1. Корректировка на уторговывание
Данная поправка основывалась на сведениях продавцов относительно возможности торга по данным объектам. С учетом назначения земельного участка, текущего состояния рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, максимальная величина скидки, на которую может согласиться продавец, составляет 10% от стоимости цены предложения. Размер корректировки составил (1-0,10)=0,90 по всем объектам аналогам.
2.Корректировка на дату продажи
Дата продажи/предложения по всем объектам аналогам совпадает с датой оценки. Корректировка не проводилась.
3. Корректировка на условия продажи
Условия продажи/предложения объектов аналогов и объекта оценки - рыночные. Корректировка не проводилась.
4. Корректировка на право собственности на земельный участок
На все объекты аналоги, так же, как и на объект оценки оформлены права собственности, поэтому корректировка не проводилась.
5. Корректировка на местоположение
Все земельные участки относятся к одной категории - земли населенных пунктов. Они расположены в одном районе Приморского края. Корректировка не проводилась.
6. Корректировка на размер
Объект оценки и объекты аналоги имеют разную площадь, однако в ходе проведенного анализа рынка недвижимости было выявлено, что существенное влияние размера на стоимость объекта оценки не оказывает. Поэтому корректировка не проводилась.
7. Корректировка на характер использования
Все объекты аналоги так же, как и объект оценки выделены для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Поэтому корректировка на характер использования ни по одному из объектов аналогов не проводилась.
По всем объектам аналогам имеются часть документов на согласование, подведение и подключение основных инженерных коммуникаций, по объекту оценки данное согласование отсутствует. В непосредственной близости с объектом оценки расположены жилые дома с подведенными к ним коммуникациями. Как показывает практика строительства жилых домов, при строительстве идет подключение к ближайшим точкам подключения, однако это требует дополнительных затрат как на разрешение, так и на само подключение. Поэтому по всем объектам аналогам была проведена понижающая корректировка в размере 0,85.
Результат метода сравнения продаж:
Определение стоимости объекта оценки определялось путем взвешивания скорректированных стоимостей сопоставимых объектов:
Взвешенная стоимость = (179,01+178,25+179,78)/3= 179,01 руб./м2
Взвешенная стоимость всего участка = 179,01 * 1500 = 268 515 руб.
Стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, Шкотовский район, с. Анисимовка, ул. Смольная с кадастровым номером 25:24:23 01 001:0037, по сравнительному подходу составляет 268 515 рублей.
Собственник имущества, получая права владения, пользования и распоряжения им, приобретает и некоторые обязанности. Одной из них является обязанность платить налоги.
Земельный налог установлен Налоговым кодексом РФ. Налогом облагаются находящиеся у граждан земельные участки и их части, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок). Назначение земли не имеет принципиального значения. Платить земельный налог должны организации и физические лица, являющиеся собственниками земли, землевладельцами либо землепользователями. Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Они, например, могут возводить на участке здания и сооружения. Однако ни землевладельцы, ни землепользователи распоряжаться землей не могут. Собственники земли - лица, которые имеют право и пользоваться, и распоряжаться землей: продавать, дарить ее либо оставлять в качестве наследства.
По общему правилу землевладелец уплачивает налог на землю самостоятельно, причем после того, как налоговая инспекция присылает уведомление, где указаны сумма налога и срок оплаты.
Сумму земельного налога рассчитывают, исходя из площади земельного участка (налоговой базы).
Сумма налога = площадь земельного участка в м2 • кадастровая стоимость 1 м2 земли • ставка налога (площадь участка в сотках надо разделить на 100).
Ставки земельного налога устанавливают в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Предельные ставки, закрепленные в ст. 394 НК РФ, составляют:
• 0,3 % от кадастровой стоимости - для участка сельскохозяйственного назначения; занятого жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленного для жилищного строительства; а также выделенного для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
• 1,5 % от кадастровой стоимости - для прочих земельных участков.
На территории Шкотовского муниципального района Приморского края ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельных участков установлены в размере 0,3 процент в отношении земельных участков отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, используемых для сельскохозяйственного производства; предоставленных для жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. При расчете налога стоимость 1 га = 8,46 руб.
Следовательно, сумма налога для участка, расположенного по адресу: Приморский край, Шкотовский район, с. Анисимовка, ул. Смольная с кадастровым номером 25:24:23 01 001:0037, составляет:
15 *2822 *0,003 =127 руб.
Поставленные в работе цели достигнуты. Рассмотрена процедура предоставления земельных участков в собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, выявлена схема проведения сделки.
Была рассчитана стоимость земельного участка сравнительным подходом. Стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, Шкотовский район, с. Анисимовка, ул. Смольная с кадастровым номером 25:24:23 01 001:0037, по сравнительному подходу составляет 268 515 рублей.
Сумма налога для участка составила 127 руб.
Каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок для строительства жилого дома, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (помимо хозяйства при доме), для садоводства или огородничества. Но право у гражданина на конкретный участок, его размеры и место расположения возникает не произвольно, а при соблюдении определенных условий и в порядке, установленном законодательством РФ или субъектов Федерации для каждого вида пользования землей.
Граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства и строительство с момента государственной регистрации прав на земельный участок, полученный или приобретенный ими для этих целей.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Дашков и Ко, 2009.
2. Земельный кодекс Российской Федерации. СПб.: Герда, 2008.
3. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. N 237. 1993
4. НК РФ. М.: Проспект, 2008.
5. ФЗ « О садоводческих, огородных или дачных не коммерческих объединениях граждан».
6. Викторова Н.Г., Харченко Г.П. Налоговое право. СПб.: Питер, 2007.
7. Гражданское право. Учебник. Часть 1 и 2./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2008.
8. Земля и право.Под ред. Боголюбова С.А. М.: ИНФРА-НОРМА, 2007.
9. Земля и право: Сборник нормативных актов./Под ред. Улюкаева И.А. М.: Былина, 2007.
10. Крассов И.О. Право частной собственности на землю. М.: Юрист, 2008.