Развитие ипотечного кредитования Методы оценки земли (стр. 2 из 4)

Элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как «чужое», несмотря на истинно российские корни.

В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и другого недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение.

В настоящее время слова «ипотека», «ипотечное кредитование» присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

Если на заре ипотечного движения весь рынок ипотеки был представлен банками Сбербанк и “ДельтаКредит” с процентными ставками 14-15% годовых и единственными ипотечными программами, то сегодня есть из чего выбирать. Условия выдачи кредитов в банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился, можно купить и новостройку, и загородный дом и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала дифференцированной. На ее размер влияет несколько факторов - доходы заемщика, длительность рассрочки, тип приобретаемого жилья.

2. Право собственности на недвижимость

В системе экономических отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваивается людьми. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому по формуле субъект-объект.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (юридические и физические);

- государство;

- местное управление (муниципальные образования).

Объект права собственности на недвижимость – это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом.

Право собственности состоит из трех элементов (правомочий):

-владение – фактическое обладание недвижимостью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на недвижимость.

-пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

-распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект собственности и получаемый от него доход.

Поскольку земля – всеобщая основа всех видов недвижимости, право собственности можно рассмотреть, в основном, применительно к земельным участкам, где оно представлено более полно, чем по другим недвижимым объектам.

Структура права собственности на землю

В зарубежной теории и практике, кроме трех рассмотренных прав, дополнительно включают 8 элементов:

-право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения объектом собственности;

-право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменению вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

-гарантия от экспроприации или право на безопасность;

-право передавать объект собственности;

-бессрочные владения;

-запрещение использовать объект собственности во вред другим людям;

-возможность изъятия объекта собственности в уплату невозмещенного долга;

-остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав.

Следует заметить, что в каждом конкретном случае право собственности включает в себя не все названные компоненты, а лишь некоторые из них в определенном сочетании. Некоторые специалисты полагают, что к праву собственности можно отнести любое сочетание названных выше элементов, если в нем содержится хотя бы один из пяти первых элементов, включая владение, пользование и распоряжение. В понятие собственности включают кроме прав еще интересы и выгоды, связанные с владением недвижимостью. Таким образом, возможно существование около 1500 вариантов прав собственности, которые в России пока еще полностью не учитываются.

Все функции собственности на недвижимость подразделяются на общие и специальные.

К основным общим правам собственности относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении объекта собственности. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п.

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяется целевым назначением собственности, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами. Особенности, например, земельных участков обуславливаются их свойствами (категорией земель) и хозяйственным состоянием. На землях особо охраняемых территорий хозяйственная деятельность существенно ограничивается или полностью исключается. Недопустимо использовать пашню под строительство или лесопосадки.

Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Так, земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации (восстановлению), а деградированные – консервации и т.п.

Наряду с правом собственности на рынке недвижимости различают вещные права и ограничения прав собственности. В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям.

Ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека, доверительное управление и аренда.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

3. Нормативно-правовая база оценки земли. Методы оценки земли

3.1 Нормативно-правовая база оценки земли

Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Развитие оценочной деятельности в России представляет собой составную часть процесса реформирования экономики, формирование правового государства.

Необходимо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану участка, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды.

В современных условиях России земля является наиболее сложным объектом экономической оценки, что обусловлено следующими причинами: