ГЛАВА V.
Правовое обеспечение операций с недвижимостью.
С точки зрения права собственность делится на недвижимое имущество, или недвижимость, и движимое имущество. Объектом права собственности признается имущество, которое выступает в виде вещей и имущественных прав.
Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости является важным конструктивным элементом при проведении реформ в экономике, так как с этим связан большой круг социально-экономических и политических проблем, затрагивающих все слои нашего общества.
Формирование рыночных механизмов в экономике нуждается в том, чтобы право обеспечивало правила честной игры и было частью системы социального контроля, Недвижимость является объектом правоотношения, участники которого связаны субъективными правами и соответствующими обязанностями. Закон, выполняя функции социального сохранения, защищает права граждан и юридических лиц на собственность (недвижимость), тем самым защищает экономическую структуру общества. Общество и его институты продолжают существовать, несмотря на постулат о конечности человеческой жизни- Законы, хотя и порождают текущие проблемы, облегчают жизнь, так как предлагают стандартные способы для решения тех или иных задач и многих проблем. Рыночные реформы в России ведут к серьезному обновлению отраслей законодательства, регулирующих отношения в сфере экономики. Коренные изменения в подходах к государственному регулированию экономики существенным образом повлияли на товарно-денежные, то есть имущественные, отношения. Разрешение предпринимательской деятельности для частных лиц обозначило право предпринимателя (частного предприятия) владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе недвижимостью. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества.
В регулировании отношений с недвижимостью наибольшее удельное значение имеет гражданское право. Оно регулирует право собственности, обязательственное право, наследственное право, а также определяет правоспособность иностранных граждан и юридических лиц и применение гражданских законов иностранных государств и международных договоров. Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.
В настоящее время российское законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь «Общеправовым классификатором отраслей законодательства», основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:
- Основы государственного строя.
- Гражданское законодательство.
- Законодательство о земле.
- Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности.
- Законодательство о финансах и кредите.
- Законодательство о градостроительстве и архитектуре.
- Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.
- Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.
- Законодательство об охране и использовании лесов.
- Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.
- Законодательство о промышленности.
- Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и рационального использования природных ресурсов.
- Уголовное законодательство.
- Международное частное право и процесс.
- Внешнеэкономические отношения.
- Законодательство о недрах.
Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации.
Эти конституционные принципы обладают высшей юридической силой и служат основой для российских законов и подзаконных актов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости.
Российское законодательство претерпело качественные изменения. Важным шагом в реформе законодательной системы стало принятие Государственной Думой РФ первой и второй части Гражданского кодекса РФ. Первая часть нового Гражданского кодекса РФ включает три ведущих раздела; общие положения, право собственности и общую часть обязательственного права, Вторая часть Гражданского кодекса РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере недвижимости: 'отдельные виды обязательств, в том числе купля-продажа недвижимости, мена, дарение, рента, аренда, подряд, заем и кредит.
Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
При совершении операций с недвижимостью широкое применение находят нормы Гражданского кодекса из разделов «Право собственности», «Обязательственное право» и «Наследственное право».
В Гражданском кодексе содержатся те основы гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости, которым должны соответствовать подзаконные акты министерств и ведомств, решения федеральных и местных исполнительных органов власти.
Конституция РФ закрепляет в качестве одной из форм собственности муниципальную собственность и устанавливает, что право управления муниципальной собственностью принадлежит органам местного самоуправления городских и сельских поселений.
Порядок образования, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью определен Гражданским кодексом РФ, законом РФ «О местном самоуправлении». Федеральным законом РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления» и другими правовыми актами.
Органы местного самоуправления принимают программы развития территории, а также плановые акты, касающиеся сферы недвижимости; местные программы приватизации, генеральные планы и планы земельно-хозяйственного устройства, проекты планировки и застройки населенных пунктов.
Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством с учетом норм земельного, лесного, природоохранительного законодательства, законодательства о недрах, а также Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».
Законом РФ «Об основах жилищной политики» от 24 декабря 1992 года в целях обеспечения прав граждан на жилище за органами местного самоуправления закреплены следующие обязанности; учет жилищного фонда, распределение и предоставление жилых помещений по договорам найма, аренда, а также их продажа, жилищное строительство и так далее.
Земля имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений.
Владение, пользование и распоряжение земельными участками в той мере, в какой их рыночный оборот допускается законом, осуществляется их собственниками свободно если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Согласно Закону РФ от 23. декабря 1992 г N 4196-3 «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» и Указу Президента РФ от 27 октября 1993г N1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием,
«Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», утвержденный постановлением Правительства РФ предусматривает, что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров и иных, установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки, при совершении сделки нельзя изменить целевое назначение участка и режим использования земель (должно быть сохранено право проезда по участку, технического обслуживания и ремонта зданий, сооружений, надземных и подземных коммуникаций и другие условия).
Типовой договор купли-продажи земельного участка - купчая утвержден приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству.
Согласно Указу Президента РФ от 7 декабря 1993 г «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» при совершении сделки купли-продажи граждане, продающие земельный участок или земельную долю, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» а юридические лица — в соответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций» При наследовании или дарении земельного участка налогообложение осуществляется применительно к Закону РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Порядок налогообложения сделок такого рода регулируется «Инструкцией о налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей», утвержденной Государственной налоговой службой.
Аренда земельных участков представляет собой для землепользователей менее защищенную и выгодную с экономической точки зрения форму владения, чем собственность, Приобретение земельных участков в собственность для состоятельных землепользователей и инвесторов обойдется в большинстве случаев дешевле. Чем аренда, при наличии достаточно серьезных гарантий со стороны государства в случае выкупа участка для государственных и муниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.