Экономическая оценка городских земель (стр. 11 из 14)
Вместе с тем, проходящие по территории ЦАО транспортные магистрали играют роль важнейших коммуникационных каналов Москвы. Прежде всего это Тверская и 1-я Тверская-Ямская ул., Охотный ряд, Новый Арбат, а также Новослободская ул., часть Комсомольского и Ленинского просп., Бульварное и Садовое кольцо. Кроме того, здесь располагаются шесть из девяти московских железнодорожных вокзалов: Ярославский, Ленинградский, Казанский, Курский, Белорусский и Павелецкий.
На приведенных ниже картах отмечено местоположение объекта оценки.
Рисунок 4 Местоположение объекта оценки на карте г.Москва
Рисунок 5 Уточненное расположение объекта оценки на карте г.Москва
3.5. Определение рыночной стоимости объекта оценки
В соответствии с вышеуказанными правилами, расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:
С = Суч x Кд x Кср.а x Ку x Коп, где:
С – стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);
Суч – площадь земельного участка (м2);
Кд – базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб./м2);
Кср.а.– безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;
Ку – безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;
Коп – безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка).
Кд = УД х Кпр х Кц, где:
УД – удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./м2), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 N 356-ПП;
Кпр – безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;
Кц – безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).[33]
Расчет стоимости права аренды земельного участка, входящего в состав объекта оценки, приведен в таблице ниже.
Таблица 4. Расчет стоимости земельного участка
| Наименование позиции | Значение |
| Площадь участка, Суч (м2) | 1 647 |
| Базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, УД (руб./м2) | 45 907 |
| Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, Кср.а | 0,945 |
| Коэффициент корректировки, учитывающий общую плотность застройки, Коп | 1 |
| Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, Кпр | 1 |
| Безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования, Кц | 1 |
| Безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций Ку | 1 |
| Стоимость обременений на земельном участке, руб. | 0 |
| Стоимость земельного участка, округленно, руб. | 71 450 000 |
Таким образом, стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, вл. 10, составляет округленно 71 450 000 руб.
Следует отметить, что рассчитанная на основании представленной выше формулы стоимость права аренды земельного участка является стартовой при проведении торгов на первичном рынке. Цены на земельные участки на вторичном рынке отличаются от стартовых цен, используемых на первичном рынке. В целях корректировки на изменение стоимости земельного участка в процессе торгов, оценщиками использована имеющаяся информация о предложении земельных участков на вторичном рынке.
Для расчета поправочного коэффициента оценщиками определялась стартовая цена по вышеуказанной методике и производился расчет по следующей формуле:
, где:К – поправочный коэффициент на изменение стоимости в процессе торгов;
С2 – цена предложения земельного участка на вторичном рынке, руб.;
С1 – цена предложения земельного участка на первичном рынке (стартовая цена), руб.[34]
Характеристика объектов-аналогов - земельных участков, предлагаемых на продажу на вторичном рынке, расчет их стартовой цены и поправочного коэффициента представлен в таблице ниже.
Таблица 5. Расчет корректировки, связанной с изменением стоимости в процессе торгов
| Наименование характеристики | Земельный участок №1 | Земельный участок №2 | Земельный участок №3 |
| Назначение | Земельный участок под строительство торгового павильона, магазина | Земельный участок под строительство торгового комплекса, многофункционального комплекса | Земельный участок под строительство торгового комплекса, офисного здания, многофункционального комплекса |
| Расположение | СВАО, м. Отрадное (земельный участок возле ст. метро) | ЮАО, м. Коломенская, Каширское шоссе | ЮВАО, Волгоградский проспект (2 км от МКАД) |
| Площадь, м2 | 200 | 870 | 1468 |
| Цена продажи, долл. США | 300 000 | 1 900 000 | 3 000 000 |
| Цена продажи, руб. | 7 730 730 | 48 961 290 | 77 307 300 |
| Срок аренды земельного участка | Аренда на 10 лет | Аренда на 10 лет | Аренда на 49 лет |
| Источник информации | http://www.incom-realty.ru, тел. 363-08-63 | http://www.incom-realty.ru, тел. 363-08-63 | http://www.arendator.ru, тел. 232-42-22 |
| Базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, УД (руб./м2) | 10 455 | 14 481 | 9 947 |
| Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, Кср.а | 0,820 | 0,820 | 1,000 |
| Безразмерные корректирующие коэффициенты(Коп, Кпр, Кц, Ку) | 1 | 1 | 1 |
| Стартовая цена, руб. | 1 714 620,0 | 10 330 745,4 | 14 602 196,0 |
| Корректировка | 4,51 | 4,74 | 5,29 |
| Среднее значение корректировки | 4,85 | ||
Таким образом, рыночная стоимость права аренды оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2011 г. составляет, округленно, руб.:
71 450 000 х 4,85 
346 532 500
346 532 500 руб.
(Триста сорок шесть миллионов пятьсот тридцать две тысячи пятьсот) рублей,
что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет, округлено:
9 701 000 долл. США
(Девять миллионов семьсот одна тысяча) долларов США.
Характеристики объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости представлен в таблице ниже:
Таблица 6. Результаты расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
| Элемент сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения | ||
| Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 | ||
| Цена предложения, долл. США за 1 м2 | 8 220 | 7 510 | 5 740 | |
| Передаваемые права на здание | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 | 8 220 | 7 510 | 5 740 | |
| Финансовые условия | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 | 8 220 | 7 510 | 5 740 | |
| Условия продажи | Типичные | Типичные | Типичные | Типичные |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 | 8 220 | 7 510 | 5 740 | |
| Снижение цены в процессе торгов | Рыночная | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения |
| Корректировка, % | -5 | -5 | -5 | |
| Скорректированная цена, долл. США за 1 м2а | 7 458 | 6 970 | 5 030 | |
| Дата выставления на торги | 01.03.2009г. | февраль 2009 г. | феврль 2009 г. | февраль 2009 г. |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 | 7 458 | 6 970 | 5 030 | |
| Местоположение | г. Москва, ЦАО, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10 | ЦАО, м. Цветной бульвар, пер. Большой Каретный, 4 м.п. от ст. метро | ЦАО, м. Цветной бульвар, ул. Трубная, 5 м.п. от ст. метро | ЦАО, м. Тверская, ул. Тверская, 5 м.п. от ст. метро |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 | 7 458 | 6 970 | 5 030 | |
| Линия домов | Первая | Первая | Первая | Вторая |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 25 | |
| Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 | 7 458 | 6 970 | 7 011 | |
| Общая площадь здания, м2 | 5 674,7 | 3 300,0 | 1 928,7 | 950,0 |
| Корректировка, % | -3,1 | -6,1 | -9,6 | |
| Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 | 6 946 | 6 439 | 6 052 | |
| Наличие парковки | Есть | Есть | Есть | Есть |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена, долл. США за 1 м2а | 6 946 | 6 439 | 6 052 | |
| Наличие подъездных путей | Удобная транспортная доступность | Удобная транспортная доступность | Удобная транспортная доступность | Удобная транспортная доступность |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 | 6 946 | 6 439 | 6 052 | |
| Состояние объекта | Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов | Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов | Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов | Без отделки |
| Корректировка, долл. США/ м2 | 0 | 0 | 550 | |
| Скорректированная цена, долл. США за 1 м2 | 6 946 | 6 439 | 6 602 | |
| Весовые коэффициенты, % | 37,5 | 37,5 | 25,0 | |
| Скорректированная стоимость 1 м2 объекта оценки, долл. США | 6 658 | |||
| Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США | 37 786 000 | |||
| Рыночная стоимость объекта оценки, руб. | 1 349 740 000 | |||
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка общей площадью 1 647 м2, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10, определенная в рамках сравнительного подхода, на дату определения стоимости, составляет, с учетом НДС, округленно: