Оценка недвижимости затратным методом (стр. 2 из 2)

(320-340)/50*0,01=-0,004;

(320-420)/50*0,01=-0,02;

(320-280)/50*0,01= +0,008;

(320-400)/50*0,01= -0,016.

2.корректировка № 2 тип постройки:

Стоимость объекта выполненного из бетонных блоков увеличивается на 3% по сравнению с кирпичными.

3.корректировка. Расстояние от автозаправки.

(5-7)*0,8 = -1,6;

(5-0)*0,8 = +4;

(5-1)*0,8 = +3,2;

(5-5)*0,8 = 0

4.корректировка: наличие водоснабжения.

При наличии водоснабжения стоимость объекта возрастает на 20%.

5.корректировка. Наличие отопления.

При наличии отопления стоимость объекта возрастает на 10%.

После определения величин корректировок они суммируются и определяется стоимость объектов-аналогов после корректировки.

Корректировка по износу гаража.

,

где

- коэффициент износа.

;

;

;

Поправочный коэффициент стоимости недвижимости:

После определения поправочного коэффициента, определяется стоимость объектов-аналогов с учетом износа.

Стоимость оцениваемого объекта определяется как средняя арифметическая из стоимостей аналогов-объектов.

Стоимость оцениваемого гаража равна 1747,98 ден.ед.

Задача № 3

Доходный метод

Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости – это определение:

1) будущих доходов (иначе – чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);

2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;

3) величины текущей стоимости объектов оценки.

Исходные данные:

Определить стоимость офиса на 5 лет.

Таблица № 5

Площадь помещений, м2	2000
ставка аренды за год, ден.ед./м2	200
% роста арендной платы, %	2,7
Доход от сдачи в аренду, тыс.ден.ед./год	400,00	410,80	421,89	433,28	444,98
Прочие доходы, ден.ед.	1400	1450	1500	1500	1500
ПВД, тыс.ден.ед.	401,40	412,25	423,39	434,78	446,48
ЭВД, тыс.ден.ед/год	401,40	412,25	423,39	434,78	446,48
Резерв на замещение в % от арендной платы	3,2	12,80	13,15	13,50	13,87	14,24
ЧОД, тыс.ден.ед.	2050,76	388,60	399,10	409,89	420,92	432,24
Стоимость недвижимости	7324,13	1387,86	1425,37	1463,90	1503,28	1543,72

1) определим арендную плату или основной доход:

Д=(2000*200) = 400 тыс.ден.ед.;

Д=400000,0 * 102,7% = 410,8 тыс.ден.ед.;

Д=410800,0 * 102,7% = 421,89 тыс.ден.ед.;

Д=421891,6* 102,7% = 433,28 тыс.ден.ед.;

Д=433282,67 * 102,7% = 444,98 тыс.ден.ед.

2)определим потенциально-валовый доход:

ПВД=Д+ПД,

где ПВД – потенциально-валовый доход;

Д – доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду;

ПД – прочие доходы.

3) определим эффективный-валовый доход:

где

– степень недогрузки.

4) определим резерв на замещение от арендной платы:

где

- резерв на замещение;

Д – арендная плата;

– процент резерва на замещения от арендной платы.

5) определим чистый операционный доход:

Чистый операционный доход за 5 лет составит

где j – год сдачи недвижимости в аренду.

6) определим стоимость недвижимости:

где V – стоимость недвижимости;

ЧОТ – чистый операционный доход,

R – коэффициент капитализации.

Список использованной литературы

1.Методические указания по курсу «Экономика недвижимости» - доцент Н.Д.Гончарова – СибГУТИ – 1999г.

2.Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1995

3. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под редакцией В.Е. Есипова/ - СПб: из-во СПб ГУЭФ, 1998.