Ипотечное кредитование 17 (стр. 8 из 11)

Осуществив первый авансовый платеж, корпорация приступает к отбору заемщиков по уже имеющейся базе данных, которая ведется с первого года внедрения ипотеки на территории области. В основу отбора заемщиков на получение ипотечного кредита положен принцип бальной оценки по ряду показателей: по платежеспособности, наличию собственных средств, возрасту и др..

Затем с потенциальным заемщиком заключается договор уступки права требования, согласно которому корпорация переуступает право требования на квартиру физическому лицу. Данное физическое лицо, в свою очередь, обязуется оплатить покупку этого права в установленный срок, который рассчитывается исходя из времени, необходимого для получения ипотечного кредита. По заключаемому договору корпорация берет на себя ответственность за своевременность завершения строительства и качество жилого помещения (в течение двух лет после сдачи дома в эксплуатацию).

Параллельно с договором уступки права требования заключается трехсторонний договор между корпорацией (ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация»), заемщиком и банком (Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь»). Помимо различных взаимных обязательств данный договор содержит важное обязательство со стороны корпорации - предоставить банку ресурсы для кредитования.

При анализе платежеспособности рассчитывается несколько видов коэффициентов, позволяющих получить разностороннюю экономи-

ческую характеристику потенциального заемщика. Основные коэффициенты:

- соотношение ежемесячных платежей по кредиту к ежемесячным
совокупным доходам семьи - не более 35%;

- соотношение ежемесячных совокупных обязательств к
ежемесячным совокупным доходам семьи - не более 50%;

- соотношение ежемесячных жилищных расходов к ежемесячным
совокупным доходам семьи - не более 40%;

- соотношение суммы запрашиваемого ипотечного кредита и
стоимости заложенного имущества - не более 70%.

По итогам изучения составляется «Отчет о результатах андеррайтинга» , который вместе со всем пакетом документов поступает для принятия окончательного решения о предоставлении кредита на кредитный комитет ОИКБ «Русь».

Получив ипотечный кредит, заемщик оплачивает корпорации приобретенное право требования по квартире.

Следует указать на еще одно важное обстоятельство: на время между выдачей кредита и оформлением залога обеспечением кредита для банка становится поручительство корпорации, которое , в свою очередь, обеспечено взносом корпорации в уставный капитал ипотечного банка «Русь».

Практическая деятельность по реализации второго и третьего направления развития программы ипотечного кредитования - финансирование приобретения жилья на вторичном рынке и выделение ресурсов для завершения строительства индивидуальных жилых домов -начинается с распределения средств между городами и районами области. Данные квоты затем утверждаются администрацией области.

Подбор заемщиков производится на основе ходатайств городских и районных администраций. В случае кредитования требования для завершения строительства индивидуальных жилых домов к заемщику предъявляются обычные требования, за исключением требования к наличию необходимого количества собственных средств. В данном случае предъявляется требование к степени готовности объекта строительства - не менее 30%. Оценщики ОАО «Оренбургская

ипотечная жилищная корпорация» осуществляют комплексное обследование строящегося объекта: наличие и состояние разрешительной и архитектурно-строительной документации, документов по отводу земли, выполненные объемы работ, наличие стройматериалов., наличие инженерных коммуникаций в районе строящегося дома. Также определяется сумма средств, необходимая для достройки, и рыночная стоимость аналогичных объектов. По итогам обследования составляются два документа: Акт технической готовности и Отчет об оценке.

Затем составляются:

1. Договор о финансировании окончания строительства
индивидуального жилого дома;

2. Ведомость затрат на достройку;

3. График поэтапного авансирования.

После формирования полного пакета документов, дело потенциального заемщика поступает КБ «Русь». Кредит на достройку дома разбивается на несколько этапов: очередной транш кредита предоставляется только после проверки целевого использования предыдущего. Строительство каждого дома сопровождается ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» до полного окончания строительных работ, после чего переоформляется залог по ипотечному кредиту с объекта незавершенного строительства на дом, сданный в эксплуатацию.

Доля ипотечных кредитов, выданных для приобретения готового жилья, составляет около трети в общем объеме жилищных ссуд области. ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» в целях снижения рисков (риск чистоты титула, риск недобропорядочности посредника) ставит целью кредитовать приобретение только того вторичного жилья, которое подбирает заемщику сама корпорация.

В ходе подготовки к выдаче ипотечного кредита на приобретение готового жилья, корпорация проводит:

- оценку объекта (по результатам которой делается Акт оценки
дома/квартиры);

- проверку чистоты титула кредитуемого жилого помещения;

- проверку наличия всевозможных задолженностей (квартплата,
коммунальные платежи, налоговые платежи);

- проверку данных о возможном обременении объекта залога
(арест, залог).

При данном виде ипотечного кредитования предусмотрена возможность для потенциального заемщика внести в качестве собственных средств имеющееся у него жилье. Корпорация в таком случае самостоятельно подбирает на это жилье покупателя, который часто тоже становится участником ипотеки.

ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» является также уполномоченной администрацией области организацией по работе с военнослужащими, уволенными в запас и получившими от Министерства финансов РФ Государственные жилищные сертификаты (ГЖС).

В случае, если стоимости ГЖС не хватает на приобретение жилья, корпорация совместно с ипотечным банком «Русь» предоставляют бывшему военнослужащему возможность получить ипотечный кредит в размере недостающей суммы. В таком случае в качестве необходимого для получения кредита количества собственных средств выступает ГЖС.

ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» подыскивает бывшему военнослужащему устраивающее его жилье и заключает с ним договор купли-продажи, который направляется в Казначейство. Проверив договор, казначейство направляет средства на блокированный счет в уполномоченном банке - Оренбургском банке Сбербанка РФ, откуда они поступают на лицевой счет в ОИКБ «Русь».

В области также разработаны специальные программы, позволяющие использовать объекты незавершенного строительства.

Следует отметить, что тщательность подхода к организации схем ипотечного кредитования позволила добиваться очень высокой степени соблюдения финансовой дисциплины и возвратности выданных жилищных ссуд: за все время работы не было ни одного случая не только непогашения кредита, но и значительной просрочки платежей.

Ипотека в Оренбургской области имеет очень сильную социальную направленность:

1) 46% заемщиков - работники бюджетной сферы (врачи,
учителя, сотрудники правоохранительных органов, научные работ
ники);

2) 45% заемщиков до получения ипотечного кредита не была
обеспечена жильем (проживали в общежитиях и на условиях аренды
жилья).

Не смотря на то, что опыт развития ипотечного кредитования в Оренбургской области одобрен Госстроем и рекомендован для внедрения в других регионах России, следует отметить, что практика жилищного кредитования в области не получила массового распространения.

Башкортостан. В начале 1999 г. решением Кабинета Министров в республике начата программа товарного кредитования населения на цели индивидуального жилищного строительства. Предусматривалась следующая схема кредитования:

Формирование Фонда жилищного строительства происходило за счет общего объема материальных ресурсов, получаемых Фондом от предприятий-недоимщиков по налогам и платежам в республиканский бюджет.

Фонд жилищного строительства проводит среди предприятий промышленности строительных материалов и строительных организаций конкурс на право участия в кредитовании индивидуального жилищного строительства.

Фонд заключает договор с организацией-оператором, которая осуществляет работу с населением по предоставлению и обеспечению возвратности товарного кредита. В качестве организаций-операторов в основном используются сельские межрайонные передвижные механизированные колонны АО «Башсельстрой», которое имеет большую разветвленную сеть, базы и специалистов по всей территории республики. Житель республики, осуществляющий строительство индивидуального жилого дома, мог получить товарный кредит у местной организации-оператора при наличии гарантии администрации города или района проживания. Товарный кредит выдавался в виде строительных материалов и «предметов домоустройства»²⁸.

Товарный кредит предоставляется организации-оператору Фондом жилищного строительства на срок 5 лет под 3 % годовых под поручительство администрации городов и районов Республики Башкортостан.

Размер кредита, выдаваемого организацией-оператором заемщику, ограничен 50 тыс.- рублей, срок кредитования - от 1 до 5 лет, процентная ставка- 8% годовых.

Помимо вышеуказанного было установлено еще одно ограничение максимального размера выдаваемого кредита: он не должен превышать 50% совокупного дохода заемщика за предшествующий год, умноженного на срок предоставляемого кредита (1-5 лет).