Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции. Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риэлторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники.
Риэлтор - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.
Риэлторской, считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
В перечень видов риэлторской деятельности, например, в Москве были включены следующие операции:
• продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;
• деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежи-лых помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;
• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;
• заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;
• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находя-щихся в собственности юридических и физических лиц.
Риэлторами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.
Гражданин имеет право заниматься риэлторской деятельностью в случае, если он:
• дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет;
• зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.
Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законодательством РФ, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества РФ. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке жилых помещений.
Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.
В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.
Российская и региональные гильдии риэлторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:
• организуют обучение и сертификацию специалистов-риэлторов фирм;
• гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;
• дают рекомендации фирмам членам гильдии по организации сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;
• разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;
• формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риэлторов - членов ассоциации;
• участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;
• взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;
• оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:
а) продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);
6) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;
в) обслуживающие структуры - инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.
Активные участники рынка недвижимости - инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.
Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.
По статусу всех инвесторов можно подразделить па три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.
Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.
В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.
Любой инвестор имеет право:
• самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;
• привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;
• передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;
• контролировать целевое назначение инвестиций;
• владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;
• не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;
• безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.
Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:
• признания инвестора банкротом;
• стихийных бедствий, катастроф;
• введения чрезвычайного положения;
• если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.
Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:
• долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;
• приобретения предприятий;
• создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
• приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;
• приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
• приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
• предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.
Управляющие компании, их характеристика и формы взаимодействия с субъектами рынка недвижимости.
Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.