Специально в рамках осуществления данной программы было создано Агентство недвижимости, учредителями которого стали Фонд, банк и страховая компания.
«Поручители», «Страховщики» и «Работодатели» формируют вместе с «Покупателем» систему гарантий возвратности кредита.
Первые ипотечные кредиты в г.Сарове были выданы в мае 1998 г..
Ипотечные кредиты, согласно «Положения о кредитовании строительства и приобретении жилья»30, выдавались на следующих условиях:
- срок кредитования от 7 до 15 лет;
- процентная ставка - 7% годовых;
- первоначальный взнос - не менее 10% от стоимости приоб
ретаемого жилья.
Право приобретения жилья в кредит предоставляется на конкурсной основе гражданам, имеющим обеспеченность жильем не более 18 м2 на одного члена семьи.
«Правилами продажи жилья в кредит, построенного или приобретенного за счет средств Фонда социального развития»
30«Дом для Вашей семьи на "Большой Волге». Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Из-во «Альфа», г.Саров. 1999 г.
установлено, что размер обязательного ежемесячного платежа в погашение долга не должен превышать 20% совокупного месячного дохода семьи. В Правилах определены критерии приоритетности, согласно которым формируется список граждан на получение ипотечного кредита:
1) «экономический» - преимущественное право приобретения
жилья имеет претендент, которому необходим меньший размер
кредита;
2) «жилищный» - при равных условиях по первому критерию
преимуществом пользуется претендент, сдающий собственное жилье в
счет оплаты нового приобретаемого жилья;
3) «социальный» - при прочих равных условиях преимущество
имеет имеющий более раннюю дату постановки на учет в списках
нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Программа ипотечного кредитования, осуществляемая в г.Сарове, во многом специфична в силу особенностей налогообложения ЗАТО и небольшого размера города (в 1997 г, в городе было построено всего 12 тыс. м жилья), но тем не менее после начала практической реализации программы ипотечного кредитования «Жилье в кредит» в 1998 году объем введенных площадей фактически удвоился.
Интересно также, что схему жилищного кредитования в г.Сарове удалось осуществить при минимальном использовании средств городского бюджета: в общей сумме реализованных сделок по приобретению нового жилья кредитная часть составила только 13%, денежные средства покупателей -23%, и стоимость квартир, зачтенных в качестве оплаты стоимости покупаемого жилья - 64%31. Город внес свои средства в виде строящегося нового жилья. Таким образом, можно считать, что строительство при данной схеме финансирования ведется в основном на средства граждан.
Иркутск. Иркутская программа развития ипотечного кредитования началась в 1999 году, когда было создано ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство».
В конце 2001 года в Иркутске был зарегистрирован выпуск первых в послереволюционной России облигаций, обеспеченных залогом
31 Там же стр43
закладных. Первая эмиссия составила 5 млн. рублей32 . То есть все выпущенные ипотечные облигации обеспечены реальным залогом -квартирами.
Специально для реализации данной программы ипотечного кредитования создан кредитный союз «Рост».
В некоторых регионах развиваются суррогатные схемы ипотечного кредитования, при реализации которых за счет бюджетных ресурсов проводится льготное финансирование приобретения жилья доверенными лицами. Не всегда соблюдается принцип возвратности ресурсов.
Обобщая опыт реализации программ финансирования жилищного строительства в регионах России, можно сделать вывод, что практика жилищного ипотечного кредитования носит достаточно ограниченный характер по причине ряда нерешенных проблем:
отсутствие институциональных инвесторов и источников долгосрочных дешевых ресурсов;
низкий уровень доходов основной массы населения; незавершенность комплекса законодательных актов, регулирующих деятельность участников рынка ипотечного кредитования.
В целом следует отметить, что если федеральная политика, проводимая на протяжении последних 6-7 лет, ясно свидетельствует о твердой приверженности выбору двухуровневой открытой системы ипотечного кредитования (т.н. «американской модели») с вторичным рынком секьюритизированных ценных бумаг, то региональные программы развития систем финансирования жилищного строительства пытаются найти свои особые, с учетом местной специфики, пути жилищного инвестирования.
32Известия, 26.04,2002.
Анализ, проведенный в данной работе, позволяет сделать следующие выводы.
1. Спонтанно возникший механизм жилищного строительства не обеспечивает потребности широких масс экономически активного населения в получении жилья.
2. Жилищный рынок имеет специфические характеристики,
которые определяют его особое место в народно-хозяйственном
механизме и являются причиной высокого мультипликативного
эффекта инвестиций в жилищное строительство. Большой
мультипликативный эффект жилищных инвестиций объясняется тем,
что:
а во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики ;
о во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и пр.);
а в-третьих, в результате приобретения жилья оказываются вовлеченными в народнохозяйственный оборот сбережения домашних хозяйств.
Все это говорит о приоритетности задачи разработки соответствующей государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики и острой необходимости создания адекватного особенностям и задачам рынка жилья механизма его регулирования
3. Современный российский опыт реализации программ
финансирования жилищного строительства в регионах России
показывает, что практика жилищного ипотечного кредитования носит
достаточно ограниченный характер по причине ряда нерешенных
проблем;
> отсутствие институциональных инвесторов и источников
долгосрочных дешевых ресурсов;
> низкий уровень доходов основной массы населения;
> незавершенность комплекса законодательных актов, регулирующих деятельность участников рынка ипотечного кредитования.
В некоторых регионах развиваются суррогатные схемы ипотечного кредитования, при реализации которых за счет бюджетных ресурсов проводится льготное финансирование приобретения жилья доверенными лицами. Не всегда соблюдается принцип возвратности ресурсов.
4. Для обеспечения успешного функционирования системы финансирования жилищного строительства необходимо законодательно ввести меры контроля и ограничения деятельности: единственный корреспондентский счет; средством размещения ресурсов может быть исключительно выдача целевых ипотечных кредитов вкладчикам; строгое соблюдение специальных нормативов деятельности ссудно-сберегательных касс (минимальный размер уставного фонда, достаточности капитала, ликвидности) и стандартов выдачи ипотечных кредитов.
5 Российский опыт показывают, что только при
активной роли государства, заключающейся в создании эконо
мических, законодательных, налоговых условий, а также при
непосредственном участии государства в создании инфраструктуры
рынка, возможно успешное развитие эффективной системы финан
сирования жилищного строительства в России. Отдельные субъекты
федерации, отдельные участники финансового рынка не в состоянии
самостоятельно решить задачу создания системы финансирования
жилищного строительства без активной поддержки со стороны
российского правительства, центрального Банка РФ, российских
законодательных органов.
6 Создание при активной и всесторонней поддержке государства
эффективной системы ипотечного кредитования позволит в
относительно короткие сроки (3-5 лет) дать ощутимый подавляющим
большинством населения эффект.
7 Необходима государственная, в связи с чрезвычайной
социальной важностью, по статусу Президентская программа
жилищного строительства России. Данная программа должна быть
целевой и адресной, учитывающей всю разнофакторную социальную,
экономическую и географическую специфику России, т.е.
дифференцированной по четким критериям.
Следует подчеркнуть, что в настоящее время при данном экономическом состоянии в России нет другого такого экономического стимула и социального приоритета, который бы мог в очень короткой и обозримой перспективе: обеспечить резкое увеличение темпов экономического роста; направить выведенные из оборота сбережения населения в реальные инвестиции; обеспечить «социальный союз» руководства страны и народа России.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая и
вторая) (20 февраля 1996).
3. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищ
ной политики»( 17 марта 2003 года).
4. Закон Российской Федерации «О банках и банковской деятель
ности в Российской Федерации».
5. Закон Российской Федерации «О залоге»( 30 декабря 1993).
6. Закон Российской Федерации «О плате за землю»( 11 октября 1991).
7. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации»( 15 мая 2001).
8. Закон Российской Федерации «О собственности»( 24 августа 1993).
9. Налоговый кодекс Российской Федерации(1 января 1999).
10. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»( 21 марта 2002).
11. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»( 16 июля 1998).