ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости (стр. 3 из 8)

Рынок коммерческой недвижимости более мягко отреагирует на дестабилизацию экономики страны. Снижения стоимостных ставок на объекты не предвидится до конца 2008 года. В I квартале 2009 года возможно изменение ставок аренды на 5-7% , стоимости продажи объектов – до 4%. Развитие рынка офисной недвижимости идет очень низкими темпами. За последние два года сформировался острый дефицит на данные объекты, особенно на объекты класса А. Для Ярославля наиболее характерны классы D и E. Как правило, это перепрофилированные помещения в административных или жилых зданиях, неприспособленных под офисы. Высокие темпы развития малого бизнеса в России формируют спрос на разные виды коммерческой недвижимости.

Торговая и офисная – остаются наиболее востребованными. Спрос на офисы в Ярославле составляет 25% от общего объема спроса на коммерческую недвижимость. Несмотря на то, что инвестиционная активность на рынке не оправдывается в полной мере строительством офисных комплексов, объекты с подобной функцией постепенно появляются.

Стоимость 1 кв.м офисных площадей имеет значительный разброс в зависимости от административного района расположения. Как и во многих городах Российской Федерации, в Ярославле вся деловая общественность сосредоточена в центре, где нет возможности увеличения объемов застройки. Поэтому цены на офисы в Кировском, Ленинском районах и на прилегающих к ним территориях – самые высокие в городе (см. рисунок 4) и эти два района являются основной артерией по снабжению рынка аренды офисных помещений. Около 70% таких помещений имеет площадь до 100 кв.м. Анализ предпочтений потребителей относительно метража офисных помещений показал, что основной спрос действует на помещения от 50 до 400 кв.м. В целом рынок предложений по аренде представлен в широком спектре, однако наибольшим спросом пользуются помещения площадью до 100 кв.м, что говорит о превосходстве на рынке города малого бизнеса. Помещения от 100 до 200 кв.м имеют невысокий уровень спроса, и предложения по продаже данных помещений носят единичный характер. Хотя с каждым годом востребованность в больших площадях высокого качества возрастает. Лидирующая позиция по величине арендных ставок по-прежнему остается за Кировским районом (800-1500 рублей в месяц за 1 кв.м и более.), в остальных районах города арендные ставки на офисы колеблются в диапазоне 500-600 рублей в месяц за 1 кв.м.

Обзор рынка офисной недвижимости г. Ярославля за 1 квартал 2009 года

Арендные ставки.

Таблица 1. Арендные ставки на офисные помещения в 1 квартале 2008 года.

Тип объекта	1 квартал 2009 г., арендная ставка минимальная	1 квартал 2009 г., арендная ставка максимальная	1 квартал 2009 г., арендная ставка, средняя	Конец 2008 г., арендная ставка средняя	Изменения по сравнению с декабрем 2008 г.
Офисы в бизнес-центрах класса В	650	1 400	1 100	1 025	+7,3%
Офисные помещения в зданиях класса С	500	800	590	625	-5,6%
Отдельно стоящие особняки	600	1 300	975	1 050	-7,1%
Встроено-пристроенные	350	1500	853	790	+8%

Диаграмма 1. Изменение арендных ставок на офисные помещения в 1 квартале 2009 года

Как видно из диаграммы №1, в 1 квартале 2008 года аренда выросла в сегменте офисов в бизнес-центрах класса В (на 7,3%) и в группе встроено-пристроенных помещений (на 8%).

В отдельно стоящих особняках арендные ставки в 1 квартале 2008 года по сравнению с декабрем 2007 года понизились на 7,1%. Это можно объяснить появлением новых предложений в данном сегменте.

На 5,6% снизилась арендная ставка на офисы в зданиях класса С. Это свидетельствует о снижающемся спросе на некачественные офисные помещения.

Таблица 2. Средневзвешенная цена предложения офисных помещений в 1 квартале 2008 года

Тип объекта	1 квартал 2009 г., цена предложения минимальная	1 квартал 2009 г., цена предложения максимальная	1 квартал 2009 г., цена предложения средняя	Конец 2008 г., цена предложения средняя	Изменения по сравнению с декабрем 2008 г.	Изменения по сравнению с 1 полугодием 2008 года
Офисы в бизнес-центрах класса В и ТОЦ	65 000	148 000	85 400	87 250	-2 %	18,7%
Встроено-пристроенные	45 000	135 000	67 200	65 700	2,3%	17%

Диаграмма 2. Изменение средневзвешенной цены предложения офисных помещений в 1 квартале 2008 года.

Отсутствие в таблице №2 и диаграмме №2 группы офисов в зданиях класса С связано с тем, что в данном сегменте помещения в основном сдаются в аренду, предложений по продаже практически нет. Хотя в конце 2007 года на рынке появилось предложение по продаже офисных помещений в здании «Оргпроектэкономика» на пр-те Ленина, 61а, которые в декабре продавались по цене 90 000 рублей за 1 кв.м., а в марте 2008 г. – 70 000 руб./кв.м. В группе же отдельно стоящих особняков есть предложения по продаже, но предлагаемые особняки требуют дополнительных вложений на расселение и реконструкцию, а предложений по продаже готовых офисных зданий на рынке коммерческой недвижимости нет. Ярким примером тому может служить продажа двух отдельно стоящих расселенных домов на ул. Собинова, д. №45а и 47.

Значительные изменения средней цены предложения на рынке продажи офисных помещений в период с конца 1 полугодия 2007 года произошли в сегменте офисов в составе бизнес-центров класса В: это связано с повышением цены предложения на офисы в БЦ «Ярославль»: в конце 1 полугодия 2007 года она составляла 106 000 руб./кв.м., а в марте 2008 года офисы здесь продавались по цене 148 000 руб./кв.м.

Встроено-пристроенные офисы также подорожали в период с конца 1 полугодия 2007 года: на 17%.

В среднем по городу средневзвешенная цена предложения на офисные помещения с конца 1 полугодия 2007 года к марту 2008 года выросла на 19%.

Новые проекты.

В начале 2008 года на рынке бизнес-центров г. Ярославля появился новый объект: бизнес-центр на ул. Победы, бывшее здание ОАО «Ярхимпромстрой» после реконструкции. Предложения по аренде офисных помещений появились в конце 2007 года: в аренду предлагались помещения 3,4,5 этажей общей площадью 1 350 кв.м. по ставке 1 000 руб./кв.м. в месяц. Срок экспозиции предложений в данном объекте составил около 3 месяцев.

К концу 2008 года планируется ввод в эксплуатацию двух бизнес-центров: административно-делового центра класса В SK Royal и бизнес-центра «Фокус», где общая площадь офисных помещений составит около 6 500 кв.м. В центре SK Royal офисы сдаются в аренду, в БЦ «Фокус» - продаются в собственность. Офисные помещения на первичном рынке продаются по цене от 45 000 до 100 000 рублей за 1 кв.м.

Если учитывать все объекты, которые находятся сейчас в различных стадиях строительства и проектирования, то к концу 2010 года в Ярославле заявлено к сдаче в эксплуатацию около 50 000 кв.м. качественных офисных помещений в составе бизнес-центров и многофункциональных центров.

Основные тенденции рынка офисной недвижимости, наметившиеся в 2008 году, продолжат свое развитие и в 2009 году:

· В новых проектах прослеживается тенденция выбора в пользу бизнес-центров в чистом виде. Рынок офисной недвижимости г. Ярославля выходит на более высокий уровень развития за счет проектов класса А и В, которые отличаются продуманной концепцией и предусматривают наличие управляющей компании.

· Рынок смещается в сторону аренды, тогда как 1,5-2 года назад на рынке офисов преобладала продажа.

· Спрос смещается в сторону аренды офисных помещений в составе современных бизнес-центров.

Диаграмма 1.

Спрос на офисные помещения 2008 - 1кв. 2009гг.

Примерное предложение по типу здания в 2008г.

Характеристика объекта	Класс	Рынок аренды	Рынок продажи
Офисные помещения в бизнес-центрах	В	2 %	5 %
Офисные помещения в торгово-офисных центрах и отдельно стоящих зданиях многофункционального назначения	В	14 %	15 %
Офисные помещения в административных зданиях советской постройки (НИИ, здания госпредприятий)	С	27 %	14 %
Встроенные офисные помещения на первых этажах жилых домов	D	57 %	66 %

Примечание. Офисные помещения в торгово-офисных центрах и отдельно стоящих зданиях мы условно отнесли к классу В.

Основные тенденции рынка офисной недвижимости г. Ярославля

На рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение, в основном, представлено новыми офисными проектами (ввиду высокой заполняемости существующих). Если недавно лидерами рынка были проекты по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес-центры класса С, то сейчас большая часть введенных и строящихся бизнес-центров позиционируется в классе В. На рынке появляется все больше офисных объектов, построенных "с нуля".