Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом (стр. 1 из 4)

ГОУ ВПО «БАШКИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ И УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН»

Кафедра финансов, бухгалтерского учета и анализа

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка и управление портфелем недвижимости»

на тему: «Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом»

Выполнил:

студентка 4 курса специальности

«Финансы и кредит» - 1 высшее (сс)

Карпова Н.В.

Проверил: к.э.н., доцент

Нафиков А.В.

Уфа – 2010

1 Обзор рынка офисной недвижимости Уфы

Офисы подразделяются на классы - «A», «B», «C», «D», «E».

Офисы классов «A», «B» и некоторые из офисов класса «C» считаются офисами западного стандарта, а офисы классов «C», «D» и «Е» - офисами отечественного стандартов.[1]

Офисы класса «А» - престижные помещения, расположенные в бизнес-центрах и новых офисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям, предъявляемым к «умному дому», т.е. оборудованы автоматизированными системами жизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса, оборудованы подземным паркингом, оптоволоконной связью. В них есть вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки, собственные службы управления, обслуживания и безопасности. Всё это содержится в безупречном состоянии.

В свою очередь класс «А» подразделяют на подклассы: «А1», «А2» и «А3». Отличия - в оснащённости здания дополнительными удобствами, так, в отличие от подкласса «А1», подкласс «А2» может не имеет ресторан.

Офисы класса «В» могут находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных зданиях и старинных московских особняках, имеющих необходимые инженерные коммуникации. К этому же классу относятся и офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации. Эти офисы не столь престижны и не столь хорошо оборудованы как офисы класса «А». В них может отсутствовать центральная система кондиционирования или, например, парковка может быть расположена на открытом воздухе. Хотя класс «В» не претендует на звание бизнес-центров, он вполне соответствует стандартам западных офисов.

Офисы класса «С» - это помещения, арендованные у НИИ или производственных предприятий. Эти помещения не предназначены для офисной деятельности, и в таком помещении обычно нет современной системы вентиляции, качественной связи и центрального кондиционирования. Класс «С» предлагает ограниченный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этого класса оптимальны для небольших фирм.

Офисы класса «D» расположены в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, именно такие помещения нуждаются в капитальном ремонте.

Офисы класса «Е» - помещения в зданиях не приспособленные для размещения офисов. Например, переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Однако если такой офис удачно расположен, имеет отдельный вход и автостоянку на несколько машин, качественно отремонтирован и оснащён дорогой мебелью и оргтехникой, он вполне может составить конкуренцию офису более высокого класса.[2]

Таблица 1. Средняя цена офисной недвижимости по г. Уфа

	Цена продажи, руб./ кв.м; изменение с начала 2010 г.		Арендные ставки, руб. за кв.м/мес.; изменение с начала 2010 г.
Средняя цена предложения по городу	41000, +1,2%		562.5, +25%
	Средняя цена (по состоянию на 15 сентября 2010 г.)	Диапазон (минимум-максимум)	Средняя цена (по состоянию на 15 сентября 2010 г.)	Диапазон (минимум-максимум)
Класс A			750	800-900
Класс B	56500	53000-66000	600	500-700
Класс C	42500	35500-45000	550	450-650
Класс D	25000	20000-30000	350	300-400

График 1. Динамика средней цены предложения недвижимости

График 2. Динамика средней арендной ставки недвижимости

[3]

Как уже не один месяц показывает аналитика и отзывы риэлторов, ситуация на рынке коммерческой недвижимости пока остается сложной. Даже на редкость теплая и жизнерадостная весна не сильно изменила ситуацию со спросом и ценами. Однако, если платежеспособного спроса не прибавилось, то интерес к просмотру объектов и звонков заметно повысился. Правда, пока бизнесмены лишь присматриваются к большинству объектов коммерческой недвижимости.

Расстановка сил на рынке «до кризиса» и «во время» кардинально изменилась: от рынка арендодателя он перешел к рынку арендатора. От рынка продавца к рынку покупателя. Несмотря на некоторое оживление, «правят бал» все еще арендаторы и покупатели, диктуют свои условия по сделкам.

Спрос на офисную недвижимость во всех сегментах находится на низком уровне. Например, основная масса потенциальных арендаторов офисной недвижимости интересуется помещения площадью до 80-100 кв.м. Наиболее востребованными районами на рынке офисной недвижимости по-прежнему является исторический центр города и проспект Октября – районы с наибольшей деловой активностью.

Все это приводит к тому, что показов объектов и их рекламы очень много, но до реальных сделок доходит далеко не всегда. Причем, торг тут уместен практически всегда. Ситуацию также обостряет наставший типичный летний период снижения активности рынка.

В итоге, результат следующий: на продажу и аренду выставлено много объектов, идет активная реклама. Что же касается предпочтений самых собственников, то они пока пытаются «нащупать» не просто цену рынка, но цену, по которой им было бы выгодно продать, и так называемую «цену отсечения», т.е. при которой продажа становится невыгодна.

Сегментом, где реальные сделки происходят активнее, являются торговые помещения на «красных линиях», средней площади, как в собственность, так и в аренду. Наступает лето – благоприятный период для торговли, поэтому аналитика рынка показывает даже желаемое собственниками небольшое повышение ставок и цен. Другое дело, что и тут торг частенько уместен.

Оживление на рынке коммерческой недвижимости подтверждают также итоги последних торгов: http://www.expert-russia.ru/dc/show/79/3024. Крупные объекты все-таки находят своих покупателей или инвесторов. Конечно, по результатам подобных торгов собственникам-продавцам не стоит сразу же рассчитывать на скорую продажу. Те же, кто пока не уверен в целесообразности продажи или желаемой цене, могут воспользоваться информационными услугами, предоставляемыми агентствами недвижимости.

На рынке аренды офисной недвижимости ситуация чуть лучше. Так как аренда – не такое серьезное бремя, как собственность. Если нужна аренда – то предпочтение всегда отдается более дешевой ставке. Арендодатели же часто не готовы снижать свою норму доходности. А вдруг за этом арендатором появится лучший.

При этом арендаторы готовы арендовать коммерческие помещения именно у частных собственников. Так как в этом случае можно договориться и о ценовых параметрах, и не понести дополнительных затрат. Это показывают и результаты на цифрах: за последние 2 месяца средняя арендная ставка подорожала за счет того, что с рынка ушли дешевые объекты, а спрос на торговые площади к лету увеличится. Но арендаторы не готовы активно покупать право аренды. Это подтверждают недавно проведенные торги, по многим лотам признанные несостоявшимися: http://www.expert-russia.ru/dc/show/79/3025

В настоящий момент сложно сказать однозначно, что движет арендаторами, покупателями и собственниками: то ли желание и воля к развитию и созданию посткризисного бизнеса, то ли неволя финансовых запросов и возможностей.[4]

2 Классификация и суть поправок

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющие стоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.[5]

В процессе анализа аналогов мы взяли за основу для расчётов аналоги, по которым у нас есть информация в базе данных.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

· Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.