Развитие рынка недвижимости (стр. 2 из 10)

- операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

- экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);

- финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от степени и стадии экономического развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;

- взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала[6].

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости); с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников); без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости .Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:- низкой ликвидностью;- цикличным характером[7];

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

-высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

-высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис. 1. Цикличность развития рынка недвижимости:

1- спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

2- Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.». В респ. Марий Эл они составляют 5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения транзакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру. Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой. Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.[8]

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.[9]

1.2 Состояние и развитие рынка недвижимости.

Не секрет, что кризис уже отразился на рынке коммерческой недвижимости, но жители нашей республики пока не осознали его масштабов и даже отдаленно не представляют себе, что их ждет в ближайшие полгода-год, а возможно и несколько лет. Рынок коммерческой недвижимости, в отличие от жилого фонда, менее подвержен различным колебаниям. А все потому, что инвестиции, вкладываемые в деловую недвижимость, более прогнозируемы и достаточно стабильны. Кроме того, коммерческая недвижимость в меньшей степени зависит от эмоций: все решения взвешены и принимаются только на основе анализа рынка. Тем не менее негативные результаты уже есть. В чем это выражается ? В первую очередь специалисты рынка говорят о снижении платежеспособности потенциальных покупателей b арендаторов и о кризисе ликвидности. На рынке коммерческой недвижимости воцарилось затишье. Покупатели,а так же,арендаторы выжидают, когда снизится цена, а собственники надеются, что, может быть, все образуется и радикального снижения цен не произойдет. Тем не менее жизнь не стоит на месте, люди не могут просто бросить бизнес и прекратить существование своего предприятия. Поэтому они на время приостановили планы по расширению деятельности и находятся в ожидании того момента, когда ситуация начнет меняться. Но, несмотря ни на что сделки по-прежнему проводятся как по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости, так и по сдаче их в аренду. Причем аренда, естественно, преобладает. Помещения до 40-50 квадратных метров по назначению подходящие под офисы, парикмахерские, салоны красоты, массажные салоны, а также складская недвижимость – это то, что востребовано сейчас на рынке коммерческой недвижимости. Словом то, что требуется людям по алгоритму их дальнейшего развития, то они и покупают или берут в аренду. Снижение спроса на торговую недвижимость мотивированно тем, что предприниматели предпочитают сосредоточиться в торговых комплексах с высокой проходимостью. Если раньше объекты коммерческой недвижимости на первых этажах строящихся домов выставлялись на продажу, то теперь большинство застройщиков предпочитает сдавать их в аренду. Тем самым они сохраняют за собой объект коммерческой недвижимости и получают прибыль. В принципе это очень грамотный подход. Потому что на неспокойном рынке это самая правильная позиция: не продавать, а сохранять, и у кого есть возможность, наоборот, даже приобретать. В лучшие моменты деловой активности на рынке коммерческой недвижимости преобладала покупка-продажа. Потом ситуация выровнялась: было 50 % аренды и 50 % — покупки. Сейчас маятник качнулся в сторону аренды помещений. Кроме того в сложившейся ситуации велика вероятность того, что цена может упасть еще ниже. В том числе и в связи с проблемами, связанными с банковским сектором, т.к. многие объекты были приобретены на кредитные средства и собственники, стремясь к исполнению своих обязательств перед банками, зачастую бывают просто вынуждены быстро реализовать такие объекты недвижимости. С другой стороны, прогнозируемого в конце 2008года резкого падения цен на недвижимость за последнее время не наблюдается. И даже наоборот, в мегаполисах прослеживается тенденция к росту цен, которую мотивируют ростом валютного курса. Сейчас Правительство России предпринимает определенные шаги, направленные на стабилизацию основных рынков страны. Поэтому есть надежда, что кризис в нашей стране углубляться катастрофически не будет. Сейчас идет мощная поддержка банков, и,следует надеяться, что они приспособятся к этой ситуации, будут нормально работать, и деловая активность если не вырастет, то по крайней мере останется на сегодняшнем уровне. Кризис, явление неприятное. Это объективный процесс и надо просто быть к нему готовыми. Более того, многие люди именно в кризисные моменты становиться еще богаче, а свой бизнес делают еще эффективным и успешным.. На мой взгляд следует вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, так как на сегодняшний день в любом случае она является самым ликвидным и самым востребованным средством вложения в будущее и сохранения капитала. Одним из последствий кризиса, на наш взгляд, является потеря в настоящее время ценовых ориентиров в экономике, что в свою очередь является губительным, в первую очередь для реального сектора, включая и рынки недвижимости. Отсутствие ценовых ориентиров резко увеличивает неопределенность в банковской сфере в отношении заемщиков, что практически лишает возможности проводить нормальную кредитную политику. Отсутствие ценовых ориентиров создает всеобщее недоверие и панику, останавливается инвестиционный процесс, следствием является безработица, социальная напряженность. В данной ситуации целесообразно прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков, которые благодаря существующим методикам могут определить рыночную стоимость имущества адекватно сложившейся ситуации. Оценка давно завоевала славу одного из эффективных рычагов экономики. Поле ее применения огромно: страхование имущества, сделки купли-продажи, выдача кредитов и судебные споры. Тут без независимого оценщика никак не обойтись. Он должен вызывать доверие и заказчика его услуг, и оппонента последнего, ведь обоим нужно выявить реальную стоимость имущества.[10]