- повышение эффективности функционирования рынка жилья за счет развития массового жилищного строительства, развития социальной ипотеки и долгосрочного жилищного кредитования граждан, в том числе путем обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов, в целях обеспечения трудоспособному населению возможностей для улучшения жилищных условий за счет собственных доходов в среднесрочной перспективе;
- совершенствование порядка предоставления жилья на условиях социального найма, расширение мер по оказанию адресной помощи тем категориям граждан, которые нуждаются в особой государственной и муниципальной поддержке, в том числе молодым семьям, аспирантам, студентам и молодым специалистам организаций и учреждений научно-производственного комплекса и инфраструктуры наукограда Пущино;
- снос ветхого жилья и капитальный ремонт изношенного жилого фонда, создание маневренного фонда жилья, необходимого для этих целей, за счет строительства муниципальной жилой площади и иных объектов недвижимости жилищного назначения, используемых для временного проживания граждан;
- обеспечение комплексной застройки микрорайонов и кварталов города, включая создание мощностей и строительство сетей их инженерно-технического обеспечения и социальной инфраструктуры, необходимых по градостроительным нормами и стандартам обслуживания населения, соответствующим стандартам развитых стран мира;
- разделение в муниципальном секторе выполнения функций собственника жилищного фонда и функций по управлению и обслуживанию этого фонда, переход к преимущественно конкурсному отбору подрядных организаций для выполнения работ по обслуживанию, ремонту и управлению муниципальным жилищным фондом;
- наращивание базы формирования доходной части местного бюджета за счет платежей по налогам на имущество граждан и платежей за аренду (социальный найм) муниципальной жилой площади путем приведения кадастровой (балансовой) стоимости жилого фонда в соответствие с его рыночной стоимостью и повышения эффективности управления жилым фондом в целом.
2.3. Основные проблемы управления муниципальной недвижимостью в городе Пущино
Отрицательная динамика показателей поступлений в городской бюджет от управления и распоряжения муниципальной недвижимостью свидетельствует о неэффективности действующей системы управления собственностью города Пущино. Определение стоимости передаваемого в аренду имущества происходит по административно утвержденной методике, которая не отражает и не может отображать реальную стоимость объекта. Не осуществляется регулярная оценка рыночной стоимости объекта. Именно поэтому большинство объектов муниципальной недвижимости неконкурентоспособны. Одной из проблем, препятствующих на современном этапе результативному использованию муниципальной собственности, является также проблема громоздкости и ветхости большого числа объектов муниципальной собственности, которые «отвлекают» на ремонт значительные денежные средства. При этом стоит отметить, что суммы, выделяемые из муниципального бюджета даже близко не покрывают всей потребности в капительном ремонте. Практика управления муниципальной собственностью в развитых странах показывает, что к категории доходных видов собственности обычно относится земля, отдельные виды муниципальных предприятий и недвижимости, муниципальные банки и иные финансово-кредитные учреждения и т.д. В Российской Федерации положение выглядит несколько иначе. В основном из-за социальных проблем, доставшихся нам в наследство от централизованной системы. Перекос настолько велик, что традиционно доходные во всем мире водопровод, теплоснабжение, сдача жилья внаем в России являются убыточными.
Экономические реформы объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления недвижимостью, инициируют его серьезную модернизацию и совершенствование. Вовлекаемая в рыночный оборот доля недвижимости (передача объектов недвижимости в управление, долгосрочную аренду на инвестиционных условиях) остается незначительной, что не позволяет в полной мере реализовать экономический потенциал недвижимого имущества муниципального образования. Таким образом, проблемы обусловлены помимо прочего и несовершенством законодательства. И это логично, поскольку законодательство Российской Федерации – по сути – призвано создать условия для нормального функционирования всех участников правовых отношений, в том числе в экономической и социальной сферах. А именно здесь и реализуется система управления муниципальной собственностью в отдельно взятом муниципальном образовании. Особенно важной является социальная направленность (общесоциальный характер) муниципальной собственности. В итоге, проблемы использования и управления муниципальной собственностью проявляются в социальной сфере и отражаются на местном сообществе, населении муниципального образования (которое и является собственником).
От работы Комитета же не поступает должных доходов в связи с предоставлением льгот по арендной плате за городской рынок. Финансово-экономический кризис коснулся деятельности многих предпринимателей. Расторгается большое количество договоров из-за неплатежей с различными фирмами. Из-за снижения доходов городских предпринимателей – происходят задержки платежей по арендной плате. Кроме того, на сегодняшний день действие законов об оценке права аренды и оценке ставки арендной платы за нежилые помещения и, как следствие этого, значительное увеличение этих показателей после оценки, не позволяют расширить круг заинтересованных лиц на участие в торгах по аренде освободившихся помещений. Отсутствует публичный реестр недвижимости, что крайне негативно сказывается на привлечении потенциальных покупателей или арендаторов.
Сумма доходов от аренды земельных участков уменьшилась на 38,8%, а в результате общая сумма доходов от деятельности Комитета по управлению имуществом за отчетный период по сравнению с 2008 г. уменьшилась на 13,0%[18]. Развитие методик в области управления объектами недвижимости является важной научной проблемой в экономике. Трудами многочисленных отечественных и зарубежных ученых данная проблема приобрела статус научного понятия, с четким содержанием, объемом и распределением иерархической структуры. Объектом изменений являются организационные системы, поэтому актуальным является рассмотрение механизмов управления организационными проектами, т. е. процедур принятия решений при управлении объектами недвижимости.
Одной из главных проблем управления недвижимостью по сей день остается организационная проблема, связанная с дефицитом квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью.
Несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти прослеживается и во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур, упорядочения пространственного регулирования муниципального землепользования.
Современное состояние отношений муниципальной собственности не обеспечивает на практике реализацию ее как экономической основы местного самоуправления и характеризуется множеством отрицательных явлений: муниципальные предприятия в основном убыточны, учреждения — высокозатратны, а местные бюджеты в большинстве своем дотационны, обеспечение населения отдельными видами социальных услуг, как правило, ниже социальных стандартов. Низкий уровень эффективности муниципальной собственности обусловлен неблагополучным состоянием местного самоуправления в целом.
Причиной неудовлетворительного положения является отсутствие четких принципов и критериев разграничения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления, несоответствие объема полномочий органов местного самоуправления имеющимся в их распоряжении материально-финансовым ресурсам; несоответствие правового статуса муниципальных предприятий целям и характеру их деятельности; несовершенство системы нормативно-правового регулирования процесса управления муниципальной собственностью.
В практике управления муниципальной собственностью необходимы одновременное повышение эффективности (экономической выгодности) и результативности имеющихся в распоряжении муниципального образования имущественных ресурсов.
. Возможность совершенствования процесса управления муниципальной собственностью в современной России определяется следующими обстоятельствами:
- стабилизацией политической обстановки и укреплением экономики в стране в целом;
- обретением местным самоуправлением, как самостоятельной формы публичной власти, определенной экономической устойчивости;
- формированием и развитием рыночной конкурентной среды.
Вывод
Итак, систему управления муниципальной недвижимостью г. Пущино в целом нельзя назвать эффективной, о чём свидетельствуют показатели поступлений средств от распоряжения данным видом имущества. Общая сумма доходов от деятельности Комитета по управлению имуществом за отчетный период по сравнению с 2008 г. уменьшилась на 13,0%. Выявлен ряд основных проблем, препятствующих повышению эффективности использования муниципальной недвижимости:
- не уделяется внимание мониторингу рынка недвижимости;
- определение стоимости передаваемого в аренду имущества происходит по административно утвержденной методике, которая не отражает и не может отображать реальную стоимость объекта;
- отсутствует публичный реестр недвижимости;
- дефицит квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью;
- несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур;