Введение
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.
Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.
Определение проблемы
Основные проблемы, которые обычно признаны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет важное значение для покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации». Оценка может проводиться в целях налогообложения. При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы, последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Распределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения. Если одна корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней.
В данной контрольной работе проводится работа по определению оценочной стоимости объекта недвижимости – склада, принадлежащего физическому лицу.
Датой окончания объекта недвижимости определено 13 июня 2007 г.
Целью данной контрольной работы является определение оценочной стоимости необорудованного нежилого помещения для залога, площадь которого рассчитывается по следующей формуле:
Sннп = 2 * n = 2 * 95 = 190 м2,
Где Sннп – площадь оцениваемого помещения; n – номер варианта.
Необорудованное нежилое помещение находится в населенном пункте в районе средней отдаленности от центра города, материалом из которого сделано помещение является кирпич, состояние – плохое.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта недвижимости.
На данном этапе выполнения контрольной работы анализируется наилучшее или наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями (имеющимся нежилым помещением).
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
- физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
- правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.
- рыночные условия: возможность рынка принять данный вариант использования, определяющая степень его интеграции в характер спроса и предложения данного рынка, а также определяющая его конкурентоспособные качества.
- финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить владельцу участка.
- максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Ожидаемую доходность ННП можно оценить, основываясь на данных об очищенных ставках аренды (когда коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно) по его аналогам, предоставленных в таблице 1.
Таблица 1 – Очищенные ставки аренды по нежилым помещениям, тенге
| Наименование объекта | Площадь, м2 | Местоположение | ||
| Отдаленный район | район средней отдаленности | центральный район | ||
| СКЛАД | до 60 60-600 больше 600 | 27 26 25 | 30 28 26 | 40 33 28 |
| ОФИС | до 30 30-60 больше 60 | 24 23 22 | 31 31 30 | 50 50 49 |
| МАГАЗИН | до 30 30-100 больше 100 | 27 26 | 31 30 30 | 55 53 52 |
В соответствии с вариантом ННП находится в средней отдаленности от центра города и занимает площадь 190 кв. метров в связи с этим мной выбрано задание склада. Склады по своей сущности занимают не маловажное значение в предпринимательской деятельности любой величины.
Определение стоимости нежилого помещения различными
подходами к оценке недвижимости
Традиционно для определения оценочной стоимости объекта недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный метод, затратный метод, доходный метод.
В результате применения этих подходов к оценке недвижимости определяются три различные величины оценочной стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем формируется итоговая величина стоимости недвижимости.
Использование сравнительного подхода в процессе оценки объекта недвижимости
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, основанный на том, что при наличии на рынке нескольких аналогичных объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости эквивалентной полезности.
Данный метод оценки недвижимости заключается в определении стоимости помещения на основе сравнительного анализа имеющихся рыночных данных о недавних продажах аналогичных (сопоставимых с оцениваемым помещением) объектов. При этом выявляются различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями каждого аналога, и по всем рассматриваемым элементам сравнения (различиям) качественным и количественным определяются соответствующие корректировки. Поправки применяются с целью определения вероятной цены продажи аналога, обладающего теми же характеристиками, что и оцениваемый объект, т.е. применение корректировок позволяет сгладить различия между оцениваемым объектом недвижимости и сопоставимыми аналогами.
В таблице 2 приведена информация по рынку о недавно проданных объектах недвижимости, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением.
Таблица 2 – Данные о продажах нежилых помещений
| Аналоги | Местоположение | Площадь, м2 | Материал стен | Состояние Помещения | Стоимость оборудования, тыс. тенге |
| А1 | с/о | 199 | к | Ср | 35 |
| А2 | с/о | 187 | к | Пл | 22 |
| A3 | с/о | 185 | п | Ср | 18 |
| А4 | О | 194 | п | Ср | 25 |
| А5 | О | 188 | к | Пл | 0 |
| А6 | О | 198 | к | Ср | 15 |
| А7 | Ц | 184 | к | Ср | 23 |
| А8 | Ц | 197 | к | Пл | 0 |
| А9 | Ц | 185 | п | Ср | 30 |
На основе сравнительного анализа сопоставимых объектов получим скорректированные цены продажи, то есть девять вариантов оценочной стоимости рассматриваемого нежилого помещения.
Результаты проведения корректировочных расчетов отображены в таблице 3.
Таблица 3 - Корректировка цен сопоставимых нежилых помещений
| Объект сравнения | Местоположение | Площадь, м2 | Материал стен | Состояние помещения | Стоимость оборудования, тыс.тенге | Цена продажи*, тыс.тенге | Цкх**, тыс. тенге | Поправка в долях | Итоговая скорректированная цена, тыс.тенге | ||
| по местоположению | по материалу стен | по состоянию помещения | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
| ОЦ | с/о | 190 | к | пл | 0 | - | - | - | - | - | - |
| А1 | с/о | 199 | к | Ср | 35 | 615 | 553,77 | 0,85 | 1,09 | 1,12 | 574,63 |
| А2 | с/о | 187 | к | Пл | 22 | 520 | 505,99 | 0,85 | 1,09 | 1,12 | 525,05 |
| A3 | с/о | 185 | п | Ср | 18 | 545 | 541,24 | 0,85 | 1,09 | 1,12 | 561,64 |
| А4 | О | 194 | п | Ср | 25 | 465 | 430,93 | 0,72 | 1,09 | 1,12 | 378,78 |
| А5 | О | 188 | к | Пл | 0 | 443 | 447,71 | 0,72 | 1,09 | 1,12 | 393,53 |
| А6 | О | 198 | к | Ср | 15 | 530 | 494,19 | 0,72 | 1,09 | 1,12 | 434,38 |
| А7 | Ц | 184 | к | Ср | 23 | 655 | 652,61 | 0,9 | 1,09 | 1,12 | 717,03 |
| А8 | Ц | 197 | к | Пл | 0 | 580 | 559,39 | 0,9 | 1,09 | 1,12 | 614,61 |
| А9 | Ц | 185 | п | Ср | 30 | 605 | 590,54 | 0,9 | 1,09 | 1,12 | 648,84 |
1 *Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости, представлены в Приложении Б в соответствии с номером варианта.