Сумма ипотечного кредита
Первоначально сумма ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита может достигать 100% этой стоимости. Наиболее распространенный размер ипотечного кредита – 70-80%. Некоторые ипотечные банки устанавливают минимальную сумму ипотечного кредита - не менее 10-30% стоимости приобретаемого жилья.
Фактическая сумма ипотечного кредита, которую получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.
Например, заемщик имеет 400 000 руб. в качестве первоначального взноса, и готов выплачивать ежемесячно не более 12 000 руб. в счет погашения ипотечного кредита со ставкой 11% годовых. На какую сумму ипотечного кредита он может рассчитывать?
| Срок кредитования, годы | Сумма кредита, руб. | Проценты, руб. | Стоимость жилья, руб. | Ежемесячный платеж, руб. |
| 1 | 136000 | 8239 | 536000 | 12019,91 |
| 2 | 257000 | 30477 | 657000 | 11978,21 |
| 3 | 367000 | 65544 | 767000 | 12015,11 |
| 4 | 464000 | 111631 | 864000 | 11992,32 |
| 5 | 552000 | 168109 | 952000 | 12001,82 |
| 6 | 630000 | 233386 | 1030000 | 11991,47 |
| 7 | 701000 | 307238 | 1101000 | 12002,83 |
| 8 | 764000 | 388119 | 1164000 | 12001,24 |
| 9 | 820000 | 475267 | 1220000 | 11993,21 |
| 10 | 871000 | 568764 | 1271000 | 11998,03 |
Таблицу можно продолжить и на большее количество лет (при помощи ипотечного калькулятора), если заемщик не достигнет пенсионного возраста, так как большинство банков ограничивают срок ипотечного кредита моментом выхода заемщика на пенсию.
Процент дохода заемщика, который допустимо направить на погашение ипотечного кредита, у разных банков различен. Как правило, на погашение кредита может быть направлено не более 35%, но при условии высоких доходов заемщика этот показатель может достигать 60% и более, при этом следует иметь ввиду, что в расчет принимаются не все доходы.
Супруги по умолчанию являются созаемщиками или поручителями друг друга по ипотечному кредиту, и при определении суммы ипотечного кредита банк может рассматривать совокупный доход семьи. Правда, если в семье есть иждивенцы, то из совокупного дохода семьи будет вычтен прожиточный минимум на каждого из них. Некоторые ипотечные банки позволяют для увеличения суммы ипотечного кредита привлекать в качестве созаемщиков не только супругов и ближайших родственников, но и любые третьи лица.
Сумма ипотечного кредита вычисляется как процент от оценочной стоимости жилья, определяемой профессиональным оценщиком. Если рыночная стоимость квартиры (цена, запрашиваемая продавцом) превышает оценочную, то сумма полученного заемщиком ипотечного кредита может оказаться существенно ниже ожидаемой. Например, заемщик подобрал себе квартиру, за которую продавец просит 4900000 руб. Банк по своей ипотечной программе выдает в кредит не более 90% стоимости квартиры. Заемщик, имея 490000 руб. первоначального взноса, рассчитывает получить ипотечный кредит на сумму 4410000 руб., что как раз и составляет 90% от 4900000 руб. Но оценщик оценивает выбранную заемщиком квартиру в 4410000 руб. Соответственно, cумма ипотечного кредита, которую может выдать банк составит только 4410000*90%=3969000 руб.
Ипотека: срок кредита
Срок кредита при ипотеке может составлять от 3 до 50 лет. Наиболее популярные сроки ипотеки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но существуют программы ипотеки, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период, максимально до 75 лет заемщика на момент погашения ипотечного кредита.
Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и стоимости этого жилья. Но следует учитывать, что в какой-то момент темп прироста переплаты за жилье превысит темп прироста размера ипотечного кредита и заем станет низкоэффективным.
Пример для заемщика, имеющего первоначальный взнос в сумме 400000 руб., готового выплачивать ежемесячно не более 12000 руб. в счет погашения ипотеки по ставке 11% годовых:
| Срок кредита, годы | Стоимость жилья, руб. | Сумма кредита, руб. | Переплата за жилье, руб. | Прирост кредита, руб. | Прирост переплаты, руб. |
| 1 | 536000 | 136000 | 8239 | 136000 | 8239 |
| 2 | 657000 | 257000 | 30477 | 121000 | 22238 |
| 3 | 767000 | 367000 | 65544 | 110000 | 35067 |
| 4 | 864000 | 464000 | 111631 | 97000 | 46087 |
| 5 | 952000 | 552000 | 168109 | 88000 | 56478 |
| 6 | 1030000 | 630000 | 233386 | 78000 | 65277 |
| 7 | 1101000 | 701000 | 307238 | 71000 | 73852 |
| 8 | 1164000 | 764000 | 388119 | 63000 | 80881 |
| 9 | 1220000 | 820000 | 475267 | 56000 | 87148 |
| 10 | 1271000 | 871000 | 568764 | 51000 | 93497 |
Из таблицы видно, что если ипотечный заем будет взят на срок 6 лет или менее, то выигрыш в сумме кредита (его прирост) будет больше потери на переплате. Если же оформить ипотеку на больший срок, то несущественный прирост в сумме полученного кредита будет оборачиваться весьма существенной переплатой по нему.
В Росси кредит с ипотекой можно взять в рублях, долларах США, евро, швейцарских франках и даже в японских иенах. По статистике большинство ипотечных кредитов берется в рублях.
Если доход заемщика привязан к какой-либо иностранной валюте, то однозначно выгоднее оформлять ипотеку именно в этой валюте. Во-первых, в большинстве ипотечных банков ставки по ипотеке в иносранной валюте ниже, чем в рублях. А во-вторых, в условиях снижения курса выбранной валюты относительно рубля, заемщик с доходами в этой валюте будет получать меньше (в пересчете на рубли), но и ипотечный кредит станет дешевле (так же в пересчете на рубли).
Если заемщик получает доход в рублях, то при оформлении ипотеки в национальной валюте он получает стабильность, а при кредитовании в иностранной валюте – возможность уменьшить стоимость ипотеки за счет разницы валютных курсов. В последнем случае следует сравнить преимущества валютной ипотеки и предстоящие издержки на конвертацию для ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, что особенно актуально для кредитов в "экзотических" для России валютах - швейцарских франках и японских иенах.
Ипотека – это, как правило, долгосрочное предприятие. Угадать поведение той или иной валюты на такой период времени практически невозможно. Поэтому попытка сыграть на разнице курсов валюты, в которой оформлена ипотека, и валюты, в которой заемщик получает доход, очень рискованна.
Первоначальный взнос при ипотеке – это часть стоимости жилья, которую заемщик должен иметь в наличии, чтобы получить ипотечный кредит. В зависимости от программы ипотеки, первоначальный взнос может составлять от 0% до 90% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса при ипотеке могут быть накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский).
Чем большим первоначальным взносом обладает заемщик, тем больший ипотечный кредит он может получить, либо он может сократить срок ипотеки и переплату за приобретаемое жилье. Воспользовавшись ипотечным калькулятором, можно подобрать оптимальный размер ипотечного кредита и его срок.
Если первоначальный ипотечный взнос составляет 70% и более от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом случае экономится большая часть дополнительных расходов, связанных с ипотекой и процедура оформления займа значительно упрощается.
Но, как правило, к ипотеке обращаются граждане, которые имеют значительно меньшие суммы первоначальных взносов. В разделе Ипотечные программы можно подобрать программу ипотеки с минимальным первоначальным взносом. При этом надо иметь ввиду, что ипотечный банк выдает кредит, исходя из оценочной стоимости жилья (определяемой профессиональным оценщиком). Если цена, запрашиваемая продавцом, превышает оценочную, то минимальным первоначальным взносом на покупку жилья не обойтись, так как этот первоначальный взнос в сумме с ипотечным кредитом составят только оценочную, а не рыночную стоимость квартиры (дома).
В 2008 году ипотечные программы, предлагающие ипотеку без первоначального взноса, были широко распространены в Москве и других крупных городах России, где рост цен на недвижимость превышал возможные темпы накопления первоначального взноса. К сожалению, финансовый кризис вынудил банки свернуть программы ипотеки без взноса, не смотря на то, что они отличались более высоким процентом по кредиту. Это объясняется тем, что ипотека без первоначального взноса является для банков продуктом с высокой степенью риска.
Ипотека без первоначального взноса может быть реализована и другим способом. Следует взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки на выгодных условиях. Ставки по потребительскому кредиту выше, чем по ипотеке, но он будет погашен в течение 2-3 лет, тогда как ипотека оформляется на десятки лет и чем ниже ставка по ипотеке, тем выгоднее эта операция вцелом. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для приобретения жилья, и чтобы обслуживание нескольких займов не стало чрезмерным бременем.
Ипотечные ставки. Проценты ипотеки