ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости (стр. 4 из 8)
Повышается востребованность больших объектов высокого качества. С переходом на рыночные отношения увеличилась доля частного капитала в экономике страны. У некоторых фирм и компаний появились свободные денежные средства, которые направляются на развитие и расширение их деятельности. В связи с этим увеличилась потребность в помещениях площадью более 300 кв.м.
Резервы свободных офисных площадей в центральных районах почти исчерпаны, в связи с этим наблюдается инвестирование в районы с хорошей транспортной доступностью. Наиболее привлекательными для размещения офисов станут крупные транспортные артерии города, такие как Московский, Фрунзенский и Ленинградский проспекты г. Ярославля.
Наблюдается активное пополнение рынка офисной недвижимости за счет жилых новостроек, в которых первые этажи отдаются под коммерческую недвижимость.
Аренда офисных площадей
Основными "поставщиками" офисных площадей в аренду являются здания класса В, С и D.
Как видно из диаграммы 2, арендные ставки на офисные площади более, чем за год выросли в среднем на 30%. Наиболее заметный рост арендных ставок на офисные помещения наблюдался в Кировском и Красноперекопском районах города Ярославля. Наибольшее количество предложений по аренде офисных помещений приходится на Кировский район г. Ярославля (центральную часть города). В отдаленных от центральной части г. Ярославля районах (Дзержинский, Заволжский и т.п.) количество таких предложений значительно меньше.
Диаграмма 2
Величина средней арендной ставки офисных площадей
На 2007 год 
На 2008 годДиаграмма 3
Предлагаемые в аренду офисные помещения в большинстве случаев имеют общую площадь до 150 кв.м. Нередки случаи сдачи в аренду минимальных по площади помещений, представляющих собой один кабинет.
В настоящее время на ярославском рынке аренды офисных помещений преобладают площади классов С и D. Они не соответствуют современным стандартам и требованиям по планировке, имеют коридорную систему и не снабжены в полной мере необходимыми инженерными и телекоммуникациями.
В отдаленных районах города часто предлагаются в аренду помещения в административных зданиях заводов, но такие помещения в силу ряда технологических и конструктивных причин (как правило, здания административных блоков заводоуправлений блокируются с бытовыми помещениями обслуживания рабочих предприятий, наличие пропускной системы на территории предприятий, неприспособленность помещений АБК для современной офисной технологии и т.д.), пользуются спросом большей частью у небольших производственных фирм, а также фирм занимающихся торгово-посреднической деятельностью и арендующих у предприятий также и складские помещения. Одной из важных тенденций развития рынка аренды в настоящее время является увеличение сроков договоров аренды: все большее количество арендодателей предлагают заключать долгосрочные договора аренды.
Купля-продажа офисных площадей в г. Ярославле
Сектор рынка купли-продажи офисных помещений г. Ярославля является в настоящее время достаточно развитым. С данным типом недвижимости совершается большое количество сделок.
Как видно из диаграммы 4, цены купли-продажи офисной недвижимости более, чем за год в г. Ярославле выросли в среднем на 43%. Наиболее заметный рост стоимости 1 кв.м. офисных помещений наблюдается в Дзержинском, Фрунзенском и Кировском районах города Ярославля.
Большинство наиболее престижных офисных площадей располагается в центральных кварталах города Ярославля, поэтому здесь самая дорогая офисная недвижимость. В последнее время конкуренцию центральной части города Ярославля составляют крупные торгово-офисные центры, расположенные в районах города Ярославля, более или менее удаленных от центра. Наибольшее количество предложений по продаже офисных помещений (как и по аренде) приходится на центральную часть города Ярославля.
Диаграмма 4.
Средние цены продажи офисных площадей
На 2007 год На 2008 годДиаграмма 5.
Крайние показатели цен продаж офисных площадей
На 2007 год На 2008 годСделки с офисной недвижимостью в торгово-офисных центрах и реконструированных зданиях (класс В) совершаются, в основном, на стадии строительства и реконструкции (с целью привлечения инвестиций). Вторичные сделки с этим видом недвижимости существуют, но редко. Прежде всего, это связано с тем, что наиболее качественные офисы на рынке не появляются, а используются собственниками для собственных целей или сдаются в аренду.
Ярославский бизнес в основной массе еще не в состоянии инвестировать средства в высококлассную офисную недвижимость для собственного использования, а наиболее успешные фирмы предпочитают покупать под офис отдельно стоящие здания или встроенные помещения в центре города более низкого класса и самостоятельно проводить реконструкцию. Многие здания класса В являются памятниками архитектуры, что, с одной стороны, придает им особую внешнюю привлекательность, а с другой — требует больших затрат на реконструкцию. Внешний облик здания должен быть привлекательным, поддерживая статус фирмы, имеющей возможность расположить здесь свой офис. В большинстве случаев собственники проводят современный офисный ремонт высокого качества. Если здание находится в плохом состоянии (как большая часть старых зданий в центральной части города Ярославля), то затраты на реконструкцию могут составить $1500-2000 за кв.м. Стоимость таких офисных площадей после реконструкции и проведения улучшенного ремонта может достигать $3500-4000 за кв.м.
Офисные площади класса С на рынке купли-продажи г. Ярославля встречаются крайне редко.
Подавляющее число офисных площадей в центральной части города Ярославля относится к классу D. Чаще всего встречается продажа выведенных из жилого фонда квартир, причем если раньше под офисы покупали квартиры на первых этажах жилых домов, то теперь дошла очередь до вторых и третьих этажей. При условии удачного расположения, хорошего состояния и технического оснащения офисы класса D конкурентоспособны с офисами более высокого класса.
В настоящее время на рынке купли-продажи офисной недвижимости в основном присутствуют помещения площадью до 150 кв.м., помещения площадью 200-400 кв.м. встречаются значительно реже. Офисы площадью 500-700 кв.м. появляются эпизодически.
На стоимость продажи офисных помещений, кроме их местоположения и текущего технического состояния, сильное влияние оказывает наличие удобных подъездов и парковки. Проблема парковки — самая насущная для офисных площадей г. Ярославля (особенно в центре города Ярославля). Достаточно сказать, что, если применить московские стандарты присвоения классности офисным площадям, где для класса В на каждые 100 кв.м. офисных площадей должно приходиться 1 парковочное место, то 70% всех рассматриваемых офисных площадей в нашем городе перешли бы в более низкий класс. Спрос на офисы класса не ниже В сохранится на высоком уровне и будет превышать предложение. Вместе с этим наблюдается дефицит качественных офисов площадью не менее 300 кв.м. Строительство новых офисных площадей будет способствовать стабилизации рынка. Резких скачков его показателей, вероятней всего, не произойдет, но превышение спроса над предложением будет вести к постоянному росту цен в данном секторе коммерческой недвижимости. В долгосрочной перспективе введение качественных площадей значительного снижения арендных ставок не вызовет. Это приведет лишь к их разрыву в пользу качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов.
Рассмотрев отдельные характеристики рынка офисной недвижимости г. Ярославля, можно отметить основные тенденции развития рынка и сделать следующие выводы.
В связи с отсутствием единой утвержденной классификации офисных помещений в России и разработок в регионах в г. Ярославле наблюдается следующая тенденция: владельцы офисных центров сами относят свои объекты к тому или иному классу, не основываясь на какой-либо конкретной классификации.
В г. Ярославле отсутствуют офисные центры в чистом виде — на рынке представлены объекты смешанного торгово-офисно-развлекательного назначения, с размещением офисных площадей начиная со второго этажа и выше.
Вследствие недостатка строительных площадок в центре города Ярославля, отсутствия достаточного количества паркингов происходит децентрализация рынка к основным транспортным магистралям (Московский пр-т, Ленинградский пр-т), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.
Наиболее востребованными площадями являются офисы класса С и встроенные офисные помещения на первых этажах жилых домов — как следствие развития малого и среднего бизнеса. Спрос на высококачественные офисы большого размера остается неудовлетворенным.