эксплуатации объекта, информации о состоянии соответствующего рынка, а также тенденциях развития оцениваемого объекта и рынка. Чистый доход от продажи объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и затратами, связанными с ней.
3.3.1.3 Расчет коэффициента капитализации.
Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный пери-
30
од, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций – земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.
3.3.2 Метод дисконтирования денежного потока.
Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.
Формула сложного процента:
П = I0 (1 + E)T,
где П – предполагаемая величина прибыли от реализации проекта, которую надеются получить инициаторы проекта;
I0 – величина исходного капитала;
31
Т – продолжительность жизненного цикла проекта, характеризующая время, необходимое для его реализации;
Е – предполагаемая норма доходности проекта в реальных пределах, устраивающих инициаторов.
3.3.2.1 Технология применения метода дисконтирования денежного потока.
Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:
1. Установление продолжительности получения доходов.
2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств: а) размер дохода и характер его изменения; б) периодичность получения дохода; в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.
3. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведение текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
4. Выбор ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости.
5. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).
32
4.1. Дневник прохождения производственной практики.
| Дата | Наименование работ | Рабочее место практиканта | Отметка руководителя практики от производства |
| 01.12.2010 | Регистрация по месту прохождения практики | Офис | |
| 07.12.2010 | Ознакомление с необходимой документацией | Офис | |
| 10.12.2010 | Оформление договора на оказание оценочных услуг | Офис | |
| 14.12.2010 | Оценка стоимости квартиры по ул. 2-я Краснодарская | ||
| 15.12.2010- 22.12.2010 | Оформление нормативной документации | Офис | |
| 24.12.2010 | Выезд на объект оценки | ||
| 25.12.2010- 29.12.2010 | Оценка земельного участка | Офис | |
| 30.12.2010 | Завершение прохождения практики в агентстве | Офис |
4.2. Мнение студента о качестве проведенной производственной практики
В процессе прохождения производственной практики мною получено большое количество теоретических и практических навыков в области оценки недвижимости. Изучена и разобрана нормативно-методическая документация, применяемая в этой области. Детально изучен весь процесс оценки недвижимости от подачи заявления заказчиком до окончания работ.
4.3. Отзыв руководителя практики от производства о работе студента, качестве выполнения программы практики.
Студент Кульбакина Татьяна Викторовна при прохождении производственной практики в ООО «БизнесКонсалт» показала себя как хорошо подготовленный специалист, обладающий необходимым запасом знаний в области оценки недвижимости и сопряженных с ней специализациях.
Подпись генерального директора предприятия