Особенности рынка земли и проблемы его регулирования (стр. 3 из 6)
Но было бы неверным рассматривать чистую ренту как однозначно негативное явление. Поскольку для арендатора она является издержками, он склонен минимизировать этот вид расходов, т.е. максимально использовать каждый участок земли. Отсутствие ренты стимулирует бесхозяйственность. Таким образом, чистая рента представляет собой экономический механизм, обеспечивающий рачительное отношение к ограниченному ресурсу – земле.
Распределение земельной ренты между субъектами аграрного производства зависит от типа ренты.
Дифференциальная рента I практически в полном объеме попадает к землевладельцу, поскольку он устанавливает арендную плату на уровне, учитывающем качество участков.
Дифференциальная рента II является результатом производственных усилий арендатора и полностью присваивается им за вычетом подоходного налога (до завершения срока арендного договора). После окончания срока арендного договора дифференциальная рента II полностью или частично присваивается землевладельцем, поскольку достигнутые с помощью усилий арендатора улучшения земли становятся неотделимыми от нее.
Описанная механика присвоения дифференциальной ренты II сказывается на эффективности ведения сельского хозяйства, появляется зависимость между сроками аренды и отношением арендаторов к земле. Арендаторы не заинтересованы в улучшении земли при коротких сроках аренды, т.к. после окончания арендного договора они от собственных усилий понесут потери (чем лучше станет земля, тем резче поднимется арендная плата). При длинных сроках смысл улучшать землю есть: все время действия аренды дифференциальную ренту II будет получать арендатор. Таким образом, только длительные сроки аренды способствуют рачительному отношению к земле.
Чистая рента присваивается землевладельцем в форме арендной платы.
Следует уточнить понятия ренты и арендной платы. Арендная плата – вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельцу. Экономической основой арендной платы является рента, но количественно рента и арендная плата различаются. Не все виды ренты входят в арендную плату (дифференциальная рента II). Арендная плата часто включает платежи нерентного происхождения: так участок обычно сдается вместе с находящимися на нем постройками, оборудованием и инвентарем. Плата за эти компоненты с точки зрения теории должна рассматриваться как процент (в пользование передается капитал).
Арендная плата выступает как рыночная цена передачи права пользования землей и оказывает решающее воздействие на объемы спроса и предложения на землю.
Представим графически предложение участков землевладельцами и спрос на них арендаторами.
Пересечение обеих кривых устанавливает уровень равновесной арендной платы, но не устанавливает уровень объема используемой земли, т.к. этот объем равен величине предложения земли. Это обстоятельство служит основание для определения ренты (в данном случае упрощенно отождествляемой с арендной платой): рентой называется плата за использование фактора производства, которая не обеспечивает увеличение объемов его привлечения в производственный процесс.
Рисунок 4 – Равновесие на рынке земли
Если величина арендной платы выше уровня равновесия, то количество арендаторов, способных заплатить ее, уменьшается. Спрос на землю падает, что вызывает уменьшение арендной платы до равновесного уровня. Если арендная плата отклоняется от точки равновесия вниз, то число желающих арендовать землю превышает ее предложение, обостряется конкуренция между арендаторами за участки, это вызывает увеличение арендной платы до ее равновесного состояния.
Теперь рассмотрим операцию купли-продажи земли. Продажная цена земельного участка непосредственно связана с приносимой им арендной платой, поскольку, отчуждая землю, ее владелец желает получить суммарную дисконтированную величину всех будущих арендных платежей. Но арендные платежи в предельном случае уходят в неопределенно далекое будущее, поэтому при дисконтировании применяется формула текущей дисконтированной стоимости для бесконечного периода:
Pземли=PDVбеск=TRconst/I,
где TRconst– величина годовой арендной платы,
I – ставка процента.
Таким образом, цена земли определяется двумя факторами:
1) она прямо пропорциональна приносимой ею арендной плате,
2) обратно пропорциональна норме ссудного процента.
Покупатель и продавец земли всегда сопоставляют арендную плату со ссудным процентом, который можно было бы получить, поместив деньги в банк. Поясним на примере: какова будет цена земельного участка, если он приносит в год 10000руб. арендной платы, а банковский процент равен 4? Тогда
Pземли=10000/0,04=250тыс.руб.
Таким образом, рыночная цена земли есть капитализированная арендная плата, т.е. сегодняшняя дисконтированная стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.
На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.
Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.
Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис.5.
Рисунок 5 - Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее
На рис.5 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 — П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.
Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3–5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25–40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.
Вкладывать деньги и недвижимость — землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную «горячку», направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь — земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.
Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.