3. Определим величину совокупного физического износа здания:
3000+22967+22224=48191тыс. руб.
Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27.6%.
4. Нормативный метод. Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072
Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Различают следующие виды функционального износа:
- износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
- износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).
Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:
- недостатками, требующими добавления элементов;
- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
- «сверхулучшениями».
Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.
Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
Пример. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:
1. современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве – 110 тыс. руб.
2. установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры – 190 тыс. руб.
3. в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.
Решение:
1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера ):
150-110=40 т.р.
2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае – электроарматуру):
350-200-10+100+210=450 т.р.
3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае – позициями, которые функционально присущи складскому помещению):
800-50+80=830 т.р.
Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:
40+450+830=1320 т.р.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.
При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.
Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.
Пример . Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа – 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.
Решение:
1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:
2500-2100=400 т.р.
2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:
2100-500*0,1=1600 т.р.
3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:
(1-500/2100)*400=305 т.р.
Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:
305/0,15=2035 т.р.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом
Пример. Определить внешний (экономический) износ здания, находящегося вдалеке от остановки, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от остановки – 400 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 250 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 40 тыс. руб.
Решение:
1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа
400-250-40=110 т.р
Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
1.7. Определение общей стоимости объекта
недвижимости и земельного участка
На этом этапе затратного подхода определяем общую стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа и стоимости земельного участка.
Пример.
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
| Расчётные показатели | Значение показателя |
| 1. Стоимость земельного участка | 230000 |
| 2. Восстановительная стоимость | 500000 |
| 3. Прибыль застройщика (30%) | 150000 |
| 4. Итого затрат на строительство (стр. 2 + стр. 3) | 650000 |
| 5. Устранимый физический износ (короткоживущие элементы) | 10200 |
| 6. Неустранимый физический износ (короткоживущие элементы) | 10925 |
| 7. Неустранимый физический износ (долгоживущие элементы) | 146990 |
| 8. Итого физический износ (стр. 5 + стр. 6 + стр. 7) | 168115 |
| 9. Устранимый функциональный износ | 38000 |
| 10. Неустранимый функциональный износ | 96000 |
| 11. Итого функциональный износ (стр. 9 + стр. 10) | 134000 |
| 12.Внешний (экономический) износ | 63000 |
| 13. Общий накопленный износ (стр. 8 + стр. 11 + стр. 12) | 365115 |
| 14. Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (стр. 1 + стр. 4 – стр. 13) | 364885 |
Заключение.