Оглавлеие
Глава2 Опыт развития систем ипотечного кредитования в дореволюционной России 6
Глава 3 Программы финансирования жилищного строительства в современной России. 12
3.1 Федеральные программы привлечения инвестиций в жилищное строительство 12
3.2. Московский опыт создания системы ипотечного кредитования. 23
3.3. Опыт регионов Российской Федерации по активизации жилищного строительства. 34
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.. 55
Жилищное строительство, удовлетворяющее важнейшую потребность человека - обеспечение нормальными жилищными условиями - одна из самых приоритетных отраслей народного хозяйства.
В процессе перехода к рыночным отношениям произошло резкое сокращение жилищного строительства и старение имеющегося жилого фонда. Это следствие слома существовавшей ранее государственной плановой системы жилищного строительства и последующего устранения государства от управления процессом создания эффективного рыночного механизма обеспечения населения жильем.
Актуальность темы создания эффективного механизма жилищного строительства на данном этапе экономического развития России определяется не только большой социальной значимостью, но и возможностью использования данного механизма в качестве мощного инструмента безинфляционного расширения потребительского спроса на товар длительного пользования - жилье - и раскручивания на этой базе спирали темпов экономического роста в смежных отраслях российской экономики.
Жилищное строительство могло бы стать началом экономического роста, снижения инфляции, сокращения дефицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения, укрепления рубля. Однако в условиях нестабильности, когда высоки политические и экономические риски, прежде всего инфляционные и валютные, рыночный механизм не всегда удовлетворительно решает задачи привлечения долгосрочных инвестиций, которых требует для своего развития жилищный рынок. Поэтому необходима активная, а главное, системная политика государства, дополняющая, корректирующая и регулирующая жилищное строительство.
Центральным моментом при этом выступает поиск путей привлечения весьма значительных объёмов финансирования жилищного строительства при отсутствии долгосрочных институциональных инвесторов, межотраслевого и межрегионального перелива капитала в соответствующие жилишные рынки, доверия населения к банковско-финансовой системе.
Существует острая социально-экономическая потребность в разработке государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики, насущная необходимость создания адекватного особенностям современной российской экономики механизма активизации и регулирования рынка жилья, механизма эффективного использования имеющихся резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в жилищное строительство.
Глава1. Ипотечное кредитование и его роль в организации процесса финансирования жилищного строительства
Среди всех инструментов инвестирования в недвижимость главная роль принадлежит институту ипотеки (залогу недвижимости), а сам ипотечный инструмент входит как составная часть во все жилищные инвестиционные инструменты.
Ипотечное кредитование следует рассматривать в двух аспектах: в узком смысле как разновидность потребительского кредита, выданного для конкретного целевого использования - на строительство, покупку или ремонт-модернизацию жилья и обеспеченного залогом недвижимого имущества ; в широком смысле ипотечное кредитование - это сложная, многогранная экономическая система, которая включает в себя кредиторов, заемщиков, инвесторов, финансовых посредников, риэлтеров, застройщиков, подрядчиков, страховые компании, ипотечные банки, стройсберкассы и, наконец, государственные специализированные органы. С позиции финансовых процессов, систему ипотечного кредитования можно рассматривать как многофакторную модель, включающую: процесс выдачи ипотечного кредита; процесс привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости.
Основная роль ипотечного кредитования заключается в разрешении противоречия между текущими доходами и имеющимися сбережениями населения и высокой стоимостью жилья, которое является самой дорогой покупкой в структуре расходов средней семьи. То есть, система ипотечного кредитования, являясь ценнейшим достижением хозяйственного опыта человечества, стала связующим мостиком между ограниченными финансовыми возможностями обычной семьи и ее потребностью в комфортных условиях проживания. Разрешение данного экономического противоречия достигается путем привлечения ресурсов на рынок недвижимости с финансового рынка.
В экономической литературе встречаются различные трактовки того, что считать инвестициями на рынке недвижимости: некоторые экономисты определяют инвестирование в недвижимость как непосредственное приобретение приносящей доход недвижимости. Другие добавляют сюда также вложения в различные жилищные инвестиционные инструменты. Третьи рассматривают приобретение жилья в личную собственность как приносящее доход инвестиционное вложение (так как, во-первых, с течением времени растет стоимость недвижимости, и, во-вторых, собственник жилья в любой момент может стать получателем дохода от недвижимости, сдав ее в аренду).
Существует также точка зрения, рассматривающая сам процесс ипотечного кредитования (в узком смысле) как функцию двух инвестиционных процессов: ипотечный кредит выступает как инвестиционный инструмент для заемщика, который приобретает растущую в цене недвижимость, а также как закладная, являющаяся объектом инвестирования для кредитора. То есть, и заемщик и кредитор рассматриваются в качестве инвесторов
В контексте нашего рассмотрения данного вопроса представляется целесообразным принять расширенную трактовку инвестиций в недвижимость, которые в таком случае можно классифицировать по виду активов :
• реальные инвестиции (непосредственное приобретение недвижимости);
финансовые инвестиции., которые, в свою очередь, делятся на: о прямые (вложения в акции, облигации, другие ценные
бумаги);
о косвенные (трастовое управление средствами на рынке недвижимости).
За рубежом привлекательным объектом инвестирования выступают обеспеченные недвижимостью ценные бумаги. Так, например, в США объем рынка закладных достиг астрономической суммы - более 4 трлн.долл. и совсем немного отстает от суммарного объема рынка всех государственных ценных бумаг (4,8 трлн.долл.), значительно опережая объемы эмиссий корпоративных и муниципальных облигаций.. То есть, секьюритизация рынка недвижимости при помощи механизма ипотечного кредитования привела к образованию огромного сегмента фондового рынка, через который средства институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, коммерческих банков и других финансовых институтов) в конечном счете приходят на рынок жилищного строительства. В результате эффективной работы данного механизма в США ежегодно начинается строительство около 300 млн.кв.м. нового жилья.
В России данный механизм взаимосвязи финансового рынка и рынка недвижимости отсутствует, как отсутствует и сама система ипотечного кредитования.
Глава2 Опыт развития систем ипотечного кредитования в дореволюционной России
История русского ипотечного кредита берет начало в 1754 году, когда согласно указу Елизаветы Петровны был создан государственный банк, который, фактически, являлся специализированным государственным ипотечным кредитным учреждением. Эта кредитная организация обслуживала нужды крупных землевладельцев и называлась «Государственный банк для дворянства». Уже к 1786 г. его функции расширяются, и он получает название «Государственный заемный банк».
Данный банк являлся с точки зрения формы собственности «казенным», а по характеру деятельности - в основном, учреждением ипотечного кредита.
«Государственный заемный банк» выдавал кредиты под залог строений - до 15 лет, фабрик - до 28 лет, помещичьих имений - до 33 лет. Богатые горожане в Санкт-Петербурге и Москве, могли получить под залог собственных домов ссуду на срок до 15 лет при обязательном условии страхования предмета залога. Помещикам банк предоставлял ссуды под залог помещичьих имений вместе с «крепостными душами». В соотвествии с Уставом Кредитным, изложенным в Своде Законов Российской Империи (том XI) владелец имения представлял в Государственный заемный банк заявление с просьбой о получении ссуды. Стоимость закладываемых имений оценивалась специальными комиссиями, одна «ревизская душа» оценивалась в 50 - 70 рублей серебром в зависимости от площади сельскохозяйственных угодий, приходившихся в среднем на нее в данном имении. Величина кредита, согласно кредитного законодательства, не могла быть менее 1 500 рублей серебром.
В том же 1786 г. при «Государственном заемном банке» была образована страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Согласно Манифесту Екатерины П предусматривалось страхование каменных домов, принимаемых в залог под выдаваемую Государственным заемным банком ссуду.
Важным этапом в формировании правового поля стал разработанный М.М. Сперанским и введенный в действие в 1835 г. Свод законов гражданских, который подробно прописал залоговое право.
Вместе с тем, в целом объективно общественно необходимая система мер государственной поддержки не была достаточно проработана и расходование ресурсов не контролировалось должным образом. В частности, слабыми местами развивающейся системы ипотечного кредитования были: оценка размера стоимости залога, оценка платежеспособности заемщика и др..