвижимость и ее оценка.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.
6
Такими условиями являются:
1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от
7
произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.