Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж
Рассмотрим 2 варианта- оцениваемый объект выполнен из кирпича или из бетонных блоков
1. оцениваемый объект выполнен изкирпича
| Корректировка стоимости объекта | Оцениваемый объект | Сопоставимые объекты | |||
| № 1 | № 2 | № 3 | № 4 | ||
| Стоимость аналогов | 400 | 480 | 560 | 380 | |
| 1. Размер м2 | 210 | 350 | 200 | 190 | 380 |
| Величина корректировки | -2,8 | 0,2 | 0,4 | -3,4 | |
| 2. Расстояние от автозаправки | рядом | рядом | 15 | 3 | 4 |
| Величина корректировки | 0 | 12 | 2,4 | 3,2 | |
| 3. Материал изготовления | Кирпич | Бет блоки | Бет блоки | Кирпич | Бет блоки |
| Величина корректировки | -3 | -3 | 0 | -3 | |
| 4. Наличие коммуникаций | есть | нет | нет | есть | нет |
| Величина корректировки | 20 | 20 | 0 | 20 | |
| 5. Наличие отопления | нет | Есть | Есть | Нет | Нет |
| Величина корректировки | -10 | -10 | 0 | 0 | |
| Итого корректировок | 4,2 | 19,2 | 2,8 | 16,8 | |
| Стоимость после корректировки | 502,1 | 416,8 | 572,2 | 575,7 | 443,8 |
Средняя стоимость = (416,8+572,2+575,7+443,8)/4=2008,5/4=502,1
1. оцениваемый объект выполнен из бетонных блоков
| Корректировка стоимости объекта | Оцениваемый объект | Сопоставимые объекты | |||
| № 1 | № 2 | № 3 | № 4 | ||
| Стоимость аналогов | 400 | 480 | 560 | 380 | |
| 1. Размер м2 | 210 | 350 | 200 | 190 | 380 |
| Величина корректировки | -2,8 | 0,2 | 0,4 | -3,4 | |
| 2. Расстояние от автозаправки | рядом | рядом | 15 | 3 | 4 |
| Величина корректировки | 0 | 12 | 2,4 | 3,2 | |
| 3. Материал изготовления | Бет блоки | Бет блоки | Бет блоки | Кирпич | Бет блоки |
| Величина корректировки | 0 | 0 | 3 | 0 | |
| 4. Наличие коммуникаций | есть | нет | нет | есть | нет |
| Величина корректировки | 20 | 20 | 0 | 20 | |
| 5. Наличие отопления | нет | Есть | Есть | Нет | Нет |
| Величина корректировки | -10 | -10 | 0 | 0 | |
| Итого корректировок | 7,2 | 22,2 | 5,8 | 19,8 | |
| Стоимость после корректировки | 515,8 | 428,8 | 586,6 | 592,5 | 455,2 |
Средняя стоимость = (428,8+586,6+592,5+455,2)/4=2063,1/4=515,8
Задача 3
Доходный метод
(капитализация доходов) оценки недвижимости
. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение: 1) будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки.
Исходные данные. Определить стоимость офиса на 5 лет.
Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом
| Показатели | Варианты № 3 | |||||
| ставка | Годы | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 1. Площадь помещений, м2 | 1700 | |||||
| 2. Ставка аренды за год, ден. ед./м2 | 220 | |||||
| 3. % роста арендной платы, % | 2,0 | |||||
| 4. Степень недогрузки офисного центра,% | 20 | 18 | 18 | 16 | 9 | |
| 5. Операционные расходы в % от арендной платы | 35 | 35 | 35 | 30 | 30 | |
| 6. Резерв на замещение в % от арендной платы | 3,5 | |||||
| 7. Прочий доход, ден. ед | 1450 | 1600 | 1620 | 1680 | 1700 | |
| 8. Коэффициент капитализации, % | 35 | |||||
Решение
а) определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;
ПВД1=1700х220+1450=375450
ПВД2=1700х220+1600=375600
ПВД3=1700х220+1620=375620
ПВД4=1700х220+1680=375680
ПВД5=1700х220+1700=375700
ПВД=1878050
б) определяется эффективный валовый доход (ЭВД)
ЭВД = ПВД - D 1 ,
где D 1 - степень недогрузки (берется в % от дохода,
который будет приносить недвижимость);
ЭВД1=375450-374000х20%=300650
ЭВД2=375600-374000х18%=308280
ЭВД3=375620-374000х18%=308300
ЭВД4=375680-374000х16%=315840
ЭВД5=375700-374000х9%=342040
ЭВД=1575110
в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)
ЧОД = ЭВД - D 2 - D 3 ,
где D 2 - операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;
D 3 - резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);
ЧОД1=300650-375450х35%-375450х3,5%=156102
ЧОД2=308280-375600 х35%-375600 х3,5%=163674
ЧОД3=308300-375620 х35%-375620 х3,5%=163686
ЧОД4=315840-375680 х30%-375680 х3,5%=189987
ЧОД5=342040-375700 х30%-375700 х3,5%=216181
ЧОД=889630
г) определяется стоимость недвижимости по формуле:
V = J / R ,
где J - чистый операционный доход (ЧОД);
R - коэффициент капитализации.
V1=156102/35%=446006 – 1 год
V2=163674/35%=467640-2 год
V3=163686/35%=467674-3 год
V4=189987/35%=542820-4 год
V5=216181/35%=617660-5 год
V=889630/35%=2541800- всего за 5 лет