Оценка недвижимости 3 (стр. 3 из 3)
Sз = 12 * 21 =252 м2
Сз = 252 м2 * 0,146 тыс.тг. = 36,792 тыс.тг.
Накопленный оцениваемым объектом износ складывается из величины физического, внешнего и функционального износов и определяется по формуле:
(9)где Иф- физический износ нежилого помещения, тыс. тенге;
Ифн - функциональный износ нежилого помещения, тыс. тенге;
Ив- внешний износ нежилого помещения, тыс. тенге.
При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. При этом средняя величина предпринимательской прибыли подрядчика принимается равной 30 %. Строительные затраты на возведение аналогичных оцениваемому объекту нежилых помещений составляют - 3256 тенге/м2
Снс = 190 м2 * 3,256 тыс.тг/м2 = 618,64 тыс.тг
Данные о физическом износе представлены в таблице 4.
Таблица 4 – Информация о физическом износе конструктивных элементов здания
| Конструктивные элементы здания | Удельный вес, % | Износ, % |
| 1 | 2 | 3 |
| Фундамент | 7 | 6 |
| Стены и перегородки | 26 | 9 |
| Перекрытия | 12 | 5 |
| Кровля | 5 | 10 |
| Полы | 9 | 12 |
| Проемы | 11 | 10 |
| Отделочные работы | 7 | 8 |
| Инженерное оборудование | 15 | 9 |
| Прочие работы | 8 | 6 |
| ИТОГО: | 100 | - |
Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборником 32 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий.
Таблица 5 - Расчет физического износа оцениваемого нежилого помещения
| Конструктивные элементы здания | Удельный вес, % | Снс, тыс. тг. | Износ, % | износ, тыс.тг |
| Фундамент | 7 | 43,30 | 6 | 2,60 |
| Стены и перегородки | 26 | 160,85 | 9 | 14,48 |
| Перекрытия | 12 | 74,24 | 5 | 3,71 |
| Кровля | 5 | 30,93 | 10 | 3,09 |
| Полы | 9 | 55,68 | 12 | 6,68 |
| Проемы | 11 | 68,05 | 10 | 6,81 |
| Отделочные работы | 7 | 43,30 | 8 | 3,46 |
| Инженерное оборудование | 15 | 92,80 | 9 | 8,35 |
| Прочие работы | 8 | 49,49 | 6 | 2,97 |
| ИТОГО: | 100 | 618,64 | - | 52,15 |
Таким образом, проведя все необходимые предварительные расчеты по определению стоимости земельного участка, стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости и величины накопленного им износа, можно рассчитать оценочную стоимость данного нежилого помещения затратным подходом.
И = Иф + Ифн + Ив
И = 52,15 + 0 + 0 = 52,15 тыс.тг
Сзп = 36,792 тыс.тг. + 618,64 тыс.тг - 52,15 тыс.тг = 603,282 тыс.тг
Затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, т.к. затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.
Применение доходного метода определения стоимости нежилого
помещения
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Таким образом, доходный подход заключается в преобразовании ожидаемых выгод, которые может принести использование и (или) последующая продажа объекта недвижимости с учетом риска, в текущую стоимость недвижимости.
Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считается ее сдача в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта и представляет собой норму дохода инвестора от использования недвижимости на единицу вложенных им средств в данный объект недвижимости.
Определение стоимости оцениваемого помещения осуществляется по формуле:
(10)где Сдп - стоимость оцениваемого объекта недвижимости, рассчитанная путем применением доходного подхода, тыс. тенге;
NOIнп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. тенге:
TCRнп - общая норма (коэффициент) капитализации.
Для определения NOIнп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта недвижимости.
Потенциальный валовой доход (FCFнп) - это сумма всех ожидаемых поступлений от использования оцениваемого объекта недвижимости. В контрольной работе необходимо определить годовой FCFнп по формуле:
(11)где r - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, тенге/м2;
t - количество месяцев в периоде, за который определяется потенциальный валовой доход.
Эффективный валовой доход (ECFнп) - это потенциальный валовой доход уменьшенный на величину потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств в иде арендной платы. Расчет ECFнп для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:
(12)где L1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс.тенге;
L2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. тенге.
В контрольной работе убытки от недозагруженности помещений (L1) составляют 1% от FCFнп, а убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов (L2) составляют 3% от FCFнп.
Чистый операционный доход (NOIнп) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после покрытия всех эксплуатационных расходов и резервов. Данный показатель определяется по формуле:
(13)где E - расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией оцениваемого объекта, тыс. тенге.
Расходы арендодателя по содержанию и эксплуатации объекта недвижимости включают:
- расходы по управлению - 12% от ECFнп;
- расходы по налогу на имущество - 1% в год от остаточной стоимости (согласно Налоговому Кодексу РК);
- расходы по страхованию - 0,1 % от стоимости нового строительства;
- расходы по земельному налогу в год:
а) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые нежилыми строениями и сооружениями – 9,65 тенге./м2
б) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые жилищным фондом, включая строения и сооружения при нем - 0,58 тенге/м2.
Студент должен самостоятельно выбрать величину земельного налога в соответствии с выбранным месторасположением оцениваемого объекта недвижимости. Ставки налога на земли других районов (областей) принимаются в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан (см. Кодекс РК "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" (Налоговый Кодекс).
Поэтапный расчет чистого операционного дохода (NOIнп) за год нужно представить в таблице 6.
Для определения общей нормы (коэффициента) капитализации оцениваемого нежилого помещения необходимо рассчитать коэффициенты капитализации для объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым, по следующей формуле:
(14)где NOIi– годовой чистый операционный доход i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение В, в соответствие с вариантом), тыс. тенге;
Pi- цена продажи i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение № Б), тыс. тенге
Расчет коэффициентов капитализации по аналогам оцениваемого объекта недвижимости проводится в таблице 7.
Таблица 6 - Определение годового чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения (пример)
| Показатели | Ед. изм. | Количество |
| 1 | 2 | 3 |
| Очищенная арендная ставка в месяц за м2 (r) | тенге/м2 | 27 |
| Площадь оцениваемого помещения (Sнп) | м2 | 20 |
| Потенциальный валовой доход за год (FCFнп) | тыс.тенге | 6,48 |
| Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов и недосбора арендной платы | тыс. тенге | 0,26 |
| Эффективный валовой доход за год (EFCнп) | тыс. тенге | 6,22 |
| Общие расходы арендодателя (E), в том числе: | тыс. тенге | 1,63 |
| Расходы по управлению | тыс. тенге | 0,75 |
| Расходы по налогу на имущество | тыс. тенге | 0,78 |
| Расходы по страхованию имущества | тыс. тенге | 0,08 |
| Расходы по земельному налогу | тыс. тенге | 0,02 |
| Чистый операционный доход (NOIнп) | тыс. тенге | 4,59 |
Таблица 7 – Коэффициенты капитализации объектов, сопоставимых с оцениваемым помещением
| Аналоги | Чистый операционный доход аналога (NOIi), тыс. тенге | Цена продажи аналога (Pi), тыс. тенге | Коэффициент капитализации аналога (CRi), % |
| А1 | 22,15 | 250 | 8,86 |
| А2 | 24,02 | 225 | 10,68 |
| … | … | … | … |
Средняя норма (коэффициент) капитализации по рынку недвижимости в целом определяется как среднее арифметическое значение коэффициентов капитализации аналогов, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением.
Таким образом, на основе произведенных расчетов чистого операционного дохода и общей нормы капитализации для оцениваемого нежилого помещения определяется искомая величина стоимости данного объекта недвижимости доходным методом.
В заключении данного раздела необходимо сделать краткие выводы к произведенным расчетам и проанализировать доходы от использования оцениваемого объекта недвижимости и расходы связанные с его эксплуатацией, дать заключение относительно его доходности, а также представить необходимые пояснения к величине оценочной стоимости рассматриваемого помещения, определенной доходным методом.