Основные этапы процесса оценки недвижимости (стр. 3 из 5)
Основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер.
4.1.7 Принцип внешнего воздействия.
Основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.
Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов. Уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
- административные: ставки налогов и зональные ограничения;
- экологические: подверженности района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
Отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физическое устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.
Рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города.
Стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков.
Упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства.
Обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.
Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.
Действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию. Которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.
Данный принцип основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.
Основной чертой конкурентного рынка является наличие большого числа независимо действующих продавцов, предлагающих свою продукцию. Конкурентная фирма не может устанавливать рыночную цену, поскольку ее доля в общем объеме предложения незначительна, него может к ней приспосабливаться. Запрашивать цену, превышающую рыночную, было бы бесполезно, так как покупатели не станут покупать продукцию. В случае, если фирма может продать продукцию по более высокой цене, ей не нужно назначать низкую цену, уменьшая прибыли. Чем больше сопоставимых объектов недвижимости предлагается на продажу, тем меньше будет цена. Итоговая оценка рыночной стоимости недвижимости не может превышать текущие цены предложения аналогичных объектов.
4.1.10 Принцип спроса и предложения.
Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные. По другому можно сказать так: производители сочтут выгодным направить большее количество ресурсов на производство данного товара при относительно более высоком уровне цены на него, чем при более низком. Поэтому, если, несмотря на возрастание цен продаж и повышение ставок арендной платы, недвижимость продолжает пользоваться спросом. На рынке недвижимости будет появляться все большее количество застройщиков.
Основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.
По мере роста предложения, рыночная цена на объекты уменьшается. Избыточный спрос приведет к предложению объектов по более высоким ценам, и растущая цена вытеснит некоторых потребителей с рынка. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение: если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго – от нескольких месяцев до нескольких лет, а в случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка.
На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.
Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.
Основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.
Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.
В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.
В самом общем виде – это вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны (рис. 3 и 4).
| 1. Физическая пригодность участка: размер, топография, качество грунта, климат. | 2. Юридическая обеспеченность: правила зонирования; сервитуты; строительные нормы; экономические требования. | |||
  |  Критерии альтернативных вариантов | |||
  | ||||
| 3. Экономическая целесообразность: рыночный спрос на предлагаемое использование; конкуренция других участков; виды налогов; другие условия. | Участок оценивается как свободный | 4. Доходность: максимум дохода собственника; максимум стоимости самого участка. | ||
Рис. 3 – Критерии выбора лучшего и наиболее эффективного использования земли
 |   Потенциал местоположения | ||
 Ограничения на формы использования |  |  |  Рыночный спрос |
  Наилучшее и наиболее эффективное использование участка | |||
 Доходы населения |  |  Ресурсное качество участка | |
  | |||
 Вид деятельности | Технологическая обоснованность: качество, затраты, сроки реализации проекта | ||
| Финансовая обоснованность |
Рис. 4 – Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка
5 Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости
Существуют четыре компонента стоимости (Рис. 5).
| Компоненты стоимости | |||
 |  |  | |
| Спрос | Полезность | Дефицитность | Возможность отчуждаемости объектов |
| Количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. | Способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. | Ограниченность предложения. При увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти. | |
| Возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром. | |||
Рис. 5 – Компоненты стоимости