В качестве особенности развития аренды можно указать следующее:
1. Сохранение общего понимания имущественного найма и основных положение, регулирующих его, без изменений.
2. Заметно появление тенденции по усилению защиты прав арендатора. Можно отметить, что многие дореволюционные положения и подходы относительно имущественного найма являются актуальными по сей день.
Следует отметить, что на сегодняшний день "аренда" и "имущественный найм" существуют как синонимы. Употребление в литературе и нормативных актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах[13].
Стремление некоторых ученых разграничить понятия "аренды" и "имущественного найма", относя к "аренде" только договоры предпринимательского характера[14], не нашло поддержку ни в теории, ни в законодательстве.
Поэтому в данном исследовании мы будем придерживаться общепринятого подхода и использовать термины «аренда» и «имущественный наем» при указании на договор в целом, а «прокат» и «лизинг» при изучении соответствующих видов аренды.
Это отличие, в частности, отмечал еще Г.Ф. Шершеневич[15], проводя сравнение сложившегося в России подхода к договору аренды и принятого за рубежом.
Договор аренды (имущественного найма) в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется как соглашение, по котором «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование».
Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось».
Действительно, в целом договор аренды сформулирован в Гражданском кодексе как консенсуальный договор, однако нельзя не согласиться с мнением А.А. Иванова, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные»[16]. К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч. 1 ст. 632 ГК РФ), то есть, применяется формулировка не консенсуального, а реального договора.
Можно предположить, что это юридико-техническая ошибка законодателя, поскольку в ст. 198 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации уже говорится, что «по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей»[17].
Отдельно следует отметить существование договоров, предусматривающих необходимость государственной регистрации, для придания им юридической силы. Их наличие не совсем вписывается в имеющуюся схему консенсуального договора.
На наш взгляд, соблюдение требования о государственной регистрации не является требованием к форме договора. Это особое условие действия договора. Конечно, государственная регистрация обычно предполагает наличие письменной формы, но, к примеру, в дореволюционный период в России допускалось заключать в устной форме договор найма земель между крестьянами с внесением записи в поземельную книгу. А сейчас устная форма сделки не препятствует регистрации в ГИБДД МВД РФ транспортных средств и номерных агрегатов[18].
Кроме того, в Гражданском кодексе Российской Федерации в ст. 158 «Форма сделок» названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а в ст. 434 «Форма договора» не выделяется форма, связанная «с государственной регистрацией». Другим доводом в пользу высказанной точки зрения можно считать то, что ч. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если законом такая форма и не требуется. Но в отношении государственной регистрации такое правило не приемлемо, так как только нормативно-правовой акт определяет круг сделок, подлежащих государственной регистрации.
Необходимость государственной регистрации договора лишает его признака консенсуальной сделки, поскольку одного согласия сторон договора не достаточно для его заключения. В то же время, данный договор не становится реальным, так как передача вещи как определяющий признак здесь не появляется.
Таким образом, мы сталкиваемся с необходимостью выделения третьего вида договоров - подлежащих государственной регистрации. В данную группу входят большинство договоров аренды недвижимости (за исключением аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений менее 1 года).
Несомненно, договор имущественного найма является возмездным договором, поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждение арендодателю, даже если конкретный его размер не оговорен договором. Возмездность проявляться не только в уплате какой-либо денежной суммы, но и встречном предоставлении вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п.
В тех же ситуациях, когда в условиях договора закреплено освобождение от наемной платы, можно говорит об отсутствии арендных отношений, даже если производится возмещение коммунальных расходов. Имеет место договор ссуды, возлагающий, по общему правилу, обязанность по содержанию имущества на ссудополучателя (ст. 695 ГК РФ). При внесении платы за содержание вещи ссудодателю мы сталкиваемся с «сочетанием различных по своей природе договоров - договора по безвозмездной передаче имущества в пользование и договора на возмездное оказание услуг».
Договор аренды - это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества».
Среди черт имущественного найма в литературе называют:
а) предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования;
б) временность (срочность) предоставления имущества[19].
Следует отметить, что закон допускает существование договоров имущественного найма как исключительно связанных с пользованием имущества, так и направленных на владение и пользование вещью. Также, в связи с возможностью передачи правомочий пользования и владения не в полном объеме, допускается совместное владение и пользование вещью.
По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ч. 2 ст. 606 ГК РФ).
По общему правилу, в отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя (статьи 638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (ч. 1 ст. 660 ГК РФ).
Приведенные положения говорят о том, что аренда перестает быть обязательственно-правовым институтом, ограниченным передачей вещи в пользование и владение. Это в большей степени касается, как правильно отмечает А.А. Иванов, аренды, сопряженной с владением. Данный вывод подтверждается тем, что для защиты такой аренды в соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса РФ могут применяться вещно-правовые иски[20], в том числе против собственника вещи.
Наличие у аренды черт абсолютного права ранее уже отмечалось рядом ученых, исследовавших договор имущественного найма. О.С. Иоффе, помимо особенности защиты прав нанимателя, указывает, что «договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»[21], то есть речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, предусмотренной ныне статьей 617 Гражданского кодекса РФ. О том, что договор аренды «создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правомочия, но и права, носящие характер абсолютных»[22].
Это, по мнению автора, с большой долей уверенности дает основания предполагать, что аренда имеет черты ограниченного вещного права. Подобную точку зрения высказывали еще российские дореволюционные ученые. М.М. Сперанский в изданной в 1859 году книге указывал, что «наемщик имеет право собственности на нанятое имущество, хотя и не в тех границах, как первоначальный собственник»[23].
На наш взгляд, этот вопрос заслуживает более подробного рассмотрения.
Среди признаков вещных прав в литературе обычно выделяют следующие:
а) строго ограниченный законом круг этих прав[24];
б) бессрочный характер этих прав;
в) объектом этих прав является индивидуально-определенная вещь;
г) вещным правам присуще право следования (то есть они сохраняются несмотря на смену собственника вещи);
д) требования, вытекающие из этих прав, подлежат преимущественному удовлетворению;
е) вещные права пользуются абсолютной защитой;
ж) характер и содержание этих прав определяется непосредственно законом, а не договором[25].
Ю.К.Толстой привел достаточно убедительные доводы, о том, что большинство из приведенного перечня признаков не являются общими для всех вещных прав[26], а закон закрепляет только два: право следования и абсолютный характер защиты (пункты 3 и 4 статьи 216 ГК РФ).