ПРИМЕР.
Данные о сделках по продаже прав земельных участков
| Местоположение участка | Целевое назначение участка (вид функционального использования) | Площадь, м² | Цена продажи, руб./м² |
| Аналог 1 | Под строительство жилого дома | 800 | 1,87 |
| Аналог 2 | Под строительство жилого дома | 640 | 2,12 |
| Аналог 3 | Под строительство жилого дома с надворными постройками | 900 | 2,0 |
Для сравнения подобраны три участка, которые проданы в течение 6 месяцев, предшествующих оценке. В табл. 2 приведены основные характеристики участков, влияющие на стоимость:
Исходные данные по сопоставимым проданным объектам
| Показатели | Оцениваемый участок | Сопоставимые объекты | ||
| Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 | ||
| Адрес | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Цена продажи, руб. | ? | 1 500 | 1 360 | 1 800 |
| Площадь участка, м² | 800 | 800 | 640 | 900 |
| Размер (масштаб) | Оптимальная площадь | Равный оптимальному | На 160 м² меньше оптимального | На 100 м² больше оптимального |
| Время продажи | — | 6 мес. назад | ||
| Вид функционального использования по ГКОЗП | Земли под жилыми домами | |||
| Коммуникации | На границе участка | |||
| Вид зонирования (разрешенное использование) | Земли под поселением | |||
| Топография | Без особенностей | |||
| Особые условия участка | Без особенностей | |||
Какие-либо другие существенные отличия не выявлены. В следующей таблице приведены результаты корректировок на выявленные отличия:
Корректировки на выявленные отличия
| Элементы сравнения | Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 |
| Цена продажи 1 м² | 1,87 | 2,12 | 2,0 |
| Права собственности, корректировка % | 0 | ||
| Скорректированная цена | 1,87 | 1,87 | 1,87 |
| Условия финансирования, корректировка | 0 | ||
| Скорректированная цена | 1,87 | 2,12 | 2,0 |
| Условия продажи, корректировка | 0 | ||
| Скорректированная цена | 1,87 | 2,12 | 2,0 |
| Время продажи, корректировка | +9,0 | +9,0 | +9,0 |
| Скорректированная цена | 2,03 | 2,31 | 2,18 |
| Местоположение (оценочная зона), корректировка | 1,1 | ||
| Скорректированная цена | 2,17 | 2,45 | 2,39 |
| Размер (масштаб) | 0 | +2,5 | –1,0 |
| Скорректированная цена | 2,17 | 2,51 | 2,37 |
| Зонирование, корректировка | 0 | ||
| Скорректированная цена | 2,17 | 2,51 | 2,37 |
| Топография, корректировка | 0 | ||
| Скорректированная цена | 2,17 | 2,51 | 2,37 |
| Особые условия, корректировка | 0 | ||
| Скорректированная цена | 2,17 | 2,51 | 2,37 |
| Количество корректировок | 3 | 4 | 3 |
Описание вносимых поправок
Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправка не требуется.
На время продажи: Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 1,5% ежемесячно.
На местоположение (кадастровый квартал при данном виде функционального использования): Проведена для 1, 2, 3-го участка: 1,1 — объекты находятся в одном районе.
На зонирование: Участки 1, 2, 3 и оцениваемый участок находятся в защитной зоне транспортной магистрали и жестко зонированы под ограниченный вид использования, а именно: земли под поселением.
На топографию: Участок 1, 2, 3 имеет обычный рельеф, корректировки не требуется. Наименьшее и одинаковое количество поправок имеют 1-ый, 2ой, и 3-ий участки. За искомую величину стоимости 1 м² оцениваемого участка примем среднюю арифметическую 4,05 руб.
Корректировка на размер применяется для аналога 2, +2,5%, –1% — аналог 3, аналог 1 аналогичен оцениваемому объекту.
Корректировка на наличие коммуникаций не применялась объект оценки и аналоги не имеют отличий по данному элементу сравнения.
Таблица согласования результатов
| Наименование | Оцениваемый объект | 1-й аналог | 2-й аналог | 3-й аналог |
| Скорректированная цена, руб. | 1 736 | 1 606 | 2 131 | |
| Скорректированная цена, руб./м² | 2,17 | 2,51 | 2,37 | |
| Средневзвешенная цена продажи, руб./м² | 2,35 | |||
| Медиана значения, руб./м² | 2,34 | |||
| Стоимость объекта, руб./м² | 2,34 | |||
| Стоимость объекта оценки, руб. | 1 872 | |||
Расчетная стоимость оцениваемого земельного участка определяется следующим образом:
средневзвешенная скорректированная цена продажи: (2,17 + 2,51 + 2,37) / 3 = 2,35 руб./м²
медиальное значение цены продажи: (2,17 + 2,51) / 2 = 2,34 руб./м².
Цена продажи 1 м² принимаем равной среднему арифметическому между средневзвешенной ценой и медиальным значением: (2,35 + 2,34) / 2 = 2,34 руб./м². Стоимость земельного участка жилого дома в целом составит: 2,34 руб./м² × 800 м² = 1872 руб.
ЛИТЕРАТУРА:
1. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Комментарий к Федеральному закону. – М.: Изд-во БЕК, 1999.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.
3. Балабанов И.Т. Учебное пособие. СПб: Питер.,2000.
4. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов, 2000.
5. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001.