19
3.2.1 Технология применения затратного подхода.
Реализация затратного подхода к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих этапов.
1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости.
В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определена.
3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.
4. Общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.
5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.
3.2.1.1 Определение стоимости земельного участка (этап 1).
Существуют различные методы оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное строительство.
Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении и поправок в цены продаж.
Необходимо знать, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки – это так называемые цены продавца, т. е. завышенные цены; недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.
Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.
20
Элементами сравнения являются шесть факторов: 1) условия финансирования сделки; 2) условия продажи; 3) время продажи; 4) местоположение; 5) физические характеристики; 6) характеристики до-
хода, получаемого с земельного участка.
Если раньше применялось множество способов внесения поправок в цены сопоставимых продаж, то с момента принятия Положения о Едином отчете по оценке жилья появились стандарты оценки жилья.
Согласно Положения, эксперт-оценщик должен сравнивать продажи по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее сходных и близко расположенных к оцениваемому объекту. Поправки делаются в денежном выражении. Если какой-либо элемент в сопоставимой продаже превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (–), которая снижает стоимость этого объекта оценки, и наоборот. Поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.
При внесении поправок в денежном выражении последовательность их внесения не имеет значения.
Однако при внесении процентных поправок последовательность их внесения важна, так как последующие процентные поправки вносятся к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.
Согласование скорректированных цен сопоставимых продаж земельных участков осуществляется путем расчета средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элементам сравнения придаются самим экспертом-оценщиком, исходя из собственного опыта и конкретной оценочной ситуации.
Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имуществен-
21
ного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.
Иногда для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство в среднем составляет 35 % (для неосвоенных участков – 15 %).
Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.
Метод "остаток для земли" отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.
Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.
3.2.1.2 Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости (этап 2).
Существует четыре способа определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.
Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости. При этом единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1 место и т.д. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.
Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта, ис-
22
ходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.). Этот метод называется также методом разбивки на компоненты.
Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту-оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.
Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Индексы для переоценки основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати.
3.2.1.3 Определение износа объекта недвижимости (этап 3).
Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.
При затратном подходе износ используется, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Существует три вида износа: физический, функциональный (или моральный) и внешний (или экономический).
Физический износ. Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов.
Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.
23
Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100. Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.
Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстро изнашивающиеся (кровля,
декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).
Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.
Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.
При использовании метода расчета срока жизни здания применяются ряд терминов.
Срок экономической жизни – это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в
24
стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Срок физической жизни объекта – это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.