Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В случае, если продаваемая квартира (жилое помещение) приобретена до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ и нет свидетельства о праве собственности на это жилое помещение, то продавцу необходимо сначала получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества (квартиры) и только потом можно зарегистрировать переход права собственности на эту квартиру от продавца к покупателю.
Для того чтобы провести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю, заявителями (покупателем) наряду с документами, которые представлялись для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, дополнительно предъявляются:
1. Заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).
Здесь следует заметить, что государственные пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения и за регистрацию перехода права собственности платятся отдельно друг от друга. При этом в случае перехода права собственности государственную пошлину уплачивает только заявитель, то есть покупатель.
3. Подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий, когда договор продажи совершен под условием. Например, такое условие, как обязательства по договору купли-продажи, возникает только после того, как продавец исполнит свои обязательства по договору залога.
Надо учесть, что стороны могут обратиться в регистрирующий орган одновременно с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение. Тогда в регистрирующий орган представляется пакет документов, установленных разделом II и разделом III инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Если же вы решили регистрировать договор купли-продажи жилого помещения и переход права собственности на жилое помещение в два этапа, то сначала регистрируется договор купли-продажи. И уже после этого покупатель регистрирует переход права собственности на жилое помещение. Вместе с тем, если договор купли-продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, указанных в разделе II Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора.
3.2 Определение цены сделки
Стоимость оцениваемой жилой недвижимости будет определяться сравнительным подходом.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
· Объект не должен быть уникальным.
· Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
· Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными особенностями. Исходной посылкой является развитие рынка недвижимости и информации о нем. Основополагающий принцип – принцип замещения, а именно, при наличие на рынке схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется покупка объекта схожей полезности.
Этапы сравнительного подхода:
1. Изучается состояние рынка недвижимости и сегментов, которому принадлежит объект, подбираются аналоги
2. Детально сравнивается объект-аналог с нашим объектом
3. Вносятся поправки в цены продаж объектов-аналогов на основе выявленных различий
4. согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится величина рыночной стоимости нашего объекта на основе цен аналогов.
Сходные объекты бывают по назначению, качеству, правам, местоположению, физическим характеристикам, по платежеспособности собственности, возможности финансирования
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка и при одинаковых условиях: экспозиция, срок окупаемости, независимость сделки
В данном методе используются различные единицы сравнения: за га, за сотку, за кв.м.
Классификация и суть поправок:
поправки бывают:
- процентные и коэффициентные
Они вносятся путем умножения цены продажи ( или единицы сравнения) на %
Если оцениваемый объект лучше аналога, то к аналогу вносятся повышающий коэффициент. К ним относятся: поправки на местоположение, износ, время продажи
- стоимостные (денежные поправки)
Могут быть применяемые: а) к цене единицы сравнения (к га, кв.м., сотка). Если объект лучше сопоставимого, то вносятся положительные поправки
б) в целом к объекту: поправки на наличие дополнительных улучшений.
Для расчета поправок применяются следующие методы:
1. метод парных продаж
2. экспертный метод
3. статистический метод
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам использовалось периодическое издание «Зеленая площадь» № 19 (341) от 31 мая 2010 года.
Таблица 2. Данные об объектах-аналогах
| Показатели | ОА1 | ОА2 | ОА3 | ОА4 | ОА5 | ОА6 | ОО |
| Местоположение | Таганская,7 | Таганская,7 | Центральная | Белорусская | Таганская | Егорова,17 | Пугачевский тракт |
| Ст-ть, тыс.р. | 1900 | 2100 | 2150 | 2930 | 2950 | 3800 | |
| Ст-ть 1м2, тыс.р. | 22,1 | 24,4 | 25,7 | 42,2 | 25,2 | 36,9 | |
| Sобщ | 86,1 | 86 | 83,6 | 69,4 | 117 | 103 | 101,8 |
| Sкухни | 10 | 10 | 9,5 | 7 | 20 | 17 | 17,6 |
| Материал стен | п | к | п | п | к | п | п |
| Балкон/лоджия | 2л | б | б | л | л | 2л | 3л |
| Этаж/этажность | 5/5 | 5/5 | 3/5 | 3/9 | 1/2 | 3/5 | 2/10 |
| Телефон | т | н | н | т | н | н | т |
| Условие продажи | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА |
Таблица 3 – Расчет стоимости объекта сравнительным подходом
| Элемент сравнения | ОО | ОА1 | ОА2 | ОА3 | ОА4 | ОА5 | ОА6 |
| Ст-ть 1м2, тыс.р. | 22,1 | 24,4 | 25,7 | 42,2 | 25,2 | 36,9 | |
| Право соб-ти | полное | полное | полное | полное | полное | полное | |
| Корректировка на право соб-ти (здесь не учитывается), тыс.р. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена | 22,1 | 24,4 | 25,7 | 42,2 | 25,2 | 36,9 | |
| Условие продажи | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | ч/з РА | |
| Корректировка на условие продажи,% | -2% | -2% | -2% | -2% | -2% | -2% | |
| Скорр-ая цена | 21,7 | 23,9 | 25,2 | 41,4 | 24,7 | 36,2 | |
| Время продажи | 31.05.2010 | 31.05.2010 | 31.05.2010 | 31.05.2010 | 31.05.2010 | 31.05.2010 | 31.05.2010 |
| Корр-ка на время продажи, тыс.р. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорр-ая цена | 21,7 | 23,9 | 25,2 | 41,4 | 24,7 | 36,2 | |
| Этаж/этажность | 2/10 | 5/5 | 5/5 | 3/5 | 3/9 | 1/2 | 3/5 |
| Корректировка на этаж, тыс.р. (+) | 0 | 14,5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорр-ая цена, тыс.р. | 41,4 | 23,9 | 25,2 | 41,4 | 24,7 | 36,2 | |
| Материал стен | п | п | п | к | п | п | п |
| Корр-ка на материал стен, тыс.р. (+) | 1,3 | 1,3 | 0 | 1,3 | 1,3 | 1,3 | |
| Скорр-ая цена, тыс.р. | 42,7 | 25,2 | 25,2 | 42,7 | 26 | 37,5 | |
| Балкон/лоджия | л | л | б | б | л | л | б |
| Корр-ка на наличие б/л, тыс.р. (-) | 5,2 | 0 | 0 | 5,2 | 5,2 | 0 | |
| Скорр-ая цена | 37,5 | 42,7 | 42,7 | 37,5 | 20,8 | 42,7 | |
| Телефон | т | т | н | н | т | н | т |
| Корр-ка на тел, тыс.р. (-) | 0 | 16,7 | 0 | 0 | 16,7 | 0 | 16,7 |
| Скорр-ая цена, тыс.р. | 20,8 | 42,7 | 42,7 | 20,8 | 20,8 | 21,9 | |
| Кол-во корр-ок | 5 | 2 | 1 | 4 | 3 | 3 | |
| Веса | 0,07 | 0,25 | 0,4 | 0,08 | 0,1 | 0,1 |
Корректировка на этаж: ОА1 и 7 отличаются только этажностью, все остальные характеристики у них совпадают, следовательно разница в цене =14,5 будет являться повышающей для объекта ОА1.