Собственник - физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.
Согласование - получение итоговой оценки стоимости на основании результатов, полученных с помощью разных подходов.
Сооружения - все постройки и преобразования, осуществленные на земельном участке. То же, что улучшения.
Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости недвижимости к приносимому ей чистому годовому доходу.
Улучшения - все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. См. Сооружения.
Цена - это предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная в процессе взаимоотношений продавца и покупателя.
Цена продажи - сумма денег, уплаченная в конкретной совершившейся сделке. То же, что цена.
Юридическое описание недвижимости - описание участка и объекта недвижимости, по которому они могут быть однозначно идентифицированы, приемлемое для судебного разбирательства.
3. Обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности по оценке недвижимости
При проведении работ по оценке недвижимости оценщик должен:
3.1 Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либо личных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональной деятельности. Обязанность оценщика состоит в том, чтобы прийти к обоснованному и объективному заключению о величине стоимости недвижимости, независимо от желаний или инструкций клиента в этом отношении. Не только клиент, но и третьи стороны, являющиеся пользователями отчета об оценке, должны иметь право полагаться на объективность и надежность выводов оценщика.
3.2 Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика в оцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки. Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой стоимости должны содержаться в явном виде в договоре на оценку между клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не входить в задачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения, относящиеся к этой области; он должен лишь указать на источник этих сведений.
3.3 При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие на величину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но не исчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования (государственные и местные), состояние и тенденции изменения экономических, социальных, демографических и т.п. условий в районе расположения недвижимости, физические и экономические характеристики объекта недвижимости.
3.4 Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которые необходимы для получения обоснованной оценки.
3.5 Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы получить о ней адекватное представление.
3.6 В случае недостатка знаний, выходящих за рамки профессиональной компетенции оценщика, приглашать специалистов соответствующих профессий для консультаций или участия в работе.
4. Методика оценки недвижимого имущества
При оценке недвижимости оценщик должен:
4.1 Собрать и проанализировать данные об оцениваемом объекте недвижимости. К таким данным относятся:
4.2 Рассмотреть существующий способ использования оцениваемого объекта недвижимости и проанализировать способ его наилучшего использования. При этом следует определить способ его наилучшего использования как незастроенного и способ его наилучшего использования существующими сооружениями (улучшениями).
4.3 Собрать и проанализировать данные о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с оцениваемым. При анализе указанных данных с целью получения оценки стоимости рассматриваемого объекта оценщик должен учесть все существенные различия между ним и объектами-аналогами, оказавшими влияние на цены продаж, с тем, чтобы внести соответствующие корректировки в цены продаж этих объектов. В обязательном порядке следует учитывать различия в составе передаваемых имущественных прав, в условиях оплаты при продаже объектов, в состоянии рынка на дату продажи и дату оценки, местоположении объектов и в их физических характеристиках (размер, состав, физическое состояние и т.п.). При недостатке или отсутствии данных о продажах сравнимых объектов недвижимости оценщик может использовать данные об арендной плате по сравнимым с оцениваемым объектам, а также о предложениях по покупке и продаже таких объектов, понимая при этом условия и ограничения, существующие при использовании подобных данных для оценки стоимости рассматриваемого объекта.
4.4 Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости.
4.5 Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости. Если предметом оценки являются предполагаемые сооружения (улучшения) оценщик должен тщательно изучить документацию, необходимую для установления характеристик предполагаемых сооружений.
4.6 Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого объекта недвижимости. При этом следует учитывать как физический, так и функциональный износ сооружений, а также возможную потерю стоимости сооружений, связанную с состоянием внешней среды (как природной, так и жилой) оцениваемого объекта.
4.7 Собрать, если это уместно, данные относительно экономических характеристик оцениваемого объекта. К ним относятся данные о доходах, получаемых от эксплуатации объекта (потенциальных и действительных), о расходах, связанных с эксплуатацией объекта, об арендной плате, установившейся на рынке для аналогичных объектов. Оценщик должен также дать, если это необходимо, обоснованный прогноз возможных будущих доходов и расходов при эксплуатации оцениваемой недвижимости.
4.8 Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/или дисконтирования) применительно к оцениваемому объекту.
4.9 При оценке стоимости объекта недвижимости учитывать влияние на стоимость наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта.
4.10 Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой оцениваемому, и методом капитализации доходов). При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единственное число, так и диапазон чисел, в котором находится значение стоимости.
5. Требования к информации, используемой
при проведении оценки
5.1 Все данные, собранные оценщиком в ходе работы по оценке должны храниться в его личном архиве и допускать возможность ознакомления с ними и их проверки при возникновении потребности в этом. Срок хранения данных в архиве оценщика не может быть менее 3 лет.
5.2 Все собранные данные должны иметь ссылку на их источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.
5.3 Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, которые представляются ему заслуживающими доверия.
5.4 Оценщик не имеет права использовать данные, находящиеся в области его профессиональной компетенции, в надежности которых он сомневается. Указанное требование распространяется, в частности на данные полученные от клиента, заказавшего работу по оценке, даже в том случае, когда клиент заявляет об их правильности.
6. Требования к отчету об оценке
Всякий отчет об оценке стоимости недвижимости, должен иметь максимально доказательную силу в отношении сделанных выводов. Для достижения этой цели отчет должен содержать:
6.1 Описание объекта недвижимости. Это описание должно позволять четко идентифицировать объект недвижимости и однозначно отделять его от других объектов и определять его состав.
6.2 Описание имущества, не являющегося недвижимым, но включаемого в оценку стоимости (если таковое имеется).