Содержание
Введение 2
1 Взаимосвязь цели оценки и виды стоимости 4
2 Основные положения отчета об оценке 6
2.1 Сопроводительное письмо 9
2.2 Затратный подход 15
2.3 Сравнительный подход 19
2.4 Согласование результатов 23
Заключение 25
Перечень затекстовых ссылок 26
Литература (библиографический список) 27
Приложение
Введение
Вместе с развитием рынка в России за последние 18 лет оценочная деятельность прошла с «нуля» вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости, путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.
Независимая оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта, описание прав на объект, описание подходов оценки и др.
Результатом работ по независимой оценке недвижимости (оценка зданий и сооружений) является отчет о независимой оценке недвижимости.
Отчет об оценке недвижимости является независимым юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.
Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав. Содержание и основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке.
Предметом оценки является определение рыночной стоимости жилой недвижимости.
Объектом исследования является процесс оценки в Российской Федерации.
Основной целью данной курсовой работы является оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Курган, ул. Красина, д. 27, кв. 12, для получения ипотечного кредита.
Для достижения необходимой цели нужно выполнить следующие задачи:
- изучить нормативную литературу;
- проанализировать рынок недвижимости;
- изучить информацию об объекте оценке;
- отобрать объекты аналоги;
- определить рыночную стоимость объекта оценки.
1 Взаимосвязь цели оценки и виды стоимости
Профессиональныйоценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.
Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п.
Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки, объем оценочного задания.
В соответствии с действующими приказом об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» [1] можно использовать следующие виды стоимости:
- рыночная стоимость;
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
- стоимость замещения;
- стоимость воспроизводства;
- стоимость при существующем использовании;
- стоимость для целей налогообложения;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- утилизационная стоимость.
Взаимосвязьосновных целей оценки и видов стоимости показана в таблице 1.
Таблица 1- Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости
| Цель оценки | Виды стоимости |
| Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену. | Рыночная стоимость. |
| Определение целесообразности инвестиций. | Инвестиционная стоимость. |
| Обеспечение заявки на получение ссуды. | Залоговая стоимость. |
| Определение налогооблагаемой базы. | Рыночная стоимость или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством. |
| Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов. | Страховая стоимость. |
| Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия. | Ликвидационная стоимость. |
2 Основные положения отчета об оценке.
Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.
В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения, утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.
Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке недвижимости является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения.
Согласно ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», договор должен содержать: [2]
- основания заключения договора;
- вид объекта оценки;
- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
Независимость оценки обеспечивается положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика.
Отчет об оценке № 001
Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры.
Адрес Заказчика: г. Курган, ул. Красина, д. 27, кв. 12.
Заказчик: Лушников Василий Васильевич.
Исполнитель: независимый оценщик Шарова Татьяна Павловна.
Курган, 2009г.
Содержание отчета
Сопроводительное письмо
Сертификат стоимости
Основные предпосылки, допущения и ограничения
Анализ наилучшего и эффективного использования
Понятие рыночной стоимости
Процедура оценки
Краткая информация о Курганской области
Краткая характеристика района
Краткая характеристика объекта оценки
Затратный подход
Расчет восстановительной стоимости объекта
Определение физического износа
Сравнительный подход
Доходный подход
Согласование результатов
Заключение
2.1Сопроводительное письмо.
На основании договора № 001 от 28.11.2009года (Приложение А) И.П. является, независимым оценщиком Шарова Т.П. произвел оценку двухкомнатной квартиры расположенной по адресу: г. Курган, ул. Красина, д.27, кв.12. С целью определения рыночной стоимости для исполнения объекта оценки в качестве залога при ипотечном кредитовании.
Оценка объекта произведена по состоянию на 06.12.2009г. Обследование и анализ, произведенные в отчете были проведены в период с 28.11.2009г. по 06.12.2009г. Объект оценки в настоящее время эксплуатируется.
Развернутая характеристика объекта представлена отчете об оценки. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся в отчете допущения и ограничения.
Проведенная оценка, основанная, на исследованиях и анализе с применением стандартов оценки позволяет сделать следующий вывод: Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры на 06.12.2009г с учетом износа составляет 1 250 000 руб.
Выводы, содержащиеся в представленном отчете основаны на расчетах, заключениях и иной информациях, полученная в результате изучения рынка, а также на знаниях и опыте оценщика на его деловых качествах в ходе которых оценщиком была получена определенная информация.
Оценщик Т.П. Шарова.
Заказчик В.В.Лушников.
Паспорт серия3702№415378,
выдан УВД г. Кургана 29.05.02г.
Исполнитель И.П. Шарова Т.П
г. Курган ул. Ленина 5 оф.318
конт. тел.89226798788.
ИНН450112356657
Основание проведения оценки Договор № 001.от 6.11.2009г.
Объект оценки г. Курган 2-х комнатная квартира
Расположенная по
Ул. Красина, д.27, кв. 12.
Sобщ-39,3 кв.м.
Местоположение объекта оценки фото прилагается.
Собственник объекта оценки Лушников В.В.
Цель оценки определение рыночной стоимости
для получения ипотечного
кредитования.
Дата осмотра объекта 28.11.2009г.
Дата проведения оценки 28.112009г.
Дата составления отчета 06.12.2009г
Применяемые стандарты оценки утверждены постановлением РФ №519 от 6 июля 2001г и является обязательным к применению к субъектам оценочной деятельности
Сертификат стоимости
У подписавших данный отчет не было личной заинтересованности или какой- бы то предвзятости в ходе к процессу оценки.
С учетом наилучшего исполнения объекта оценки и опыта оценщика удостоверяется, что изложенные в отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались выводы и заключения достоверны и не содержат ошибок.
Исследованный объект оценки был непосредственно осмотрен. Процесс оценки произведен в соответствии его стандартами профессиональной практике.
Расценки за проведенное исследование не отражаются на величине стоимости объекта оценки, и является обусловленными договором на проведение оценки.
Оценщик, участвовавший, в данной работе имеет сертификат саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь» на производство оценки недвижимости.
Основные предпосылки, допущения и ограничения
Настоящие предпосылки, допущения и ограничения являются главной частью.