Так или иначе, у челябинцев появилась реальная возможность приобрести квартиру, выбрав для себя наиболее подходящий вариант жилищного кредитования. Схема приобретения недвижимости в собственность с помощью кредита зарекомендовала себя во всем мире как наиболее выгодная и удобная. По данным статистики, сегодня в России единовременное приобретение жилья в собственность доступно только очень богатым людям, бюджет обеспечивает около 10% населения, основная же часть россиян покупает жильё в кредит. А самый цивилизованный и самый развитый из всех вариантов жилищного кредитования это ипотека, со всеми её плюсами и минусами.
Журнал "Южноуральская недвижимость"
В 2003 году в области было выдано чуть менее 500 кредитов и займов на приобретение жилья, на сумму 92 млн. руб. При этом на долю Сбербанка РФ приходилось 87,3%, ЮУ АИЖК – 8,4% от общей суммы выданных кредитов.
Система ипотечного кредитования населения в Челябинской области функционирует с 2003 года. Первый год в ней участвовали 3 коммерческих банка: отделения Сбербанка РФ, действующие на территории области (далее Сбербанк РФ), ОАО "Челябинвестбанк", ОАО АКБ "Челиндбанк" и ОАО "Южно – Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
Начиная с 2004 года, система ипотечного жилищного кредитования в области начала развиваться быстрыми темпами. Ситуация по сравнению с 2003 годом существенно изменилась и по количеству выданных кредитов и по числу участников – кредитных организаций. В 2004 году ипотечные жилищные кредиты в области выдавали уже не 3, а 18 кредитных организаций и ЮУ АИЖК (займы).
В последующие два года областной рынок жилищного ипотечного кредитования продолжал развиваться ускоренными темпами. Так, в 2006 году сумма выданных ипотечных жилищных кредитов составила почти семь миллиардов рублей и возросла по сравнению с 2004 годом более чем в 10 раз.
По мнению специалистов в области недвижимости, областной рынок ипотечного жилищного кредитования сохранит столь высокие темпы прироста в ближайшие три – четыре года.
Основной рост показателей рынка в 2005 – 2006 годах обеспечен активизацией участия в ипотечном жилищном кредитовании коммерческих банков, и ростом объемов кредитования ЮУ АИЖК.
Так, в 2006 году ЮУ АИЖК предоставил займы на приобретение жилья на общую сумму 349 744 тыс. рублей. Темпы роста объема выданных займов ЮУ АИЖК по отношению к 2005 году составили 386,5%, против средних по области 335,6%.
В 2007 году в планах ЮУ АИЖК – дальнейшее увеличение объемов жилищного ипотечного кредитования. С этой целью правительством области принято решение в 2007 году увеличить уставной капитал ЮУ АИЖК с 1,008 млрд руб. до 1,5 млрд. руб. В планах ЮУ АИЖК выдавать собственные займы на строящееся жилье, в котором инвестором выступает само ЮУ АИЖК. Это должно привести к снижению стоимости 1 кв. метра жилья, предоставляемого населению области в рамках Федеральной программы по стандартам АИЖК.
Показатели участия Сбербанка РФ в выдаче ипотечных жилищных кредитов на территории Челябинской области снижаются. В 2006 году в сумме выданных ипотечных жилищных кредитов в области его доля составила лишь 17,1% против 50,4% в 2004 году.
В целом по всем видам кредитов, выдаваемых на покупку жилья, в 2006 году Сбербанк РФ выдал кредитов на сумму 2 215 064 тыс. руб., что составляет более 26% от общей суммы выданных кредитов на цели покупки жилья в области в 2006 году (8 515 436 тыс. руб.). Это объясняется тем, что Челябинское отделение Сбербанка РФ основной упор в жилищном кредитовании граждан на территории Челябинской области делает на предоставление иных кредитов на покупку жилья и иных ипотечных кредитов, а не на кредитовании по Федеральной программе по стандартам АИЖК. Использование Сбербанком различных программ жилищного кредитования, его репутация надежного партнера позволяют сделать вывод о том, что Сбербанк в ближайшие годы сохранит сегодняшние позиции, и возможно, даже несколько увеличит долю участия в жилищном кредитовании физических лиц в Челябинской области по сравнению с 2006 годом.
Предоставление кредитов по иным программам, нежели по стандартам АИЖК, позволяет Сбербанку РФ иметь широкую линейку кредитных программ с гибкими условиями кредитования: отсутствие штрафных санкций за досрочное погашение и моратория на досрочное погашение кредита, возможность отсрочки погашения основного долга на период строительства или реконструкции жилья, с продлением срока кредита, но не более 2-х лет, снижение или увеличение годовой ставки процентов, в зависимости от срока кредита, отменен тариф за предоставление пакета бланков кредитной заявки заемщику и снижен тариф за рассмотрение кредитной заявки.
Кроме ипотечных жилищных кредитов на приобретение жилья кредитными организациями области выдавались еще 2 вида кредитов: иные кредиты на покупку жилья и иные ипотечные кредиты. По количеству выданных кредитов и по объемам в сумме эти 2 кредита меньше ипотечного жилищного кредита. Но вместе с тем, следует отметить, что в 2005 и 2006 годах наблюдалась тенденция к росту совокупной доли иных кредитов на покупку жилья и иных ипотечных кредитов в общем объеме выданных в области кредитов на покупку жилья. Так, в 2004 году суммарный объем этих двух кредитов составлял 113 963 тыс. руб., или 15,2% от общего объема выданных жилищных кредитов, что в 5,5 раза меньше, чем объем выданных ипотечных жилищных кредитов. Но уже в 2005 году доля иных кредитов на покупку жилья и иных ипотечных кредитов возросла до 19,8%, а в 2006 году – до 24,9%. Доля же жилищных кредитов, выданных по стандартам АИЖК, снижается.
Особенно высокими темпами растут иные кредиты на покупку жилья. Так, доля иных кредитов на покупку жилья в общей сумме кредитов, выданных в области на приобретение жилья, составляла в 2004 году 10,8%, в 2005 году – 12,2%, в 2006 году – 14,3%. Таким образом, если в 2004 году лишь каждая десятая сделка по приобретению жилья с использованием кредитной системы осуществлялась выдачей иных кредитов на покупку жилья, то к 2006 году доля таких сделок увеличилась почти в 1,4 раза и уже почти каждая седьмая сделка осуществлялась не через ипотечные жилищные кредиты, а через иные кредиты на покупку жилья.
Привлекательность для населения в получении иных жилищных кредитов по сравнению с кредитами по стандартам АИЖК состоит не только в том, что они не требуют закладывания имущества в залог, хотя и имеют высокую процентную ставку годовых: от 18до 20% годовых, но и в том, что данный вид кредита предпочтительней в случае получения кредита менее 50% стоимости квартиры, что позволяет снизить процентные платежи за счет короткого срока возврата кредита. Данный вид кредита позволяет также досрочный возврат взятых сумм без выплаты каких либо санкций.
Основные отличия кредитов, предоставленных по федеральным стандартам АИЖК, от кредитов коммерческих банков следующие: кредиты по системе АИЖК предоставляются под 10-14% годовых, кредиты по программам банков 12 – 20 % годовых. Чем больше срок погашения кредита, тем выше ставка % годовых (5 лет -13%, 5-10 лет – 14%, 10-20 лет – 20%).
Привлекательность кредитов по стандартам АИЖК заключается в том, что они используются в рамках Федеральных и региональных программ ипотечного жилищного кредитования, что позволяет заемщикам существенно экономить на первоначальном взносе, плате за пользование кредитом и получать более мягкую схему погашения кредита. Их главным "недостатком" является требование предоставления кредита под залог недвижимости.
Средние ставки кредитования в кредитных организациях на покупку жилья по сравнению с 2005 годом снизились с 17-19% годовых в 2004 году до 13-15% в 2006 году.
Рост объемов кредитования населения на цели покупки жилья в 2005 2006 годах объясняется, в том числе, и активным участием в жилищном кредитовании более мелких кредитных организаций, которые используют гибкую маркетинговую политику. Эти банки стали более привлекательны для клиентов благодаря широкой линейке кредитных программ, возможностью досрочного погашения кредита с коротким периодом срока моратория от 1 до 3-х месяцев, иногда без объявления срока моратория, уменьшением сроков принятия решения о выдаче кредита до одних – двух суток, увеличением максимальной суммы кредита, предоставлением кредитов на строящееся жилье.
Все более важным каналом продаж ипотечных кредитов становятся агентства недвижимости, которые по соглашению с банком берут на себя роль ипотечных брокеров. Агентства недвижимости являются хорошим каналом привлечения клиентов, хотя и добавляют еще одну строку к стандартному перечню расходов по оформлению ипотечного кредита. При этом риэлтерские агентства, как правило, наиболее охотно сотрудничают с банками, проявляющими большую лояльность при оценке потенциального заемщика. ЮУ АИЖК также часть недвижимости реализует через риэлтерские компании, при этом ограничивая ставку риэлтерского вознаграждения 5%.
По данным, представленным кредитными организациями, средний размер кредитов, выдаваемых физическим лицам на приобретение жилья в 2004 году составлял 300-500 тыс. руб., в 2005 году 500-700 тыс. руб, в 2006 году 700-1 500 тыс. руб.
Следует отметить, что развитие системы ипотечного кредитования привело к росту спроса на жилье, неподкрепленному соответствующим ростом объемов строительства жилья, а это способствовало стремительному росту цен на жилую недвижимость, который произошел во всех муниципальных образованиях Челябинской области.
Несмотря на существующие трудности в получении жилищных ипотечных кредитов (необходимость внесения первоначального взноса, высокий процент кредита, высокая стоимость сопутствующих услуг: различных страховок, плата за предоставление пакета бланков кредитной заявки заемщику, тариф за рассмотрение кредитной заявки и т.д.) многие жители области уже без опаски относятся к системе ипотечного жилищного кредитования. К тому же на фоне непрекращающегося роста цен на жилую недвижимость, проблема решения жилищного вопроса, миную систему жилищного ипотечного кредитования, становится практически нерешаемой.