В результате исследования, проведенного в курсовой работе, можно сделать следующие выводы, что:
Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.
Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.
В основе затратного метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический и моральный износ, плюс стоимость земельного участка.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический; функциональный; внешний.
Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.
2. Экономический анализ реструктуризации объекта недвижимости
Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости
В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 7276 м?. На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 1605 м?, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 48 квартир, средняя площадь квартиры 150 м?. Количество парковочных мест рассчитано на 25 автомобилей.
Баланс площадей
Табл. 2.1
| Коммерческое помещение | 15% | 1605 м? | Мест для автомобилей 25 |
| Офисные помещения | - | - | Высота квартир 3,3-3,8 м |
| Квартиры | 68% | 7276 м? | Высота коммерческих помещений 3,8 м |
| Технические помещения | 10% | 1070 м? | Объем 40660 м? |
| Парковочный холл | 7% | 749 м? | Основнойобъемзданиясоставляютжилыеквартирывкаждойизкоторойимеетсяотдельныйвходкаксодворатакиизпарковочногохолла |
| Итого площадей | 100% | 10700 м? |
Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.
Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2010 г. В конце 2015 г. объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.
Уровень доходности принят в размере 10 %.
Исходные данные:
Табл. 2.2
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 |
| Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам (в %) | |||||
| ― | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам (в %) | |||||
| ― | 6 | 6 | 7 | 7 | 8 |
| Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (в %) | |||||
| ― | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в %) | |||||
| ― | 94 | 94 | 96 | 96 | 98 |
| Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам (в %) | |||||
| ― | 90 | 85 | 89 | 92 | 98 |
| Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (в %) | |||||
| ― | 70 | 75 | 85 | 90 | 98 |
Табл. 2.3
| Уровень арендной платы по жилым помещениям, коммерческим и по парковочным местам в 2010 году, руб/м2 | ||
| Жилые помещения | Коммерческие помещения | Парковочные места |
| 1200 | 5000 | 12000 руб/место |
| Цена продажи квартир, коммерческих помещений и по парковочных мест | ||
| 9000 | 12000 | 4000 |
Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений 600 р/м2. Годовая норма амортизационных отчислений 2% от балансовой стоимости. Балансовая стоимость 29500 тыс. руб. Начальная стоимость недвижимости 25 млн. руб. Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2010 года 22,5 млн. руб. Заемный капитал 40% от инвестиционных затрат на 10 лет под 12% годовых. Погашение долга равными долями по 10% с конца 2011 года.
Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду
жилых и коммерческих помещений
Табл. 2.4
| Показатели | Ед. изм. | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 |
| 1. Жилые помещения: 1.1.Площадь помещения 1.2. Площадь, приносящая доход 1.3. Доход от аренды | м2 м2 руб. | 7276 ― ― | 7276 6839 8453,55 | 7276 6839 8791,69 | 7276 6985 9427,68 | 7276 6985 9993,35 | 7276 7130 10915,65 |
| 2. Коммерческие помещения: 2.1. Площадь помещения 2.2.Площадь, приносящая доход 2.3.Доход от аренды | м2 м2 руб. | 1605 ― ― | 1605 1445 7439,18 | 1605 1364 7306,92 | 1605 1428 8033,32 | 1605 1477 8802,35 | 1605 1573 10032,76 |
| 3. Парковый холл: 3.1. Количество парковых мест 3.2. Количество парковых мест, приносящих доход 3.3.Доход от аренды | шт. м2 руб. | 25 ― ― | 25 17 216,01 | 25 19 240,7 | 25 21 286,43 | 25 22 321,48 | 25 24 374,56 |
| Итого общая величина дохода от аренды | руб. | ― | 16108,73 | 16339,31 | 17747,43 | 19117,17 | 21322,97 |
1. Жилые помещения. Площадь помещения S=7276 м?. Используя данные таблицы 2.2 «Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам», рассчитываем площадь приносящую доход:
2011: 7276*0,94= 6839
2012: 7276*0,94= 6839
2013: 7276*0,96= 6985
2014: 7276*0,96= 6985
2015:7276*0,98= 7130
Используя данные таблицы 2.2 «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и таблицы 2.3. «Уровень арендной платы по жилым помещениям в 2010г.» – 1200руб/м?, рассчитаем доход от аренды для жилых помещений: