Ипотечное кредитование 14 (стр. 3 из 6)

В России покупатель новостройки способен стать просто соинвестором строительства и таким образом сэкономить, а не брать кредит в банке. Для многих россиян это очень привлекательный вариант. Логика тут примерно следующая: лучше каким-либо частным образом достать деньги, заплатить и ждать сдачи дома в эксплуатацию, чем взять ипотечный кредит и поселиться сразу, но значительно (иногда до 200% стоимости) переплатить за квартиру. Впрочем, если бы у американских покупателей была возможность экономить на «первичном» рынке, вероятно, это снизило бы общее количество ипотечных кредитов.

«Классовые» предпочтения кредиторов также не являются в США явно выраженными. При условии, что практически все жилье продается в кредит, справедливо говорить лишь о специализации тех или иных ипотечных институтов на эконом-, бизнес-классе или элитном жилье. Здесь дифференцирован спрос: очевидно, что потребность в ипотечных кредитах выше у покупателей объектов эконом- и бизнес-класса.

Многие банки США выдают кредиты без первоначального взноса. Решение зависит от кредитной истории заемщика. Кроме того, банки требуют документы, подтверждающие финансовую состоятельность клиента. Имеет значение место проживания потенциального заемщика (резидент или нерезидент США), возраст, род занятий, семейное и материальное положение. То есть практически та же картина, что и в РФ.

Решением этой проблемы способно стать принятие закона о стройсберкассах (ССК), что сделает реальной реализацию немецкой модели ипотеки, основанной на накоплении первоначальной суммы (лишь после этого выдается ипотечный кредит). Данная модель значительно более либеральна с точки зрения необходимого уровня доходов, проценты в рамках этой модели в среднем ниже, чем по американской схеме.

Надо отметить, что российские организаторы стройсберкасс уже сейчас говорят о том, что надо адаптировать эту практику под отечественного покупателя. В частности, они предлагают не выдавать в оговоренное время требуемую по договору ссуду, а через ССК заниматься поисками и предоставлением жилья.

Сказать, что получится из этой программы, пока сложно. Ясно одно: без серьезной поддержки государства реального конкурента ипотеки из ССК не выйдет. Очень уж не любят после 1990-х годов наши сограждане вкладывать свои средства во всякие фонды и кассы, особенно если потом им будут навязывать определенные квартиры, а не выплачивать реальные суммы на покупку жилья. Поэтому, хотя стройсберкассы и называют еще одним вариантом приобретения недвижимости, с уверенностью говорить об этом еще рано.[10]

2. Оценка реальных ипотечных ситуаций в России во время кризиса.

Экономический кризис затронул многие мировые рынки. В России кризис достиг апогея в 2009г. Устойчивость многих финансовых институтов была нарушена, и ипотечное кредитование в том числе, однако эта сфера рыночных отношений пострадала менее всего.

Отечественная ипотека в отличие от зарубежной вполне обоснованно расценивалась экспертами как надежный и эффективный финансовый инструмент.[11]

Любой финансовый кризис имеет одну характерную черту: нестабильность. Нестабильны цены, зарплаты, количество рабочих мест, прибыльность предприятий… Нестабильно все. В том числе и кредитование. Во время кризиса мы могли наблюдать, как стремительно сворачивается ипотечное кредитование, так недавно ставшее надеждой многих, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Собственно говоря, при кризисе следовало этого ожидать. Ипотека в таких условиях становится попросту опасной как для банков, так и для заемщиков.

Характерные черты «кризисной» ипотеки.

Что же грозит тем, кто уже находится в «ипотечной петле»?

В первую очередь - изменение договорных условий. К примеру, банк может потребовать досрочного погашения кредита, сославшись на форс-мажорные обстоятельства. Да, финансовый кризис сам по себе не считается форс-мажорной ситуацией, но зато такой ситуацией может быть банкротство банка. Если в договоре кредита фигурирует условие о том, что предъявление банку заявления о признании его банкротом является форс-мажорным обстоятельством, то банк имеет право (и будет) требовать досрочного возврата кредита.

Но в случае ипотечного кредита банк даже не обязан ожидать заявления о банкротстве. Достаточно снижения стоимости недвижимости, которая служит залогом по ипотеке, более, чем на тот процент, чем указан в договоре, и банк уже имеет право потребовать досрочного погашения кредита, а то и продажи залога. А ведь далеко не всегда имеется возможность погасить кредит. В этом случае заемщику грозит принудительная продажа квартиры-залога.

Еще относительно недавно заемщик, испытывающий временные трудности с ежемесячной выплатой процентов по ипотеке, мог договориться с банком о временной приостановке выплат или снижении ежемесячного платежа. Если кредитная история заемщика была безупречна, то у него были все шансы на договоренность. Теперь же это стало практически нереальным, ведь банки испытывают проблемы с ликвидностью. А заемщиков, которым становится непосильно выплачивать проценты по ипотеке, все больше и больше: в связи с кризисом многие предприятия снижают оклады работникам, задерживают выплату зарплат, сокращают рабочие места. Заемщики, попавшие под «кризисный пресс» предприятия - первые кандидаты на то, что их недвижимость, являющаяся залогом по ипотеке, подвергнется принудительной продаже.

Еще одна опасность ипотеки во время кризиса - нестабильность процентной ставки. Во всех договорах ипотечного кредитования фигурирует пункт о том, что банк имеет право поднять процентную ставку кредита, причем - в одностороннем порядке. Подъем может быть весьма значительным, и его размер определяется лишь ситуацией в конкретном банке. Для заемщика это может быть критично, особенно, если одновременно с повышением процентной ставки происходит сокращение личных доходов.

Получить же ипотечный кредит во время кризиса становится все сложнее. Банки все выше поднимают планку требований к заемщикам. Учитывается все: возраст заемщика, образование, семейное положение, место работы (надежность предприятия, на котором работает заемщик), размер зарплаты, стаж, частота смена мест работы и т.д. Кроме того, банки практически перестали предоставлять кредиты на строящееся жилье - из-за проблем у застройщиков. Изменились и условия ипотеки. В небытие отошел такой вариант, как ипотека без первого взноса, первоначальный взнос составляет от 15 до 30%, а возможно повышение взноса до 60-70%. Возросли сроки рассмотрения кредитных заявок, процентные ставки по кредитам, в некоторых случаях банки начали отказывать в выдаче кредита по одобренным ранее заявкам[12].

2.1. Динамика ипотечного кредитования за последние 5 лет.

Ипотечное кредитование претерпело некоторые изменения во время кризиса, и хотя данный инструмент рынка являлся достаточно устойчивым и перспективным, кризис не пощадил и его. Приобретение жилья по ипотечному кредиту набирало высокие темпы, начиная с 2006 г. Наибольшее числовое значение получает 2008г. 2009 год ознаменовался резким падением ипотечного кредитование, это связано с кризисным положением многих заемщиков, в основном частных лиц, желающих приобрести жил.площадь, но потерявших свою платежеспособность. 2010 год является годом оживления ипотечного кредитования по прогнозам экспертов, и к концу подъём составит половину от выданных кредитов 2008 года. Данная ситуация является положительной тенденцией. Общую динамику ипотечного рынка по данным ЦБ РФ можно проследить на рисунке 2.

Рис.2 объёмы выданных ипотечных кредитов по кварталам в млн. руб.

В феврале 2010 года предоставлено 13,7тыс. ипотечных кредитов, что на 85,1% больше ,чем в январе 2010 года (7,4тыс.) Объем выдачи за месяц увеличился на 93% (с 8,4 млрд.руб.в январе 2010 года до 16,2млрд.руб. в феврале 2010 года). В феврале 2010 года доля валютных кредитов в общем объеме предоставленных ипотечных кредитов увеличилась до 1,9%, тогда как в январе 2010 года данный показатель составлял 1,3%. Значительное увеличение выдачи ипотечных кредитов в феврале свидетельствует о том, что ипотечный рынок возвращается на докризисную траекторию развития. По прогнозу, за первый квартал 2010 года будет выдано около 37-39тыс. кредитов на общую сумму порядка 45-50млрд.руб. (13-16% от общего прогнозируемого объемав2010году) что соответствует динамике2007года.

Данная динамика отражена на рисунке 3.

Рис.3 динамика выданных кредитов в тыс. штук по месяцам за 2009 начало 2010 года.

Объем задолженности по ипотечным кредитам в феврале 2010 года снизился на 0,3% (с 1008,4млрд.руб. на 01.02.2010 до 1005,3млрд.руб. на 01.03.2010) после аналогичного снижения в предыдущем месяце (с1010,9млрд.руб.).

•Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 01.03.2010 года составил 32,6млрд.руб. увеличившись за месяц на 2,2% (в предыдущем месяце увеличение составило 2,7%). По сравнению с аналогичным периодом 2009 года объем просроченной задолженности увеличился в 2,2 раза. Средний темп прироста просроченной задолженности за последние 12 месяцев составил 6,8%.

•Доля просрочки в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам так же растет. Так, по состоянию на 01.03.2010 доля просрочки составила 3,24%, тогда как на 01.02.2010 она составляла 3,16%. Средний месячный темп прироста доли просроченной задолженности за последние 12 месяцев составил 7,6%.

На ряду со семи изменениями, изменились и ставки по кредитам. Данная динамика представлена на рисунке 4.