5 Известия, OS.08.2002.
случае неплатежеспособности заемщика. Практически не реально было выселить из заложенной квартиры прописанную там семью, тем более при наличии несовершеннолетних детей.
В результате поиска выхода из сложившейся ситуации ряд банков во второй половине 90-х годов стали применять схему ипотечного кредитования граждан, при которой заемщик становился собственником приобретаемого жилья только после расчета с кредитором. В течение же всего периода погашения ссуды покупатель жилья жил в квартире на правах арендатора. Приобретаемое жилье оформлялось в собственность на риэлторскую фирму, принадлежащую банку, а заемщик оформлял с фирмой договор аренды с правом выкупа.
В данном случае банк, решив проблему обращения взыскания на предмет залога, ставит заемщика в крайне незащищенную юридическую позицию: вплоть до оформления квартиры в собственность заемщик рискует потерять как само жилье, так и внесенные в погашение кредита средства. Это может произойти в случае банкротства банка и обращения взыскания на имущество дочерней компании или просто в случае продажи квартиры третьим лицам, для чего не требуется согласие заемщика-арендатора.
Помимо юридических рисков, связанных с отсутствием достаточной и непротиворечивой нормативной базы, развитие ипотечного кредитования блокировалось макро и микроэкономическими причинами:
- высокие темпы инфляции и непредсказуемость развития
ситуации на денежном рынке, учитывая долгосрочный характер
ипотечного кредитования, означали очень большой процентный риск и,
фактически, непредсказуемость последствий;
- низкий уровень доходов населения, в результате чего
приобретение жилья оказалось невозможным для подавляющего
большинства населения;
- сокрытие источников доходов заемщика и отсутствие у него
кредитной истории;
- низкий уровень капитализации кредитных организаций и
отсутствие долгосрочных пассивов;
- отсутствие развитой системы страхования рисков;
- отсутствие в стране длинных инвестиционных ресурсов пенсионных фондов, страховых компаний, различных инвестиционных фондов.
В июне 1996 года была утверждена федеральная программа «Свой дом», которая подлежала финансированию за счет средств федерального бюджета6.
Программой предусматривалось создание эффективного кредитно-финансового и инвестиционного механизма, обеспечение доступности жилья для граждан и осуществление строительства жилья при помощи привлечения средств населения и долгосрочных банковских кредитов. Согласно положениям программы, предполагалось массовое строительство малоэтажных индивидуальных жилых зданий размером 90 - 120 кв. метров общей площади7. Был составлен перечень важнейших строек по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций всего 157 объектов), подлежащих частичному финансированию за счет бюджетных средств. Указывалось, что в проекте федерального бюджета на 1997 год необходимо предусмотреть не менее 4 трлн. рублей на предоставление всех видов прямой безвозмездной государственной поддержки на строительство и приобретение жилья (включая безвозмездные субсидии, безвозмездную помощь, предоставление государственных жилищных сертификатов и другие).
Важным шагом на пути создания эффективной системы жилищного инвестирования стало принятие в июле 1997 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»8.
В январе 1998 года была утверждена9 и получила статус президентской59 Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты». Согласно данному документу, из федерального бюджета в течение 1998 - 2002 годов должно было быть выделено 25,4 млрд. рублей для реализации программы по
6 Постановление Правительства № 753 от 27.06.1996.
57Федеральная целевая программа «Свой дом».
8Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997.
9 Постановление Правительства №71 от 20.01.1998. 5* Указ Президента РФ № 102 от 28.01.1998.
обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, учреждений и органов уголовно-исправительной системы Министерства юстиции РФ, а также уволенных со службы и членов их семей.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В августе 1996 г. Правительство РФ приняло постановление о создании ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), согласно которому Министерство финансов РФ в качестве доли государства в уставном капитале АИЖК должно было выделить 450 млрд. рублей в пределах общих объемов государственных инвестиций, предусмотренных в федеральном бюджете на 1996 год10.
В 1997 г. АИЖК было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества и получило из бюджета 80 млн. руб. для формирования уставного капитала. 100% уставного фонда Агентства принадлежит Правительству РФ. В качестве основной цели Агентства было сформулировано создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России.
Достижение данной цели предполагалось путем решения следующих задач:
- формирование рынка ипотечных кредитов, выдаваемых
российскими коммерческими банками на основе рефинансирования
Агентством кредитных организаций;
- формирование ресурсной базы Агентства путем:
а) эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотечными
кредитами;
б) выпуска облигаций, гарантированных Правитель
ством РФ;
в) привлечения долгосрочных кредитов;
стандартизация и унификация процедур ипотечного
кредитования в целях повышения надежности выпускаемых ценных
бумаг;
- оказание методологической помощи банкам по процедурам
выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
10 Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».
Таким образом, предполагалось, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию будет развивать в России двухуровневую открытую модель рынка ипотечных кредитов.
Ссылаясь на отсутствие достаточной нормативной базы, АИЖК фактически, не приступило к работе: за три года работы было выдано 4 ипотечных кредита, выделенные бюджетные средства в результате девальвации обесценились. На ряд высокопоставленных лиц, влиявших на распределение бюджетных ресурсов, выделенных для осуществления ипотечной программы, были заведены (и через некоторое время закрыты) уголовные дела по факту не целевого использования средств.
Сотрудники АИЖК посетили ряд стран с целью изучения различных моделей финансирования жилищного строительства.
В настоящее время кредитный портфель АИЖК, работающего на рынке более пяти лет, составляет около 20 млн. рублей.
Осенью 2002 года Агентство планирует разместить облигационный заем на 2 млрд. рублей11. Предполагается, что уровень доходности будет ниже текущей рыночной доходности (составит ориентировочно 16 - 20% годовых в рублях).
Возможно, что всю эмиссию приобретет Пенсионный фонд РФ.
Между пенсионным фондом РФ и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию заключено соглашение о намерениях, на основании которого ПФР приобретет по закрытой подписке весь объем первого выпуска ипотечных облигаций.
Привлеченные посредством облигационного займа средства предполагается направить на предоставление ипотечных кредитов в различных регионах России. Планируется, что уровень процентной ставки по жилищным ссудам будет на 2 - 3 % выше уровня инфляции.
Часть ипотечных кредитов будут предоставляться определенным группам населения по «социальной» ставке, которая будет субсидироваться за счет средств местных бюджетов.
Программа «DeUaCredit». Программа жилищного ипотечного кредитования «DeltaCredit» осуществляется по инициативе американского правительства фондом «США - Россия». Для
11 Коммерсант, 20.04.2002. Коммерсант, 14.08.2002.
реализации различных программ фонда в России по решению Конгресса США было выделено 440 млн. долл. США, значительную часть из которых предполагалось направить на развитие российской системы ипотечного кредитования.
В рамках данной программы в 2001 г. в Москве был создан коммерческий банк «Дельта-кредит», который стал основным оператором американской программы развития ипотечного кредитования в России.
Согласно условиям программы:
- максимальный размер кредита составляет 200 тыс. долл. США;
- минимальный - 17 тыс. долл. США;
- срок кредита 10 лет с возможностью досрочного погашения,
начиная с седьмого месяца после выдачи кредита;
- фиксированная валютная процентная ставка 15% годовых;
- минимальный первоначальный взнос - не менее 30% от
стоимости приобретаемой недвижимости;
- не требуется поручительства юридических и физических лиц;
- не требуется наличия гражданства РФ.
С 2001 года КБ «Дельта - Кредит» приступил к кредитованию заемщиков, желающих приобрести строящееся жилье. В настоящее время условия по данному виду кредитования следующие:
- срок сдачи дома в эксплуатацию не должен превышать 2 года;
- процентная ставка на период строительства установлена в
размере 21%;
- минимальный первоначальный взнос составляет не менее 40%
стоимости жилья.
Одно из обязательных условий страхование трех видов: приобретаемого жилья, жизни и трудоспособности заемщика и права собственности на квартиру. Общая стоимость всех трех видов страхования не превышает 1,5% от суммы кредита.
Для получения кредита необходимо представить в банк сведения о постоянных доходах, в которые входят заработная плата обоих супругов, доходы по депозитам в банках, по ценным бумагам, по сдачи недвижимости в аренду и др.. После проверки представленных документов производится расчет: платежи по кредиту не должны
превышать 35% от ежемесячного дохода семьи после уплаты всех налогов.