- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Традиционно в России недвижимость делится на три группы:
- жилищный фонд;
- нежилой фонд;
- земля.
Именно эти группы и составляют основу городской недвижимости.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и др. строения, пригодные для проживания.
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские, производственные.
Недвижимость как товар обладает такими особенностями, как:
- фундаментальность;
- уникальность;
- стационарность;
- длительность создания;
- долговечность.
Рынок недвижимости - совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости. Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение для оживления инвестиционной деятельности в городе.
Одной из важнейших функций по управлению недвижимостью является ее оценка.
Оценить недвижимость - значит дать научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта.
Недвижимое имущество как объект оценки подразделяется на две группы:
- потребительская недвижимость (квартиры, дома, дачи, гаражи, дачные земельные участки);
- доходная недвижимость (земля, леса, богатства недр, производственные помещения, предприятия, фирмы как целое).
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации определяются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ).
Стоимость - это прогнозный показатель, предвидение цены, инструмент ее нахождения.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог, т.е. это денежное выражение стоимости по факту заключенной или заключаемой сделки.
Стоимость одного и того же объекта недвижимости может быть различной в зависимости от цели оценки: купля-продажа, аренда, залог, страхование, инвестирование и т.д.
Итак, в зависимости от цели оценки могут использоваться различные виды стоимости оцениваемого объекта.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со стандартами оценочной деятельности выделяют следующие подходы к оценке:
- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его восстановления либо замещения с учетом его износа;
- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на его сравнении с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых от него доходов.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Величину стоимости объектов городской недвижимости необходимо знать для:
- осуществления аренды и купли-продажи объектов;
- определения налогооблагаемой базы;
- решения вопросов ипотечного кредитования;
- осуществления объективной приватизации;
- привлечения внешних (в том числе иностранных) инвестиций.
Например, земля - территориально-пространственный базис для размещения строительства, поэтому инвестору необходимо учитывать ее стоимость при оценке эффективности инвестиций, городской администрации - при планировании и контроле поступлений в городской бюджет.
Земля на современном этапе развития городов является перспективным источником дохода бюджетов различного уровня, в том числе и муниципального. Поэтому упорядочение землепользования, а также использования других объектов городской недвижимости, является важным направлением расширения инвестиционных возможностей города.[1]
С точки зрения привлечения инвесторов важную роль играет совершенствование процесса осуществления операций с недвижимостью (согласование, утверждение, регистрация и т.д.) В настоящее время для оформления операций с недвижимостью требуются сроки, исчисляемые месяцами, иногда - до года. Такая ситуация способствует процветанию многочисленных посреднических структур, развитию «теневого» рынка с крупными оборотами в обход бюджета.
Поэтому важной задачей для органов местного самоуправления является совершенствование управления городской недвижимостью.
Одним из направлений совершенствования управления недвижимостью является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской недвижимости.
Кадастр (от франц. лист, реестр) - систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны. Наиболее известны водный и земельный кадастры.
Компьютеризированные кадастры, как банки данных об объектах городской недвижимости, уже создаются и применяются в ряде российских городов.
1.2 Инвестиционные проблемы муниципалитетов[2]
1.2.1 Инвестиционные потребности муниципалитетов
Инвестиционные проекты муниципальных образований можно разделить на два типа:
1. Неокупаемые проекты (некоммерческие), реализация которых не предполагает получения денежных средств, но возможна экономия бюджетных средств.
2. Частично окупаемые проекты, в результате реализации которых планируется получение денежных средств, но эти средства не покроют всю сумму затрат на строительство и содержание объекта в течение срока его эксплуатации.
В последнем случае возникают следующие вопросы: кто будет управлять проектом и заниматься сбором денежных средств, поступающих в результате его реализации; будет ли данная работа проводится эффективно?
В случае если такая услуга окажется платной (т. е. возникнет необходимость отслеживать не только сам факт, но и объем предоставления услуги), целесообразно передать ее администрирование частному бизнесу.
Коммерческими проектами должен заниматься коммерческий сектор. Бюджетные средства должны направляться на реализацию тех инвестиционных проектов, которые улучшают качество жизни населения и качество бизнес-среды и не могут быть осуществлены частными структурами или реализованы без софинансирования расходов со стороны органов власти.
Можно выделить 3 основных источника финансирования инвестиционных потребностей муниципалитета:
1) средства муниципального бюджета, в том числе заемные, и/или вышестоящих бюджетов;
2) прямые инвестиции и различные формы (муниципального) сотрудничества;
3) средства организаций различных форм собственности, в случае если проект может генерировать доходы (как, например, проекты в области жилищно-коммунального хозяйства).
С одной стороны, муниципалитет заинтересован уменьшить объем расходов бюджета, переложив по возможности бремя развития инфраструктуры на плечи частных инвесторов. С другой стороны, учитывая, что доходы от большинства инфраструктурных проектов формируются за счет тарифов, в том числе платежей населения, муниципалитет должен учитывать социальные последствия повышения тарифов (в результате введения в них инвестиционной составляющей).
Задача выбора источника финансирования проекта не должна рассматриваться муниципалитетом в качестве самостоятельной задачи, поскольку является частью общей задачи - подготовки бизнес-плана проекта, в том числе разработки его финансовой модели и схемы финансирования.
1.2.2 Муниципальные заимствования
Привлечение заимствований оправданно, если привлеченные средства направляются на реализацию инфраструктурных проектов, которые не могут быть осуществлены частным бизнесом. Если же не хватает средств на текущие расходы, то необходимо сокращать их объем, поскольку перекладывать на будущие поколения обеспечение «проедаемых» сегодня текущих расходов неприемлемо.
Согласно Бюджетному кодексу РФ, расходы бюджета делятся на текущие и капитальные.
В соответствии с п. 2 ст. 92 Бюджетного кодекса РФ текущие расходы бюджета не могут превышать доходы бюджета. Разница между расходами (сумма текущих и капитальных расходов) и доходами бюджета называется дефицитом (профицитом) бюджета. Таким образом, п. 2 ст. 92 требует, чтобы за счет увеличения дефицита бюджета финансировались не текущие, а капитальные расходы.
Статьей 96 Бюджетного кодекса РФ оговорены следующие источники финансирования дефицита местного бюджета:
- муниципальные облигационные займы;
- кредиты кредитных организаций;
- кредиты бюджетов других уровней бюджетной системы;
- поступления от продажи имущества;
- изменение остатков на счетах.
Очевидно, что на счетах муниципального образования никогда не будет постоянного резерва, сопоставимого с объемом финансирования инвестиционного проекта или инвестиционной программы (адресной программы капитальных вложений) как совокупности инвестиционных проектов.