Это обстоятельство существенно уменьшает правовую защищенность арендатора, так как при отсутствии детального законодательства об аренде земли органы власти могут включать в договор любые условия по своему усмотрению.
Порядок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения утвержден постановлением Правительства РФ «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности, договора аренды и договора временного пользования землей».
Российские регионы приступили к формированию собственной нормативной базы в сфере земельных отношений на основе провозглашенного Конституцией РФ права частной собственности на землю.
Закон РФ «О плате за землю» и Инструкция Государственной налоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» определяют объекты обложения земельным налогом, устанавливают ставки и льготы по взиманию платы за землю.
Нормативная цена земли применяется при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли». Нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. В зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливают по оценочным зонам земель на подведомственной территории повышающие коэффициенты к нормативной цене земли. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки. Местная администрация вправе повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.
При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных действующим законодательством, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка.
Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г., установил основы правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Развивая положения законодательства о собственности, этот закон определил существенные нововведения.
Частная собственность на жилье, которая становится все более важным фактором общественных отношений, теперь не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.
Закон устанавливает, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем;
1. приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилом фонде)
2. жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков
3. участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах
4. купли-продажи жилья , в том числе через биржи, аукционы, а также приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям. Наряду с максимальным облегчением порядка обмена жилья в законе (ст, 20) оговорена возможность передачи с согласия собственника жилищного фонда прав и обязанностей по договору найма или аренды соответствующего жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (или помещение).
Законом определены и основные принципы регулирования земельных отношений при жилищном строительстве, в том числе права застройщика на получение или приобретение земельных участков, на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда.
Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определил правовые, экономические и социальные основы преобразования отношений собственности на жилье и заложил материальную основу для становления рынка жилья.
Гражданский кодекс включает как специальные правовые нормы о залоге ( статьи 334-358 ), так и основные положения о сделках, договорах, обязательствах и их исполнении, гражданах и юридических лицах, которые регламентируют залоговые отношения. Залог по Гражданскому законодательству является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, наряду с неустойкой, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами предусмотренными законом или договором, Основные наиболее важные нормы о залоге содержатся в Законе РФ « О залоге». Кроме того, залоговые отношения регулируются различными по форме и уровню принятия нормативными актами, а именно: Законами РФ, Указами Президента РФ, постановления Правительства РФ, решениями местных органов власти.
В настоящее время схема российского законодательства о залоге окончательно не сформирована , в частности, на повестке дня стоит принятие закона об ипотеке, который должен упорядочить и конкретизировать формы залоговых отношений в сфере недвижимости.
Залоговые отношения существуют, если имеется обеспечиваемое ими основное обязательство в виде договора купли-продажи недвижимости, договора дарения и тому подобное.
Особо оговорена в законе ипотека как разновидность залога с оставлением имущества у залогодателя.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Предметом залога могут быть такие имущественные права, как права арендатора, включающие правомочия владения и пользования, и права арендодателя, содержащие правомочия владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Вся недвижимость в России подлежит государственной регистрации, соответственно договору о залоге недвижимости подлежат государственной регистрации в органах уполномоченных осуществлять регистрацию.
Защита прав собственности на недвижимость базируется на гарантированном ст. 52 Конституцией РФ праве частной собственности для всех граждан и праве предпринимательской деятельности для юридических и физических лиц.
Любое заинтересованное лицо вправе обратиться за защитой нарушенного или оспариваемого права, связанного с недвижимостью, в суд, так как это гарантируется ст. 63 Конституции РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
В последнее время большой интерес для многих стал представлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.
Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости, и т.д.
На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.
Библиографический список:
1. Конституция РФ
2. Гражданский Кодекс РФ
3. Волочков Н.Г. «Справочник по недвижимости»
4. Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России»
5. Смирнов В.В., Лукина З.П. «Менеджер по операциям с недвижимостью»
6. Крашенинников П.В. «Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
7. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»