Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов сравнения объектов;
- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
- расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.
Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:
Сз = С – Су,
где Сз, - стоимость земельного участка,
С - стоимость объекта,
Су - стоимость улучшений.
Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на воспроизводство инфраструктуры целесообразна при ликвидации предприятий, аресте их имущества и т.п. Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и других случаях, предусмотренных законодательством РФ.
При оценке земель под объектами рассчитывается величина затрат на воспроизводство произведенных улучшений (дороги, инженерные сооружения водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и др). Их остаточная стоимость прибавляется к нормативной цене земельного участка.
4. Задачи
Задача 1
Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс.руб., затем он уменьшится на 150 тыс.руб. и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс.руб. и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10 %.
Решение.
1 способ.
Приведенную стоимость (исходя из процентной ставки 10 %) для каждого из будущих притоков можно определить с помощью формулы
| PV = S * | 1 |
| (1+i)n |
где PV – текущая стоимость единичного аннуитета,
S – сумма вклада,
i – ставка дисконта,
n – количество начислений за год.
Расчеты приведены в таблице:
| Годы | Арендные платежи, тыс.руб. | Текущая стоимость арендных платежей, тыс.руб. |
| 1 | 400 | 400/(1 + 01) = 363,64 |
| 2 | 400 | 400/(1 + 01)2 = 330,58 |
| 3 | 400 | 400/(1 + 01)3 = 300,53 |
| 4 | 400 | 400/(1 + 01)4 = 273,21 |
| 5 | 250 | 250/(1 + 01)5 = 155,23 |
| 6 | 250 | 250/(1 + 01)6 = 141,12 |
| 7 | 250 | 250/(1 + 01)7 = 128,29 |
| 8 | 600 | 600/(1 + 01)8 = 279,90 |
| 9 | 600 | 600/(1 + 01)9 = 254,46 |
| Итого текущая стоимость 363,64+330,58+300,53+273,21+155,23+141,12+128,29+279,90+254,46 = 2226,9455 тыс.руб. | ||
2 способ.
Текущую стоимость потока арендных платежей можно рассчитать, используя множительные таблицы. В данном случае использовались таблица, сгруппированная по величине процентной ставки (10 %). В колонке 6 находится фактор, исходя из периода дисконтирования.
1. Рассчитаем текущую стоимость арендных платежей за первые четыре года:
400(PVA) = 400 * 3,16987 = 1267,948 тыс.руб.
2. Определим текущую стоимость арендных платежей за последующие 3 года. Фактор текущей стоимости аннуитета в этом случае будет равен разности факторов, соответствующих рыночному и начальному периодам возникновения измененной суммы арендной платы по отношению к текущему, т.е.нулевому периоду. Пониженная аренда поступала с конца 4 и по конец 7 периодов, следовательно, в расчетах должны быть использованы факторы 4,86842 и 3,16987:
250 * (4,86842 – 3,16987) = 424,6375 тыс.руб.
3. Определим текущую стоимость арендных платежей за последующие 2 года. Повышенная аренда поступала с конца 7 и по конец 9 периодов, значит, в расчетах должны использоваться факторы 4,86842 и 5,75902:
600 * (5,75902 - 4,86842) = 534,36 тыс.руб.
4. Суммарная текущая стоимость арендных платежей:
1267,948 + 424,6375 + 534,36 = 2226,9455 тыс.руб.
Ответ: 2226,9455 тыс.руб.
Задача 2
За какой срок будет возвращен кредит в сумме 29130 руб., взятый под 8 % годовых, если возврат осуществляется равными платежами по 2500 руб. в год.
Решение.
1. Рассчитаем проценты за пользование кредитом:
29130 * 0,08 = 2330,4 руб.
2. Сумма кредита с процентами: 29130 + 2330,4 = 31460,4 руб.
3. Срок возврата кредита: 31460/2500 = 12,5 лет.
Ответ: 12,5 лет.
Задача 18
Определите текущую стоимость денежного потока, если ставка дисконта 10 %, денежные средства поступают в конце года:
1 год 1200 тыс.руб.;
2 год 1000 тыс.руб.;
3 год минус 500 тыс.руб.;
4 год 2000 тыс.руб.;
5 год 4000 тыс.руб.
Решение.
Текущая стоимость (исходя из процентной ставки 10 %) денежного потока определяется с помощью формулы
| PV = S * | 1 |
| (1+i)n |
где PV – текущая стоимость единицы,
S – сумма вклада,
I –ставка дисконта,
n – количество начислений за год.
| PV = | 1200 | + | 1000 | + | -500 | + | 2000 | + | 4000 | = |
| (1+0,1)1 | (1+0,1)2 | (1+0,1)3 | (1+0,12)4 | (1+0,12)5 |
= 1090,91 + 826,447 + (-375,66) + 1366,027 + 2483,685 = 5391,409 тыс.руб.
Ответ: 5391,409 тыс.руб.
Задача 29
Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях:
-ипотечная постоянная 18 %;
-коэффициент покрытия долга 1,25;
-отношение величины кредита к стоимости 75 %.
Какова общая ставка капитализации? Какова ставка капитализации для собственных средств?
Решение.
Задача решается методом финансовых составляющих – собственные и заемные средства.
1. Ставка капитализации общая СКо = СКзс + Кпд = 18 + 1,25 = 19,25 %.
2. Ставка капитализации для собственных средств определяется по формуле:
СКсс = (Ско – К * СКзс) / (1 – К) = (0,1925 – 0,75 * 0,18) / (1 – 0,75) = 0,23 или СКсс = 23 %.
Ответ : СКо = 19,25 %, СКсс = 23 %.
Задача 3
Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД, равный 350000 д.е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19 %-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в 1750000 д.е. Ипотечная постоянная составляет 17 %. Оцените стоимость объекта.
Решение.
1. Рассчитываем проценты за пользование кредитом (ПК):
ПК = 1750000 8 0,17 = 297500 д.е.
2. Рассчитываем денежные поступления (ДП):
ДП = ЧОД – ПК = 350000 – 297500 = 52500 д.е.
3. Рассчитываем собственный капитал (СК):
СК = 52500/0,19 = 276316 д.е.
4. Рассчитываем стоимость объекта (Соб):
Соб = 1750000 + 276316 = 2026316 д.е.
Ответ: 2026316 д.е.
Задача 4
Оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120000000 д.е. и приносит ежемесячный доход по 50 д.е. с каждого м2. Определить коэффициент капитализации.
Решение.
| Коэффициент капитализации = | 120000000 | = | 120000000 | = 50 (0,2 %) |
| 50*12*4000 | 2400000 |
Ответ: 50 (0,2 %)
Задача 5
Имеется информация:
| Объект | 1 | 2 | 3 | 4 |
| Площадь, м2 | 350 | 350 | 390 | 390 |
| Ванные комнаты | 2 | 2 | 2 | 1 |
| Гараж | Есть | Нет | Есть | Нет |
| Цена продажи, руб. | 428000 | 426500 | 433000 | 430000 |
Определить:
1. Корректировку на дополнительную площадь;
2. Корректировку на наличие гаража;
3. Корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты.
Решение.
1. Корректировка на дополнительную площадь рассчитывается исходя из стоимости 1 и 3 объектов, так как они отличаются только по одному признаку:
433000 – 428000 = 500 руб.
2. Корректировку на наличие гаража рассчитаем исходя из стоимости 1 и 2 объектов так как они отличаются только по одному признаку:
428000 – 426500 = 1500 руб.
3. Корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты рассчита-ем исходя из стоимости 3 и 4 объектов, учитывая корректировку на наличие гаража:
(433000 – 1500) – 430000 = 1500 руб.
Ответ: 500 руб., 1500 руб., 1500 руб.
Задача 6
Необходимо определить стоимость объекта, величина рыночной арендной платы за который оценена в 105000 руб. в месяц, используя валовой рентный множитель, выведенный из следующих данных:
| Объект продажи | Цена продажи, руб. | Месячная арендная плата, руб. |
| 1 | 16000000 | 123077 |
| 2 | 16500000 | 122222 |
| 3 | 16800000 | 134400 |
| 4 | 17000000 | 130770 |
| 5 | 17200000 | 132300 |
| Итого: | 83500000 | 642769 |
Решение.
1. Валовой рентный множитель получим от деления цены продаж на величину арендной платы:
Рм = Цп/А = 16000000/123077 + 16500000/122222 + 16800000/134400 + 17000000/130770 + 17200000/132300 = 650/5 = 130
2. Стоимость объекта определим путем умножения рыночной арендной платы на валовой рентный множитель:
105000 * 130 = 13650000 руб.
Ответ: 13650000 руб.
Список литературы
1. Деньги.Кредит.Банки: Учебник для вузов/ Е.Ф.Жуков, Л.М.Максимов, А.В.Печникова и др.; под ред. проф. Е.Ф.Жукова - М.: ЮНИТИ, 2000
2. Оценка бизнеса: Учебник/ под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е изд., перераб.и доп. – М.: Финансы и статистика, 2005.
3. Оценка недвижимости: серия «Учебное пособие»/ И.В.Гранова – СПб; Питер, 2001.
4. Экономика недвижимости. Учебник /В.А.Горемыкин, Э.Р.Бугулов – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999.
5. http://www.ipoteka-mail.ru Компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» Центр ипотечных программ.