МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра городского строительства и хозяйства
О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ офиса
Расположенного по адресу:
г. Ростов – на - Дону, центр, ул.Большая Садовая
Выполнила: студент гр.
Проверила:
2010
Оглавление
Письмо………………………………………………………………………………..3
Исходные данные…………………………………………………………………….4
Техническое задание на объект………………………………………………...…...5
Допущения и ограничения…………………………………………………………..6
Оценка на основе затратного подхода……………………………………………...8
Оценка на основе сравнительного подхода…………………………………….....18
Оценка на основе доходного подхода…………………………….……………….25
Обобщение результатов оценки……………………………………………………30
Заключение оценочной фирмы……………………….…………………………….32
Список источников…………………………………………………………………..33
Уважаемый Николай Александрович Никифоров!
Настоящий отчет выполнен на основании договора № 1 от 17.02.2010г. о рыночной стоимости офиса общей площадью 80 м2, расположенного по адресу г.Ростов-на-Дону, улица Большая Садовая.
Рыночная стоимость объекта на основании визуального обследования, расчетов, анализа рынка недвижимости на дату оценки округленно составила:
2 900 000 руб 00 коп
(два миллиона девятьсот тысяч рублей 00 коп)
Настоящее письмо не является отчетом о рыночной стоимости объекта, а только предваряет его. По всем вопросам, касающимся настоящего отчета, просим обращаться непосредственно к нам.
Оценщик Апшацева Н. С.
Исходные данные
| № п/п | Наименование | Исходные данные |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Местоположение объекта | г. Ростов-на-Дону,улица Большая Садовая |
| 2 | Функциональное назначение объекта | Офис |
| 3 | Площадь | 80 м2 |
| 4 | Строительный объем | 240 м3 |
| 5 | Тип фундамента | ж/б |
| 6 | Материал стен | Кирпич |
| 7 | Кровля | Черепичная |
| 8 | Перекрытия | ж/б |
| 9 | Полы | Паркетные |
| 10 | Проемы | Деревянные |
| 11 | Отделочные работы | Окраска стен по слою штукатурки |
Техническое задание на объект
| № п/п | Наименование | Исходные данные |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Оценщик | Апшацева Н.С. |
| 2 | Клиент | Никифоров Н.А. |
| 3 | Дата, на которую выполнена оценка | 17 февраля 2010 года |
| 4 | Цель оценки | Купля-продажа |
| 5 | База оценки | Понятие рыночной оценки |
_____________ Апшацева Н.С. ____________Никифоров Н.А.
(подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.)
Допущения и ограничения
ДОПУЩЕНИЯ. Отчет об оценке готовится в соответствии со следующими допущениями, которые являются неотъемлемой частью данного отчета:
В оценке исходят из достоверности правоустанавливающих документов на собственность объекта оценки. Выводы о правах на объект оценки делают на основании анализа представленных Заказчиком правоустанавливающих документов.
Права собственности на рассматриваемое имущество, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
Оцениваемые объекты свободны от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме указанных в правоустанавливающих документах.
Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях.
Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
ОГРАНИЧЕНИЯ. Отчет об оценке составляется в соответствии с нижестоящими ограничивающими условиями, которые являются неотъемлемой частью отчета:
1. Выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщика.
2. Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в суде на вопросы, связанные с объектом оценки, за исключением случаев, оговоренных определенными договорами.
3. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
4. Оценщик выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от имени Заказчика. Заказчик также принимает условия не упоминать наше имя или наш отчет полностью или частично в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без нашего письменного на то согласия. Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, исследования в соответствии с задачами оценки.
Оценка на основе затратного подхода
Сущность метода оценки стоимости по затратам. Область применения метода. Последовательность определения стоимости на основе затрат. Основные подходы к оценке полной стоимости строительства. Полная стоимость замещения. Полная стоимость воспроизводства. Определение состава и величины затрат на строительство объекта. Методы определения восстановительной и замещающей стоимости на основе укрупненных поэлементных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и базисной стоимости по видам работ (УПБС – ВР). Оценка износа как утраты полезности. Неустранимый и устранимый физический износ. Оценка накопленного износа. Экономическое устаревание. Эффективный возраст. Метод срока жизни.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение аналогичного нового. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить значения стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке имущества.
Суть подхода по затратам заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества.
Согласно затратному подходу, стоимость имущества определяется, как сумма восстановительной стоимости за вычетом износа.
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом имущества на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.
Основные этапы оценки при данном подходе:
- расчет стоимости приобретения новых аналогичных объектов, получение восстановительной оценки;
- определение величины физического и морального износа объекта;
- уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости.
Описание конструктивных элементов и определение их процента
Таблица1: Расчет износа
| Наименование конструктивных элементов | Описание элементов (конструктивный тип, материал, отделка) | Техническое состояние | Удельный вес по сб. УПВС №33; к табл. 1 | Ценност ный коэфф. | Удельный вес после примене ния ценностн. коэф. | Физический износ, %, ВСН53 – 86(р) | Средневзвешенный физический износ, % |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Фундаменты | железобетонные | С мелкими трещинами | 4 | 0,8 | 3,2 | 10 | 0,32 |
| Стены наружные и перегородки | кирпичные | В хорошем состоянии | 23 | 1,0 | 23 | 8 | 1,84 |
| Кровля | черепичная | В хорошем состоянии | 12 | 1,06 | 12,72 | 10 | 1,27 |
| Покрытие, перекрытия | железобетонные | В хорошем состоянии | 18 | 1,73 | 31,14 | 8 | 2,49 |
| Полы | паркет | В удовлетворительном состоянии | 7 | 1,34 | 9,38 | 15 | 1,41 |
| Проемы | деревянные | В удовлетворительном состоянии | 10 | 1,3 | 13,2 | 18 | 2,38 |
| Отделочные работы | Окраска стен по слою штукатурки | В хорошем состоянии | 8 | 1,25 | 10 | 12 | 1,2 |
| Инженерные системы: | водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение, отопление | В хорошем состоянии | 16 | 1 | 16 | 10 | 1,6 |
| Прочие работы | 2 | 1 | 2 | 1 | 0,02 | ||
| Итого: | 100 | 10,5 | Sб=120,64 | Sа=12,52 |