Общая характеристика методов и подходов оценки потенциала предприятия бизнеса (стр. 5 из 6)

ДПск

= ДПск (2.13)

где

- фактор текущей стоимости;

i – ставка дисконта.

2.1.7 Oпределение приведенных денежных потоков по двум моделям.

Таблица 2.12 – Приведенные денежные потоки

Ден. поток / Годы	1	2	3	4	5	ППрП
ДП ск	8384,84	7160,63	7831,3	8600,35	9867,8	10134,97
Коэф-т текущей стоимости по RCAPM	0,7536	0,5679	0,4279	0,3225	0,243	0,1831
Текущая стоимость ДП ск	6318,644	4066,393364	3351,36	2773,527	2398,091	-
Сумма текущей стоимости ДП ск	18908,02
ДП ик	8905,06	7680,85	8351,52	9120,57	9867,8	10134,97
Коэф-т текущей стоимости по RWACC	0,8257	0,6818	0,5630	0,4649	0,3839	0,3169
Текущая стоимостьДП ик	7353,23	5237,12	4702,08	4240,22	3788,16	-
Сумма текущей стоимости ДП ик	25320,8

2.1.8 Определение выручки от продажи фирмы в конце последнего прогнозного года по двум вариантам:

1) с использованием модели Гордона

По модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, определяемого как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

2) исходя из предложения величины возможной продажи фирмы в постпрогнозный период.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона для каждого денежного потока (ДП ск и ДП ик) производится по формуле:

Vterm = CF

/(R-g) (2.14)

где Vterm – стоимость в постпрогнозный период, тыс.$,

CF

- денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода, тыс.$.

R – рассчитанная ставка дисконта (доли),

g – долгосрочные темпы роста денежного потока (доли).

Таблица 2.13 - Стоимость фирмы в постпрогнозный период по модели Гордона.

Vterm = CF /(R-g)	Расчет	Результат	Ед. изм.
Vterm ДП ск:	10134,97/(0,327-0,08)	41032,27	тыс.$
Vterm ДП ик:	10134,97/(0,21104-0,08)	77342,57	тыс.$

2) Предполагаемая величина возможной продажи фирмы в постпрогнозный период указана в таблице 7.

3) Полученную стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводим к текущим стоимостным показателям по тем же ставкам дисконта, которые рассчитаны для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода. При этом n = 6 лет.

Таблица 2.14 – Текущая стоимость выручки от продажи фирмы, тыс.$

Варианты определения выручки от продажи	Выручка от продажи, тыс. $	R	Коэф-т дисконтирования	Текущая стоимость единицы (реверсии) PV
Предполагаемая стоимость продажи	39500*3,1= =122450	21,104	0,3169	38804,41
По модели Гордона для ДП ск	41032,27	32,7	0,1831	7513,01
По модели Гордона для ДП ик	77342,57	21,104	0,3169	24509,86

2.1.9 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определяем рыночную стоимость объекта недвижимости как сумму потока доходов и разовой продажи фирмы.

Таблица 2.15 – Рыночная стоимость объекта недвижимости

№ п/п	Методы расчета	ДП ск	ДП ик
1	PV дп	18908,02	25320,8
2	PV по м. Гордона	7513,01	24509,86
3	PV реверсии	38804,41	38804,41
4	PV∑ = PVдп+ PV по м. Гордона	26421,03	49830,66
5	PV∑ = PVдп+ PV реверсии	57712,43	64125,21

Рыночная стоимость бизнеса фирмы получена путём сложения текущих стоимостей денежных потоков за пять прогнозных лет и текущей стоимости продажи фирмы в последний прогнозный год. Это стоимость 100%-ной доли капитала в фирмы. Для оцениваемой фирмы стоимость контрольной доли в капитале предприятия методом дисконтированных денежных потоков устанавливается в диапазоне между значениями, полученными двумя методами, т.е. 57712,43 - 64125,21 тыс.$.

2.2 Определение рыночной стоимости земельного участка.

Определение рыночной стоимости земельного участка определяем с использованием метода техники остатка для земли. При применении данного метода должны быть известны: чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений (таблица 10).

Расчеты данным методом выполняются в несколько этапов.

1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:

Yзд = Vзд

Rзд, (2.15)

где Vзд – текущая стоимость зданий и сооружений;

Yзд – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

Rзд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений рассчитывается по формуле:

Rзд = R возм + R зем (2.16)

где R возм – коэффициент (возврата) возмещения капитала;

R зем – коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле, из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:

Y зем = Y - Y зд (2.17)

где Y зем – чистый операционный доход, относимый к земле;

Y – общий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

V зем = Yзем / R зем (2.18)

где V зем – остаточная стоимость земли;

R зем – коэффициент капитализации для земли.

Расчет возмещения инвестиций в производственный комплекс (здания, сооружения) выполним тремя методами рекапитализации.

Метод прямолинейной рекапитализации (или метод Ринга) подразумевает, что возраст суммы инвестированного каптала происходит ежегодно равными долями. В этом случае коэффициент капитализации равен:

R = i +

(2.19)

где R – коэффициент капитализации,

d

- сумма инвестированного капитала, 100%

n – количество периодов возврата капитала (лет.)

i – ставка дохода.

Рекапитализация по коэффициенту доходности инвестиций (или метод Инвуда – возмещение капитала по ставке дохода на инвестиции (ставке процента или отдаче)) состоит в том, что коэффициент рекапиталаизации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям, или:

R = i+

(2.20)

где i – коэффициент дохода на капитал;

i/[(1+i)

-1] – коэффициент ре капитализации.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента. В этом случае коэффициент рекапиталаизации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонду возмещения по безрисковой ставке процента.

R = i +

(2.30)

Все необходимые исходные данные и расчеты сводим в таблицу 2.16.

Таблица 2.16 – Рыночная стоимость комплекса

№ п/п	Показатель	Расчет	Значение
1	Рыночная стоимость производственного объекта (здания, сооружения) V зд	Расчетное значение PV∑по м. Гордона для ДПск (п.4 табл.9)	26421,03
2	Ставка дохода на пром. объект, %	RCAPM (п. 6.1)	32,7
3	Срок экономической жизни n, лет	25
4	Доход от всего имущественного комплекса Д∑	П вал за 1-й год (расчетное значение из табл.1)	6235,96
5	Ставка дохода на землю i,%	19
6	Безрисковая ставка, %	5,5
7	R по методу Ринга, %	R = i + 100/n	23
8	R по методу Инвуда, %	R = i + R CAPM /[(1+ R CAPM)n -1]	19
9	R по методу Хоскольда, %	R = i + iб / [(1+ iб)n -1]	20,9
10	ЧОД зд.с, тыс. $:	V зд R	–
11	по методу Ринга	26421,03*0,23	6076,84
12	по методу Инвуда	26421,03*0,19	5019,99
13	по методу Хоскольда	26421,03*0,209	5521,99
14	ЧОД земли, тыс. $ :	Д∑ – ЧОД зд.с	–
15	по методу Ринга	6235,96-6076,84	159,12
16	по методу Инвуда	6235,96-5019,99	1215,97
17	по методу Хоскольда	6235,96-5521,99	713,97
18	Рыночная стоимость земельного участка, V зем:	ЧОД земли / i	–
19	по методу Ринга	159,12/0,19	837,47
20	по методу Инвуда	1215,97/0,19	6399,84
21	по методу Хоскольда	713,97/0,19	3757,74
22	Рыночная стоимость всего комплекса, тыс. $:	V зд + V зем	–
23	по методу Ринга	26421,03+837,47	27258,5
24	по методу Инвуда	26421,03+6399,84	32820,87
25	по методу Хоскольда	26421,03+3757,74	30178,77

2.3 Определение рыночной стоимости НОУ-ХАУ.